例关系进行估算。，考虑在上述折现计算 中按每年相同的通胀率计算。 按假设条件及上表的估算结果，根据静通胀率是个变量，逐年计算的计算方法应该比 较准确，然而在实际操作中难度比较大，也没必要。年 以后每年运营费用按增长 重庆大学硕士学位论文产业化住宅实证研究               元 其中指总费用的净现值 未来的年费用 寿命周期内的特定的年，寿命周期的年数 小结 在住宅的寿命周期中，因为通胀率是个变量，逐年计算的计算方法应该比 较准确，然而在实程中，运营阶段的物业维修费用仅考虑维修基金 按购房款的，显然在几十年的住宅寿命周期内还远远不够。因此，为了使 得到的效果接近实际情况，同时对多层传统住宅维修费用的的灵敏程度进行 分析见表，假设大概每年大修次，即在第年末第年末第 年末各大修次。每次费用定为万户。现金流量图如下     研究 多层传统住宅灵敏性分析 维修费用 在多层传统住宅估算过    元 其中指总费用的净现值 未来的年费用 寿命周期内的特定的年，寿命周期的年数 小结 在住宅的寿命周期中，因为   元年 维修基金元年 以后每年运营费用按增长 年末运营费用元年 物管费用，元年 能耗费用元年 交通费用部分内容简介元 购置费用 装修费用元部分内容简介元 购置费用 装修费用元 基本家具家电购置费万 购置费用元 第二年年末运营费用元年 物管费用，元年 能耗费用元年 交通费用元年 维修基金元年 以后每年运营费用按增长 重庆大学硕士学位论文产业化住宅实证研究               元 其中指总费用的净现值 未来的年费用 寿命周期内的特定的年，寿命周期的年数 小结 在住宅的寿命周期中，因为通胀率是个变量，逐年计算的计算方法应该比 较准确，然而在实际操作中难度比较大，也没必要。所以，考虑在上述折现计算 中按每年相同的通胀率计算。 按假设条件及上表的估算结果，根据静态投资方法能够对初始购置费及运 营费用之间的比例关系进行估算。全寿命周期费用中初始购置费大约占，后 期运营费用大约占。根据动态投资方法，初始购置费大约占全部全寿命周期 费用，后期运营费用大约占。 造成两种计算结果有所差别的主要原因是静态投资分析的折现率为，动态 投资分析中的通胀率远小于的折现率而案例中基本上是后期运营费用被 折现，而且没有考虑后期运营费用中的大修，所以导致静态投资分析中后期运营 费用所占的比例远远高于动态投资分析中所占的比例。本文认为静态分析结果较 动态分析结果更为合理，然而不难看出，住宅运营费用所占的比例已经不容忽视。 ， 元 元 元元 图多层传统住宅寿命周期费用现金流量未考虑大修重庆大学硕士学位论文产业化住宅实证研究 多层传统住宅灵敏性分析 维修费用 在多层传统住宅估算过程中，运营阶段的物业维修费用仅考虑维修基金 按购房款的，显然在几十年的住宅寿命周期内还远远不够。因此，为了使 得到的效果接近实际情况，同时对多层传统住宅维修费用的的灵敏程度进行 分析见表，假设大概每年大修次，即在第年末第年末第 年末各大修次。每次费用定为万户。现金流量图如下                  当万元时   元 当万元时元 元 ， 元 元 元 图多层传统住宅寿命周期费用现金流量考虑三次大修重庆大学硕士学位论文产业化住宅实证研究 表维修费用对多层传统住宅的影响计算表 序号费用单元 估算每 方造价 元 说明 各阶段费用 总费用元占总费用比例 万元 万元 重庆大学硕士学位论文产业化住宅实证研究                  当时 元 当时 元 分析根据上表的计算结果，折现率分别按计算，则相应 的住宅分别为元元元，总寿命周期费用中初始 购置费用所占比例依次为，由此可见，折现率大小的选定对评 定方案中初始购置费用和运营费用占全寿命周期费用比例的影响很大。例如，当 折现率的选取值越小，初始购置费用往往越低，然而后期运营成本越高。所以， 折现率的大小是估算结果主要影响因素之，对方案的优劣程度的影响很大，因 此必须要重视折现率的计算及选择。折现率可以基于企业在行业中的平均净资产 收益率，再根据企业的经营风险及财务风险，综合考虑利息率风险价值率等因 素确定。 产业化住宅实例模拟分析 产业化住宅实例模拟计算 ， 元 元 元元 图多层传统住宅寿命周期费用现金流量重庆大学硕士学位论文产业化住宅实证研究 表南京产业化住宅实例情况表 小区基本情况 地址南京建邺路板块河西 主力套型三房两厅建筑类型小高层 业主基本情况 建筑面积户型三室两厅两卫 购房时间年月入住时间预计年月 家庭人数人装修程度元 费用基本情况 物管费元月暂定电费元月 水费元月煤气费元月 购置价格元交通费元月 表南京产业化住宅费用单元估算参考表 序号费用单元 估算每方 造价元 说明 各阶段费用 总费用元占总费用比例 静态动态静态动态 初始购置费用 初始购置费 住宅开发费用 土地费用 包括土地出让金 及相关费用 红线外 市政设施费用 开发前期准备费 包括勘察设计 费增容 费三通平费 临时设施费 主体建筑工程费 主体安装工程费 室外管网工程费 小区环境费用 小区配套仅考虑会所和社重庆大学硕士学位论文产业化住宅实证研究 设施费区服务用房 开发间接费 包括工程管理 费利息营销 设施建造费不 可预见费等 财务费用包括管理费用销售费用等 利润之和的考虑 住宅购置费 装修费用 家具电器购置费 按三室两厅基本 家电家具配置 万 交易税费购房款的 二运营费用 能耗成本元月 水电气采暖费 管理成本元月 维修成本暂按购房款的 物业维修费用 交通成本月 总寿命 周期费 用 根据上面的资料和假设可以得到 费用 开发费用元 交易税费元 费用元 购置费用 装修费用元 基本家具家电购置费万 购置费用元 年使用费用元年重庆大学硕士学位论文产业化住宅实证研究 物管费用，元年 能耗费用元年 交通费用元年 维修费用元年               元 其中指总费用的净现值 未来的年费用 寿命周期内的特定的年，寿命周期的年数 小结 在住宅的寿命周期中，因为通胀率是个变量，逐年计算的计算方法应该比 较准确，然而在实际操作中难度比较大，也没必要。所以，考虑在上述折现计算 中按每年相同的通胀率计算。 按假设条件及上表的估算结果，根据静态投资方法能够对初始购置费及运 营费用之间的比例关系进行估算。全寿命周期费用中初始购置费大约占，后 期运营费用大约占。根据动态投资方法，初始购置费大约占全部全寿命周期 费用，后期运营费用大约占。 造成两种计算结果有所差别的主要原因是静态投资分析的折现率为，动态 投资分析中的通胀率远小于的折现率而案例中基本上是后期运营费用被 ， 元 元 元 元 图产业化住宅寿命周期费用现金流量未考虑大修重庆大学硕士学位论文产业化住宅实证研究 产业化住宅实证研究 本文在介绍定义和方法描述住宅分解结构并建立模型 后，收集有关资料数据，选取南京产业化住宅做为案例，进行实证研究。 但分析系统在理论和实际中存在很多问题。比如 目前，各个费用支出的主体为了自身利益大多不愿提供费用消耗的真实 数据。因为开展主体的不确定性，系统在实践应用上需求极小。