舟山房地产市场发展良好，市场基础稳定，房地产发展环境较好。 房产市场受宏观经济调控的影响较小，短期内仍会依照市场规律持续走好二市场环境调查 旅游市场 城市旅游规划 按照布局优化资源共享优势互补区域联动的要求，整合全市海洋旅游 资源，建好十大功能景区，使舟山形成各具特色分工合作的旅游景区布局，进 步优化旅游产业结构，扩大产业规模，增强竞争优势，提高旅游经济综合实力，这 是市委市政府做出的项重要决策。 根据意见，围绕以普陀山为依托的佛教文化以海洋海岛风光为依托的滨海 休闲文化和以海鲜美食为依托的饮食文化三条海洋旅游主线，整个舟山群岛旅游 景区划分为海天佛国普陀山碧海金沙朱家尖渔港海鲜沈家门桃 花传奇桃花岛列岛风光嵊泗蓬莱仙岛岱山古城要塞定海 群岛之都新城东极之光东极东方大港港桥旅游区十大功能景区。 各功能景区的具体发展方向如下 普陀山旅游区规划建成集礼佛朝圣游览观光修身养性于体的国际佛教 圣地。 朱家尖旅游区规划建成国际性沙雕城和集游览观光休闲度假海上竞技 游艇海钓商务会展高尔夫运动于体的国际性海滨休闲度假基地。 沈家门旅游区规划建成世界第大渔港和中国海鲜城。 桃花岛旅游区规划建成以金庸武侠文化为特色，融游览观光渔家风情海 上运动休闲度假于体的海岛影视拍摄基地和配套的海岛度假旅游区。 嵊泗列岛旅游区规划建成集休闲度假海上竞技渔家风情游艇海钓海 鲜美食海景房产于体的国际性海岛休闲度假旅游区。 岱山旅游区规划建成全国海洋文化博物馆基地和长三角城市群居民海上度假 休闲基地。 定海旅游区规划建成以战争与和平为主题，以鸦片战争定海保卫战近代史和军事博览为主体，集军事观赏性实战体验性科普学习性休闲娱乐性，融古城 文化生态度假商务旅游于体的特色旅游区。 新城旅游区东极旅游区和港桥旅游区规划功能定位为城市新貌旅游区。 旅游产品开发 推广海洋特色产品 舟山是中国第大群岛，自然风光秀丽，山海景观奇特名胜古迹众多，目前 拥有普陀山嵊泗列岛两个国家级风景名胜区和岱山岛桃花岛两个省级风景名胜 区及个省级海岛历史文化名城定海。经过多年的努力，已经初步形成了普陀金三 角综合旅游区嵊泗列岛蓝色海岸休闲旅游区岱山东海蓬莱海洋生态旅游区和定 海海洋历史军事文化旅游区等独具海洋特色的旅游产品。 挖掘旅游拳头产品 舟山的旅游产品已从单纯的朝圣观光型逐步向特色鲜明内涵丰富的多元化 方向发展，以不断适应旅游市场日益发展的需要。经过多年的发展建设，舟山除 传统的佛教文化旅游外，还开发出了空中揽胜海滨探险海上竞技海洋科普等 充满海洋海岛特色的旅游项目。其中最具代表性的旅游节庆活动有国内首创的每 年届中国舟山国际沙雕节中国普陀山南海观音节中国舟山海鲜美食节 国际海钓节国际航海大赛等。成为发展当地旅游经济的三大拳头产品。举办 旅游节庆活动，推出和挖掘当地旅游拳头产品，是近几年舟山市委市政府和旅游 部门调整发展旅游业思路，抓住海洋旅游的特色和传统文化优势与精心布局的 结果。 舟山旅游已成为华东旅游网浙东旅游线的重要组成部分，并将成为华东地区 最大的海滨旅游休闲度假基地。 打造海洋旅游精品 建设海洋旅游强市，关键是打造海洋旅游精品。从种意义上说，精品就是标 志，精品凝聚人气，精品等于效益。 近期，舟山市海洋旅游将重点开发这样几个品牌是海洋灾难体验项目二是海钓项目三是邮轮游艇项目四是整岛旅游开发和海景房产项目五是军事 文化旅游项目六是普陀山的海天佛国品牌七是中国海鲜吃在舟山饮食文 化品牌。各旅游区将根据各自的功能定位，加大开发和整合力度，引进特色旅游项 目，加快建设进程。 近中期，我市要重点推进普陀山国际佛教文化交流中心中国佛学院教育分院 朱家尖国际游艇俱乐部千沙至大青山区域国际休闲区沈家门鲁家峙岛旅游开发 嵊泗徐公岛旅游开发桃花岛悬鹁鸪岛总体开发区岱山台风博物馆台风仿真鸦 片战争定海军事旅游临城长峙岛旅游城等项目，提升旅游区的品位和档次。 另外，还对丰富旅游项目文化内容挖掘渔业旅游潜力加快特色旅游商品开 发和完善旅游基础设施等进行了规划。 我司认为，这个个项目项项扎实有力的举措，昭示着舟山海洋旅游的希 望，展示着舟山旅游业发展的美好未来。 旅游设施建设 舟山旅游基础设施和旅游接待服务设施日臻完善。食住行游购娱 六要素得到了快速协调发展，与旅游产业发展密切相关的交通水电通信等基 础设施日趋完善海陆空立体交通网已基本形成，海岛与国际间大陆间岛际 间的飞机邮轮客轮快艇游船等集游览观光于体的交通条件侧设置了员工出入口，员工从此入口进，经交通道，使员工与 客人各走其道，互不干扰。