湖秀水为旅游开发的资源基础，有计划 改变湖区植被树种的单调，大量营造观赏林。 靠近主要客源地。地方政府重视，项目地基本无社区居民居 住，开发投资费用相对较小。 第三章客源市场分析 对项目地旅游开发的过程，从逻辑上说，应首先从研究市场的实 力开始。市场研究的目的是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处的经营环境。 旅游客源的市场规模可以用以下公式表示 其中客源市场规模 市场引发力或称出游动机 目的地的吸引力 客源发生地与目的地间的距离影响力 所以，首先必须明确该项目的目标市场，再有针对性地研究该市 场的出游动机对该市场而言目的地的吸引力以及相关的距离影响 力。 对经理人员来说，最重要的信息并不定是潜在市场的总量，而 是有必要明确该市场的特点。市场划分好之后，我们就可以把目标确 定在那些对我们的产品有效需求的人群身上，然后，旅游休闲度假区 的切设计都应以已确定的这部分人的特殊要求为依据。 市场研究还应分析来自其他旅游目的地及既定商圈内其他同行 经营者或潜在替代品生产者的竞争。而这研究必须在旅游产品生 命周期的背景下进行。 客源市场定位 逗留目的分析 娱乐休闲本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计 容时量为日。主要针对双休日娱乐休闲市场。 保健本旅游地可以成为区域性的保健中心，其开展的游泳钓鱼水上项目游园和其他相关项目对的相关市场将是十分有 竞争力的。 地理来源分析 交通时间般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力 范围是车行小时的距离。这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸的 范围。 旅游者的距离知觉实践中旅游者对距离的心理知觉往往 与实际距离是有区别的，其影响因素大概有交通的方便程度 历史上形成的行政区划方言等文化特征造成的心理认同感④人 民持续性往来的情况出游者的出游心理压力。 游客嗜好分析 依据项目地的资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟 在现有山水自然资源条件的基础上规划开发为以人造人文娱乐休 闲性的景区。 满足人们娱乐公务保健观光的需求。 限制条件分析 季节性周期性限制因素 季节性由于气候的四季更变，季节性是旅游开发必须着 重考虑的因素，所以，该旅游项目将不可避免的受到全年性的季节性 市场条件影响，根据有关研究可以认为春季月是小旺季 夏季月是旺季秋季月是平季冬季来年月 是淡季。周期性双休日短途旅游市场的特点就是周五周六 周日客人多，其他时间客人少。 假日性五十春节的黄金周客人将会大大增加。 其他旅游点的存在 邻近旅游点有必要关注的景点包括。 竞争性分析从整体来说邻近旅游点开发比较早，已经 有定的知名度，部分景点的条件更是本旅游地所无法比较的，所以， 至少在最近个时期，对来源于区域以外的客源，项目地的竞争力是 较弱的。但对于主要感兴趣的双休日短途旅游者来说，其他的旅游景 点他们早已经去过了，十分需要新鲜的去处，也就是说，其他景点对 于万年周边地区的短途旅游者来说，已经进入了产品生命周期的末 段，而项目地正处于其前段。项目地最需要密切关注的竞争对手是 龙泉湖，因为存在着天然条件的相似性。 第四章旅游产品市场定位 定位原则 旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的 关键，必须建立在对项目地资源特性品位规模市场客源需求 以及地缘条件和区位优势等方面的科学深入研究的基础上。综合上 述分析，本项目的市场定位产品设计应遵循以下原则 组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上单打独闯，应与周 边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场 特色原则。特色是旅游地的特殊本质和特殊运动形式。 旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，旦失去特色，就失去开发 的价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出 特色二字。 市场原则。旅游开发是项经营性投资，不是单纯的公益性 投资，经济效益是旅游企业追求的第目标，如果没有经济效应企业 就无法生存，也没有存在的理由。因此，旅游产品的开发应结合市场 需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。 自然美与人工美统原则。