项目名称云河实业有限公司年产千吨茶油精深加工项目 建设单位云河实业有限公司 法人代表黄云高联系人徐德荣 通讯地址省县工业园 联系电话传真邮政编码 建设地点省县工业园 立项审批部门批准文号 建设性质新，立即派技术人员踏勘现场和收集有关资料， 并依照相关规定编写成报告表，供建设单位报环境保护行政主管部门审批和作为污染防治因此，建 县山地万亩，以红壤为主，土层深厚，有机质含量高，矿物质丰富，富含多种微量元素， 是种植油茶不可多得的理想区域，面对良好的市场前景，为顺应市场的需求，保持市场份额， 云河实业有限公司依托独特的种植经验，强大的资金链，拟投资万元从事年产千吨 茶油精深加工，项目选址于县工业园内。 根据建设项目环境保护管理条例和建设项目环境影响评价分类管理名录的相关 规定，该建设项目需实行环境影响报告表审批管理。 根据建设项目环境保护管理条例和建设项目环境影响评价分类管理名录的相关 规定，该建设项目需实行环境影响报告表审批管理。场份额， 云河实业有限公司依托独特的种植经验，强大的资金链，拟投资万元从事年产千吨 县山地万亩，以红壤为主，土层深厚，有机质含量高，矿物质丰富，富含多种微量元素， 是种植油茶不可多得的理想区域，面对良好的市场前景，为顺应市场的需求，保持市部分内容简介部分内容简介 县山地万亩，以红壤为主，土层深厚，有机质含量高，矿物质丰富，富含多种微量元素， 是种植油茶不可多得的理想区域，面对良好的市场前景，为顺应市场的需求，保持市场份额， 云河实业有限公司依托独特的种植经验，强大的资金链，拟投资万元从事年产千吨 茶油精深加工，项目选址于县工业园内。 根据建设项目环境保护管理条例和建设项目环境影响评价分类管理名录的相关 规定，该建设项目需实行环境影响报告表审批管理。因此，建设单位委托本环评单位编制该 项目的环境影响报告表。本环评单位接受委托后，立即派技术人员踏勘现场和收集有关资料， 并依照相关规定编写成报告表，供建设单位报环境保护行政主管部门审批和作为污染防治建 设的依据。 二项目基本情况 项目建设位置 年产千吨茶油精深加工基地项目位于县工业园，项目北面为山地，南面为工业园 道路，东面西面均为工业园的其他企业厂房。项目地理位置图周边环境现状图周边环 境示意图平面布置图详见附图附图二附图三附图四。 项目主要土建内容 项目新建厂房总建筑面积，其主要建设内容详见表 表项目主要建设内容 序号建筑物名称建筑面积功能设置 生产车间精制山茶油生产线 仓库原料及产品储藏外界环境造成不良影响。 评价适用标准 环 境 质 量 标 准 环境空气质量标准 根据县环境空气质量功能区划，该地块位于二类区，环境空气执行 环境空气质量标准修改版中的二级标准。具体标准见表。 表有关大气污染物环境质量标准 污染物名称取值时间浓度限值标准 年平均 日平均 小时平均 环境空气质量标准二级 年平均 日平均 年平均 日平均 小时平均 地表水环境质量标准 该企业厂址位于县工业园，地表水执行地表水环境质量标准 中的类水质标准。具体标准见表。 表地表水环境质量标准单位除外均为 类别 声环境质量标准 根据声环境功能区划，本项目所处区域属于声环境质量标准 中的类功能区具体标准值见表。 表声环境质量标准单位 类别昼间夜间适用区域 工业区 污 染 物 排 放 标 准 废水 由于区域内污水管网正在铺设中，目前还不能收集处理废水，故项目废水 须经厂区自建污水处理站处理达到污水综合排放标准中的 级标准后排放。待管网铺设完成后，项目废水执行县污水处有效客户数量。 客户储备目标。制定客户储备目标时，要结合预期开盘成交量和预期 会达到的推广效果。 客户储备周期。以周为宜，不宜过长，避免客户流失。 客户储备方式。常见的客户储备方式有不排序认筹排序不选房认筹 排序选房认筹。 客户储备中，要注意最大范围地储备客户，最大限度地减少客户流失，最 佳配合开盘选房。 日常客户登记表参见附件，具体客户储备方式介绍详见附件。 客户分析。通过逐步释放价格区间，对储备客户进行量化统计分析， 为开盘决策提供重要的参考依据。着重从以下四个方面进行分析实 际有效客户数量认筹数储备客户的意向单位分布储备客户的 心理价位储备客户特征调研自身及消费特征。 客户分析表可参考附件。 