业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同和法 律规范，使业主与物业管理者 物业管理纠纷案件逐年上升，且多是新类型的案致的，是指定 建设用地范围内有特定界限的各类建筑物及相配套的固定附属设备公用设施公共 场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。内地。康发展，创建和谐社会，成为物 业管理公司迫切需要解决的问题。天津理工大学毕业论文 物业管理纠纷的主要特点 物业管理是近几年来我国大力培育发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产 商品化服务化而出现的对居住使用住宅小区商厦的单位居民提供公共性服 务和特约服务的新行业。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场 经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，目前处于幼稚 期。物业词是从英语词汇及在提供特约服务如保管服务中天津理工大学毕业论文 所造成的财务损失的纠纷业主或管委会选聘解聘物业管理公司产生的纠纷 业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。 物业管理纠纷诉讼主体法律关系复杂 物业管理纠纷案的诉讼主体法律关系复杂 物业管理纠纷案的诉讼主体法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民 法人和其他组织，又有外国公民外国企业港澳台同胞参与诉讼的既有业主 使用人或小区管委会，也有物业管理公司房地产开发商或行政管理部门。既可能 涉及业主与使用人的关系业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系 侵权关系，又担停水停电停气或其他行为的侵权赔偿纠纷房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷房地产开发商与物业管理公司之间的物业委 托管理纠纷业主或使用人要求物业管理者赔偿物业词是从英语词汇及翻译而来，在世纪 年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场 经济以及房地产综合中，住宅与非住宅房产 商品化服务化而出现的对居住使用住宅小区商厦的单位居民提供公共性服 务和特约服务的新行业。天津理工大学作为物业管理企业如何正确运用法律法规，维护业主权益，规 避企业风险，化解物业管理纠纷和矛盾，推动行业健康发展，创建和谐社会，成为物 业管理公司迫切需要解决的问题。部分内容简介业主委员会与物业管理公司的矛盾纠纷，都或多或少地将物 业管理公司牵部分内容简介业主委员会与物业管理公司的矛盾纠纷，都或多或少地将物 业管理公司牵扯进来。作为物业管理企业如何正确运用法律法规，维护业主权益，规 避企业风险，化解物业管理纠纷和矛盾，推动行业健康发展，创建和谐社会，成为物 业管理公司迫切需要解决的问题。天津理工大学毕业论文 物业管理纠纷的主要特点 物业管理是近几年来我国大力培育发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产 商品化服务化而出现的对居住使用住宅小区商厦的单位居民提供公共性服 务和特约服务的新行业。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场 经济以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的，目前处于幼稚 期。物业词是从英语词汇及翻译而来，在世纪 年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。目前，我国房地产法学界和 物业管理规范性文件中，对物业概念内涵和外延的见解是基本致的，是指定 建设用地范围内有特定界限的各类建筑物及相配套的固定附属设备公用设施公共 场地和其它定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。 物业管理纠纷案件逐年上升，且多是新类型的案件 物业管理纠纷案件的发展趋势 年以来，全国各地的房地产业异军突起，形成了不同档次不同类型的新 建住宅小区和作为商用写字楼的商厦，各类住宅小区商厦在收取物业管理费用提 供管理服务方面的做法不尽致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同和法 律规范，使业主与物业管理者行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷， 向房产物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷 后，当事人转而向法院起诉。就我国各地各级法院受理的物业纠纷案件而言，呈现案 件数量逐年上升，在民事案件中所占比例逐渐加大案件类型多样化，新类型案件不 断出现，业主多为案件的被告，双方当事人矛盾较大，物业管理纠纷诉讼主体复杂， 法律关系复杂，对纠纷的审理有定的难度，具有群体性纠纷的潜在因素等特点，且 发展到了涉及民事诉讼行政诉讼的各类型纠纷。 物业管理纠纷案件的类型 主要有物业管理者包括房地产开发商和物业管理公司向业主或使用人 追索物业管理费水电费的纠纷，这类纠纷数量较多业主或使用人要求物业 管理者承担停水停电停气或其他行为的侵权赔偿纠纷房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷房地产开发商与物业管理公司之间的物业委 托管理纠纷业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中天津理工大学毕业论文 所造成的财务损失的纠纷业主或管委会选聘解聘物业管理公司产生的纠纷 业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。 物业管理纠纷诉讼主体法律关系复杂 物业管理纠纷案的诉讼主体法律关系复杂 物业管理纠纷案的诉讼主体法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民 法人和其他组织，又有外国公民外国企业港澳台同胞参与诉讼的既有业主 使用人或小区管委会，也有物业管理公司房地产开发商或行政管理部门。既可能 涉及业主与使用人的关系业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系 侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系管委会与物业管理 公司的关系，业主管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理 纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，中华人民共和国民法通则 等法律中无专门调整物业管 任工作标准和考核标准，使管理服务的观念内容质量很难到位，管理水平不高， 服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是些由房管所转制的物业管 理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用 计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自已与产权人使用人的位置，习惯于以主 人自居，对产权人使用人发号施令，产权人使用人的应有地位得不到尊重，利益 得不到保障，群众对此意见很大。据中国消费者协会年投诉情况统计资料表明， 该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电停水 乱收费乱摊派现象严重保安保洁水准低电视电梯电话使用不理想。 规模效益差，企业亏损严重，发展后劲不足 目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小，而且统大多数企业存在着管理规 模偏小，规模效益差，亏损严重，发展后劲不足等问题。很多物业管理企业仅管理着 两个物业项目。由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管 部门或开发企业的输血来维持生存，这现象已成为物业管理企业难点问题。天津理工大学毕业论文 政府监控管理力度不够 物业管理立法滞后，法规体系尚未完善 年以来，建设部等国家部委局虽然单独或联合颁发了城市新建住宅 小区管理办法城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法物业企业财务管理规 定住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法关于物业管理企业代收费用 有关营业税问题的通知物业管理企业资质试行办法物业管理委托合同示范文 本业主公约示范文本前期企业管理协议示范文本物业管理条理等行政 规章或行业规范。但是，从总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业 的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。 管委会不能及时发挥作用 管委会组建不及时，产权人使用人参与意识差，作用发挥的不好。眼下，些 城市住宅小区管委会业主委员会组建的不及时，有的未按规定程度通过民主选举 产生，有的管委会不能代表产权人使用人的意志，使用发挥的不好。天津理工大学毕业论文 解决纠纷采取的有关措施 业主注意审查涉及物业管理的合同的法律效力 审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物 业管理纠纷中，主要涉及三类合同，为物业管理服务合同，即业主或管委会与物 业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进 行有偿管理服务的书面协议通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同 二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另物业管理公司签订的 将物业管理权发包给另物业管理公司承包的书面协议三为物业委托管理合同， 即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书 面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物 业管理纠纷。 注意审查物业管理服务合同的效力 在审查物业管理服务合同或称聘用管理合同时，应主要从当事人是否具备民 事主体资格和相应的民事权利能力民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其 效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业 的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物 业管理公司。物业管理服务合同应由业主或特定的使用人为委托人，委托具有 物业管理资质能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起 步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后服务的环，由房地产开发商 与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务随着物业管理规范 化法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的 方，续聘或选聘房地产