另外结合次入口设置的二部电梯和楼梯，贯穿整个裙 房的至四层，满足裙房部分的疏散要求。 地下室平面 主体层高，人防层高。地下层总面积，包括 的人防部分，另外还布置了变配电室，备用发电机房，水泵房，消防生活水池， 空调冷冻机房，库房等设备用房，同时配置员工更衣，员工餐厅及粗加工间，。 二层平面 层高。二层集中布置中餐厅中餐包厢西餐厅特色餐厅和厨房操作 间，形成相对集中的餐饮区域。 三层平面 层高。三层集中布置会议中心包括个人大会议室，两个中会议 室，及若干小会议室和健身中心。 四层平面 层高。四层布置桑拿按摩足浴美容美发等功能。 标准层面 层高。酒店五至十九层为标准层面，设标准间单人间套间以及商务 豪华套间残疾人客房等，每层设有个自然间，共计个自然间。 建筑造型设计 建筑造型充分考虑当地的特殊自然环境风荷载大，在平面造型上选样有 利的梭形平面，确定了大楼的基本形象，在外装饰材料上，选用了更抗风压花岗 岩饰面，形成了较为厚实的立面形象，既较玻璃体降低了使用能耗，双辅以凹窗 凹洞凹线条等几部分的有机变化，取得了耳目新的建筑造型，大厦顶部钢丝 网的起用，亦达到了特殊的效果，使大厦显得更高耸轻盈。 建筑装饰及材料做法 外装饰材料 酒店外墙采用热反射，大堂大厅部分采用透明落地玻璃幕墙，其余部分采用热反射玻璃隐框幕墙和干挂花岗岩。 内装饰材料 酒店的客房，走廊部分均采用地毯，客房不吊顶，厕所用高级花岗岩地面， 高级瓷砖到吊顶底高，矿棉板吊顶。 宾馆大堂，商务中心，及其相连的走廊高级花岗岩地面，吊顶矿棉板石 材墙面。 娱乐餐饮的门厅休息厅花网岩地面，矿棉板吊顶。 大会议厅为木地板地面，侧板与吊顶均为防火吸声板，小会议室地毯地面， 侧墙为防火板装修，矿棉吸声板吊顶。 大餐厅包厢桑拿中心健身中心棋牌房等均为二次装修。 健身房采用镜面墙美容中心为木地面，矿棉板吊顶，乳胶漆。 裙房厕所装修材料同客房厕所。 露天游泳池地面为马赛克，循环水处理设备及水道。 汽车库地面做法厚双向钢筋网片整浇层随捣随抹平煤渣混 凝土垫层找坡，最高处刷氧凝二度汽车库壁外墙面也刷氰凝二度防水 钢筋混凝土结构层。 地下室做法 地下室墙面及顶棚均为白色涂料墙面 设备用房地在做法厚双向钢筋网片整浇层随捣随抹平煤渣 混凝土垫层找坡。最高处钢筋混凝土结构层。 室外工程 室外广场为花岗岩，停车及消防登高场部分为穿孔绿化地砖，庭院的小路及 职工入口地面为碎花岗岩地面。 七项目投资分析 项目技术经济指标 根据市场的调查与分析，确定了该地块五星级大酒店的开发方向，具体见 舟山市普陀郦城商业度假广场的初步设计规划调整本，其规划设计的各主要 技术经济指标和楼层分布表分别参见表表。 表技术经济指标 序号名称数量单位 酒店用地面积 酒店总建筑面积含地下 其中地上房间酒店服务配套 房间 服务配套 地下含人防 人防 容积率 绿地率 总套数套 机动车停车位个 表楼层分布表 序 号 所在楼层面积 备注 地下层机房配电室人防部分，以及员工更衣室员工 餐厅等 层酒店大堂大堂吧茶吧 二层中餐厅 三层会议中心时尚酒吧以及西餐厅 四层游泳池桑拿足浴美容美发棋牌房等功能房 标准层 标准间单人间套间等，共有个自然间 十七层设商务办公套间单人间等，共有个自然间 十八层设商务办公套间单人间等，共有个自然间 十九层设商务豪华套间商务办公套间等，共有个自 然间 项目开发建设与销售实施计划 项目开发建设计划 总工期预计约个月从年月份开始至年月结束 具体说明 年月底之前完成项目用的拆迁手续的办理与实 施 年月初年月末完成项目设计方案施工图及报建手 续年月初年月末完成土建与安装工程 年月初年月完成酒店的室内外装修工程 年月初年月末完成基础设施和公共配套工程 年月底酒店竣工验收并交付使用 项目销售进度计划 整个项目实行整体开发，分阶段销售当项目达到时开始预售工作 达到主体工程封顶时，正式进行现房销售完成酒店装修后，委托酒店经营管 理公司进行酒店经营管理。计划酒店在年月份开盘销售。 项目实施进度计划 项目实施进度主要包括工程实施计划时间和项目销售计划时间两大部分， 具体如表所示意。红线表示工程进度蓝线表示销售进度表项目实施进度计划表 序 号 进度名称 持续 时间 月 进度安排按双月计 年 年年年 征地拆迁 前期工程 基础工程 主体结构工程 设备安装工程 室内外装修工程 基础设施工程 公建配套工程 竣工验收 预售 销售 经营项目投资估算 本项目五星级酒店的可售面积实行产权式销售