由于本项目地资源类型的丰满度 优美度和人文旅游资源的知名度方面并不十分理想，因此，人造景观 将成为项目地的主打产品，人工美与自然美的和谐统是决定项目地 旅游产品景观相的重要因素。 开发思路 依据项目地的资源特质资源展布的形态结构景观分异度和丰 度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地的旅游开发理念与模式。 开发理念为以资源为依托，市场为导向的旅游开发理式突出卖点。 灵活定价策略 的核心产品是服务，而服务是无形的，服务的质量很难在购 买之前识别，但价格却有高低之分。对于同类旅游产品，旅游者往往 倾向于购买价格低的旅游产品。这似乎能够给我们点启发，在与其 他旅游渡假区竞争时，除其它方面差异化外，在价格上实施更加灵活 的策略，在定价上寻求优势。可以采取全省人工湖门票最低策略，而 只定游客运输娱乐餐饮住宿方面的价格，这既能树立价廉物美 的好形象又可进行差异化竞争。灵活的价格还体现在数量折扣和实行 淡旺季浮动价上。次性购买旅游产品金额大的游客给予定数量的 优惠，刺激其扩大消费。旺季提价，淡季降价，灵活地应用价格杠杆 不仅可以提高经济效益，而且可以很好地调控人与资源，人与环境的 关系，获得良好地生态效益，实现可持续发展。 促销宣传 正确的促销思路 公众对旅游目的地的认识容易以偏概全以点带面，容易对旅游 地的些方面，些局面，甚至两件具体事物的了解而推广 到旅游地全体，然后形成对该旅游地的形象评价。所以针对这现象，在促销过程，娱园水上旅游度假区应该扬长避短有所侧重，对于那 些能够代表和体现旅游地发展特点的正面因素要加以突出，那些负面 因素予以消除，即使个重大负面事件被曝光之后，应立即改善和纠 正，并再次从正面予以报道，化不利为有利。内发生的能代表旅 游地形象先进典型的事件是旅游地形象信息发出的重要源泉，对目 标市场公众形象认识起导向和示范作用，因而应该予以特别的重视。 良好区形象评价和旅游地形象期望越高，区内成员越倾向于以 自己作为旅游区份子而感到光荣和自豪，同时也就越珍惜和维护该 旅游地的良好形象，而对那些利用旅游区的良好形象谋取私利的成员 给予驳斥和教育。因此，正确的促销策略应该是提高娱园旅游地形象 标准，突出正面因素，走全民促销之路。 促销渠道 促销渠道多种多样，度假区可采取自身的实际情况，选择相 应的渠道或渠道组合。可供选择的渠道有人员推销包括推 销员直接到目标市场推销研讨会推销旅游博览会或展览会推销。 广告宣传报纸邮寄声像制品杂志电视户外广告媒体 如霓虹灯广告牌灯箱橱窗广播包装袋等等。公共关 系以宣传旅游地整体形象为主的广告宣传新闻宣传社会交往等 等营业推广邀请客户新闻媒体免费来娱园旅游等等，向 目标市场的部分客户发放优惠券，开展有奖销售活动，开展主题宣传， 展销活动。 促销策划促销除促销渠道有所区别外，促销方式也因人因地而异，无论 运用哪种方式，都必须出奇制胜，以最小的促销投入取得最大的促销 成果，现建议采用以下几种促销渠道方案。 展开立体宣传攻势 向社会有奖征集首优美的主题歌曲 编辑游览手册及宣传海报 确立娱园各期促销的形象主题 主打娱园旅游牌 采取推的促销策略 组建支精干的推销员队伍，分散在目标市场密集的社区进行定 期展销，同时结合销售量给予定的价格优惠，如赠送折价券特价 包赠奖品等。 加大广告宣传力度，采取拉的战术 建议在县车上刷上的风光，印上句生动易懂的宣传 语，颜色为海蓝色，公交车来来往往于闹市，流动的海蓝色异常地显 眼，极大地刺激久居闹市的人们对娱园的新鲜空气去娱园度假娱乐 的渴望。 第七章开发效益估算 景区建设规模 本项目地的景区面积约为平方公里，采用分期开发滚动发展的模式，前期开发范围为以及渡假区的有关接待设 施。涉及的建筑项目包括码头停车场景点植被绿化标志性 石雕通讯设备游步道桥滑索等。 建设成本费用估算 本项目地拟采用的开发经营方式为合资开发经营，为此本项 目的建设成本费用是以此为依据进行估算的。 基础设施建设费 码头 码头设计为宽米，纵深米按不同季节水位建设成阶梯式的 泊岸，建设费为万元 通讯万元 停车场万元 溜索万元 游步道万元 石雕万元 木屋草亭万元 综合楼迎宾园内万元 娱乐设施万元 景区公路大门至堤坝万元 绿化工程费 植物园花卉园万元 坝区万元山体绿化万元 管理费 按基础设施绿化工程费的计，为万元 不可预见费 按基础设施绿化工程费的计，为万元。 表项目前期总投资估算汇总表 项目或费用名称投资金额万元 基础设施建设费 绿化工程费 管理费 不可预见费 合计 效益分析 本项目为发展的长期投资，其实质是产业投资，所带来的效 益有显性的直接旅游经济收益环境效益以及隐性的间接经济效 益。 直接效益 经济收益估算 参照市场上现有的类似项目，结合本项目地的特色和市场客源预测进行估算，按年平均旅游人次万人次计算，每人次平均门票及船 费元计门票元每人，船费元每人，则年毛收入万 元，扣除的管理费，则年净收益为万元。外加旅游食宿旅 游购物等收益，按每人次元消费水平年毛收入万