前期策划篇 策风堂机构 官方群号 中国地产开发商代理商设计师权威业区位价值分析 •自然山景海景湖景等人文景观 •交通资源公交高速路机场火车站港口等 •配套资源购物教育医疗文化娱乐等 项目资源分析万科地产策划流程培训 境研究 •宏观政策及经济形势通胀利率汇率等 •重大事件及其影响如北京年奥运会上海年世博会 •城市经济状况人均收入等 •城市建设城市规划固定资产投资分析市场状况 可能的客户 可能的产品 项目研究的目的 地块 潜在客户分析的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 可行性分析的研究内容第二阶段项目研究项目研究 市场研究宏观环境分析 竞争环境分析 项目价值的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值 的变化百分比参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 可行性分析的研究内容第二阶段项目研究项目研究 市场研究宏观环境分析 竞争环境分析 项目价值分析市场状况 可能的客户 可能的产品 项目研究的目的 地块 潜在客户分析宏观环境研究 •宏观政策及经济形势通胀利率汇率等 •重大事件及其影响如北京年奥运会上海年世博会 •城市经济状况人均收入等 盈亏平衡分析 敏感性分析性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析论证的过程。 •是项目投资决策的依据。 •是筹集建设资金的依据 •是开发商与有关各部门签订协议合同的依据 •是编制下阶段规划设计的依据市场分析 市场预测 收入成本费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 宏观市场区域市场 供给预测需求预测价格预测 销售收入土地成本建安成本市政配套费 管理费税费等 静态指标成本利润率销售利润率 动态指标净现值内涵报酬率投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程周期 经济效益 分析 推广方案 项目研究 市场定位 客户定位 产品定位 地块产品方案 具象化 产 品 方 案 微调 第阶段第二阶段第三阶段第四阶段第阶段可行性研究可行市场区域市场 供给预测需求预测价格预测 销售收入土地成本建安成本市政配套费 管理费税费等 静态指标成本利润率销售利润率 动态指标净现值内涵报酬率投资周期 盈亏分析•宏观政策及经济形势通胀利率汇率等 •重大事件及其影响如北京年奥运会上海况 可能的客户 可能的产品 项目研究的目的 地块 潜在客户分析宏观环境研究 ，从而对方案的经济效果指标做 出种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 可行性分析到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值 的变化百分比参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布测 销售收入土地成本建安成本市政配套费 管理费税费等 测 销售收入土地成本建安成本市政配套费 管理费税费等 静态指标成本利润率销售利润率 动态指标净现值内涵报酬率投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值 的变化百分比参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 可行性分析的研究内容第二阶段项目研究项目研究 市场研究宏观环境分析 竞争环境分析 项目价值分析市场状况 可能的客户 可能的产品 项目研究的目的 地块 潜在客户分析宏观环境研究 •宏观政策及经济形势通胀利率汇率等 •重大事件及其影响如北京年奥运会上海年世博会 •城市经济状况人均收入等 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 宏观市场区域市场 供给预测需求预测价格预测 销售收入土地成本建安成本市政配套费 管理费税费等 静态指标成本利润率销售利润率 动态指标净现值内涵报酬率投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值 的变化百分比参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 可行性分析的研究内容第二阶段项目研究项目研究 市场研究宏观环境分析 竞争环境分析 项目价值分析市场状况 可能的客户 可能的产品 项目研究的目的 地块 潜在客户分析宏观环境研究 •宏观政策及经济形势通胀利率汇率等 •重大事件及其影响如北京年奥运会上海年世博会 •城市经济状况人均收入等 •城市建设城市规划固定资产投资拆迁计划等 •人口及其变化状况总量新增家庭数外来常驻人口比例等 房地产市场环境 •结构及其规模二三级市场 •板块布局热点区域 •行业成熟度产品丰富度外来开发商的进入程度 结论房地产未来发展趋势 经济环境项目价值分析 •产业分布第三产业旅游经济高新技术产业物流等 •街区价值土地级别，区域功能定位人文历史价值等 区位价值分析 •自然山景海景湖景等人文景观 •交通资源公交高速路机场火车站港口等 •配套资源购物教育医疗文化娱乐等 项目资源分析万科地产策划流程培训 前期策划篇 策风堂机构 官方群号 中国地产开发商代理商设计师权威业内交流平台!策划 前期策划前期策划的总体流程 可行性 研究 价格定位 开发周期 销售周期 经济效益 分析 推广方案 项目研究 市场定位 客户定位 产品定位 地块产品方案 具象化 产 品 方 案 微调 第阶段第二阶段第三阶段第四阶段第阶段可行性研究可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技 术经济分析论证的过程。 •是项目投资决策的依据。 •是筹集建设资金的依据 •是开发商与有关各部门签订协议合同的依据 •是编制下阶段规划设计的依据市场分析 市场预测 收入成本费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 宏观市场区域市场 供给预测需求预测价格预测 销售收入土地成本建安成本市政配套费 管理费税费等 静态指标成本利润率销售利润率 动态指标净现值内涵报酬率投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值 的变化百分比参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确的判断 可行性分析的研究内容第二阶段项目研究项目研究 市场研究宏观环境分析 竞争环境分析 项目价值分析市场状况 可能的客户 可能的产品 项目研究的目的 地块 潜在客户分析宏观环境研究 •宏观政策及经济形势通胀利率汇率等 •重大事件及其影响如北京游经济高新技术产业物流等 •街区价值土地级别，区域功能定位人文历史价值等 二三级市场 •板块布局热点区域 •行业成熟度产品丰富度外来开发商的进入程度 结论房地产未来发展趋势 经济环境项目价值分析 •产业分布第三产业旅拆迁计划等 •人口及其变化状况总量新增家庭数外来常驻人口比例等 房地产市场环境 •