物质形式，它具 有以下特征 固定性。表现于土地建筑物的不可移动性或位置的确定性。 耐久性。义的物业管理两种概念。 广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使 用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管 理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大， 它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理， 租售管理装修管理修缮管理以及为物业使用者的经营生产居住而提供 的多种形式的服务。其概念也有多种解释。目前比较趋于致的是广义的物业管理和狭 确定性。 耐久性。固定性。 物业的特征 首先是它的自然属性，即物业是种区别于其他物质的物质形式，它具 有以下特征 物业 含有多种业态如办公楼宇商业大厦住宅小区别墅工业园区酒店厂 房仓库大可小，个单元住宅可以是物业，座 大厦也可以作为项物业，同建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。部分内容简介入使用的各类房屋及其与 之相配套的设备设施和场地。部分内容简介入使用的各类房屋及其与 之相配套的设备设施和场地。物业可大可小，个单元住宅可以是物业，座 大厦也可以作为项物业，同建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业 含有多种业态如办公楼宇商业大厦住宅小区别墅工业园区酒店厂 房仓库等多种物业形式。 物业的特征 首先是它的自然属性，即物业是种区别于其他物质的物质形式，它具 有以下特征 固定性。表现于土地建筑物的不可移动性或位置的确定性。 耐久性。表现于长久的使用寿命期。 多样性。表现于建筑物构造外观功能等形式的多样性。 物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容 经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是种商品，物业的生产 经营交换分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的切运行须符 合市场经济的客观要求。 法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即 为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。 物业管理的概述 物业管理的概念 物业管理的英文表示有很多形式，诸如， 。其概念也有多种解释。目前比较趋于致的是广义的物业管理和狭 义的物业管理两种概念。 广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使 用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管 理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大， 它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理， 租售管理装修管理修缮管理以及为物业使用者的经营生产居住而提供 的多种形式的服务。 狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运 用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的 物业管理，般包括对房屋建筑及附属配套设备设施及场地以经营的方式进行 管理，对房屋周围的环境清洁卫生安全保卫公共绿化公用设施道路养 护统施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。 从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管 理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的 全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种 广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业 的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。 我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物 业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进步发展，广义范 畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。 物业管理的特征 物业管理的社会化。 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来统管理。有人 将物业管理公司比喻成业主的总管家。而物业管理公司对政府来说则像个 总代理，业主只需根据收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得相关 服务。 物业管理的专业化。 专业化有三层涵义是有专门的组织机构二是有专业人才，如房屋及设 施设备的维修，必须配备专业人才三是有专门的管理工具和设备。 物业管理的企业化。 物业管理是种企业化的经营管理行为。物业管理公司是企业，不是事业单 位，也不是行政机关的分支机构。因此，物业管理公司必须依照物业管理市场的 运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取 自己的生存空间，用经营业绩去争取更多的客户。 物业管理的经营性。 物业管理公司所提供的服务是有偿的，即通过收取合理的费用，维持企业的 正常运转。物业管理的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。 物业管理的发展趋势 随着房地产市场和物业管理行业的发展壮大，资产所有者的逐渐成熟，出于 降低经营成本扩大收益的需求，以及物业管理条例物业管理招投标管理办 法等系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的 必然选择。方面是来自开发商的需求。目前，北京甲级写字楼物业由专业的物 业服务公司管理的比例已经超过，其他属于自管的甲级写字楼中，要求知名 物业服务公司提供物业顾问服务的更超过。不仅如此，些大型国有企业的 总部，如大唐电力大厦华电大厦北方地产大厦等，均聘请了专业物业服务公 司进行管理甚至些拥有自己专属物业服务公司的知名发展商，如金地集团 首创集团等，也都舍近求远屋 建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为个无序的聚居 地，秩序混乱不堪。 前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院物业管理 条例和建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，建设单位可以选 聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单 位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。 前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来 说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理 时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果 到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开展。对 于老小区来说，由于没有成立业主委员会，直是由建设单位指定的物管公司实 施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论。 细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套 设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装 修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊 木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，旦发生因业 主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。 面对的是全体业主。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司 在实施管理中必须接受所有业主的咨询质疑，既要及时解答处理属于物业管理 的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比 较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。 各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前 期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须 注意收集整理保管好各种资料，例如物业的构成明细物业公用部位明细 物业公用设施设备明细各种管线和地下排水系统的图纸资料业主装饰装修资 料业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。 前期物业管理的主要内容 建立服务的系统和网络。 前期物业管理委托合同已经签订，物业管理企业就应对该物业落实管理机构 以及人员配备。机构的设置应根据所委托物业的用途面积确定配备除了要考 虑选配管理层的人员外，还要考虑操作层人员的招聘，以及与社会专业服务部门 保安公司保洁公司绿化公司等洽谈签订有关合同或协议，与街道公 安交通环保等部门进行联络沟通，确定拟提供的代理租售业务户内维修 清洁服务邮递等代办服务的项目。管理人员和操作人员经确定就必须根据各 自的职责进行培训，以便他们清楚地了解所管理物业的基本情况以及服务对象 职责等有关情况。 规章制度的制定 完善的规章制度是物业管理企业顺利实施管理运作的必要保障。在正式实施 管理之前，物业管理企业就应根据国家和政府有关部门的法律法规，结合新接 物业的特点和要求，制定必要的使用制度和管理细则，以保证物业管理顺利运行。 这项工作也是我国物业管理行业发展的薄弱环节。只有完善的规章制度作保障， 才能促使我国物业管理行业朝着规范化科学化法制化方向发展。 物业的接管验收 物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常发展以及日后在 使用过程中若出现问题责任能否分清的重要环节。物业的接管验收标志着物业管 理企业正式对物业实施管理。由于此环节的重要性，所以要求物业管理人员必须 有高度的责任心和严谨的工作态度。在验收中旦发现问题应明确记录在案，及 时反馈给开发商，以便督促施工单位整修。在物业的接管验收阶段，开发建设单 位不仅要将物业移交给物业管理企业，更重要的是还要将涉