除以上所述的客户储备目标周期方式外，客户储备还需关注以下三个 方面的问题 惜筹如金，建立长期的客户储备模式，不要让客户轻易流失房地产项目开盘工作指引 编号 版号 页码第页共页 关于开盘的理解 定义 重要性 应遵循原则 二开盘流程 三开盘准备 开盘的三大基础条件 三大基础条件的实现过程 政府销售许可文件的取得 良好的前期推广 充分有效的客户储备 四开盘决策的五大核心问题 开盘目标 制定开盘目标需考虑的因素 制定开盘目标的方法 开盘范围 确定开盘推售范围的原则 确定开盘范围的方法 开盘加推计划 开盘定价 开盘时间 开盘选房方式 五开盘的组织实施 开盘组织安排 开盘组织流程 人员分工及培训 开盘空间组织 销售流程中的关键点控制房地产项目开盘工作指引 编号 版号 页码第页共页 开盘物料清单及落实 开盘促销策略 开盘信息发布 突发事件的应对措施 开盘销售氛围营造 制定防止开盘未成交客户流失预案 开盘实地演练 六开盘总结分析 意义 主要内容 七开盘常见的主要问题 房地产项目开盘工作指引 编号 版号 页码第页共页 关于开盘的理解 定义 开盘是指项目对外集中公开发售，特别是首次大卖。 通过有效整合公司内外资源，对目标客户进行针对性的有效价值信息传 递，实现客户积累，并根据积累情况采取适当的价格和方式对外集中销售。 重要性 开盘是项目营销和发展的关键节点，在项目年度经营指标中具有举足 轻重的作用 开盘是对市场定位和营销推广的集中检验 开盘是策略性调节供需关系的有效手段 开盘是通过心理博弈，寻求市场价格取向，建立市场价格体系的基础 开盘对建立项目的品牌和树立市场信心具有重要意义 应遵循原则 客观求实，密切关注市场 大胆预测小心求证，预测调整再预测再调整，反复论证 超前思考，预先提出条件要求 全公司参与 理性推理，量化分析房地产项目开盘工作指引 编号 版号 页码第页共页 二开盘流程房地产项目开盘工作指引 编号 版号 页码第页共页 开盘计划 根据项目发展计划 制定各项准备工作计划 政府销售许可文件的取得 制定和执行获取计划，争取按期取得。 良好的前期推广 市场及客户调研分析 媒体推广 卖点清单广告主题提炼广告计 划新闻炒作计划等 示范区展示 产品推介会 活动推广 配套资源落实 充分的客户储备 储备目标 储备周期 储备方式 客户分析 推广 是否充分 客户储备 是否充分 销售证是否 能按期取得 是 是 开盘时间 确定具体时间还需考虑因素 项目示范区条件具备时间 策略性避开主要竞争者 便于客户到场 天气因素 进 入 开 盘 决 策 阶 段 开盘目标 根据以下因素确定 公司年度销售指标对开盘目 示范区展示是通过现场体验把产品价值信息全方位传达给目标客户的有 效方法。纸 电视路牌网络电台等种或多种媒体，实现产品价值信息的有效传递。 示范区展示 需考虑的因素 开盘目标 四开盘决策的五大核心 政府销售许可文件的取得 良好的前期推广 充分有效的客户储备装，需要针对性地进行些重点场景的设计，为 开盘销售的基本活动创造条件。 示范区是业主正式入住的生活样板展示，其硬件环境和软性服务至少 要达到正式入伙时的物业管理水平。 重视对示范区本身的推广 要加强对销售人员关于示范区的深入培训 销售人员应陪同客户到示范区，并给客户作详细介绍房地产项目开盘工作指引 编号 版号 页码第页共页 必要时可专门设置示范区解说人员。 产品推介会 产品推介和示范单 位等示范区开放 项目示范区开放的前期准备 现场工程条件要达到工地现场与示范区的隔离工程噪音适当控制 工地现场的正规化管理形象工地现场及周边道路的清洁 示范区需要系统的包充分有效的客户储备 良好的前期推广 政府销售许可文件的取得部分内容简介部分内容简介 三大基础条件的实现过程 政府销售许可文件的取得 良好的前期推广 充分有效的客户储备 四开盘决策的五大核心问题 开盘目标 制定开盘目标需考虑的因素习惯和项目自身特点，有针对性地选择通过报纸 电视路牌网络电台等种或多种媒体，实现产品价值信息的有效传递。 示范区展示 示范区展示是通过现场体验把产品价值信息全方位传达给目标客户的有 效方法。示范区展示原则是展示氛围与产品价值高度吻合，集中升华产品价值。 示范区的主要部分及基本要求 售楼中心满足功能要求，利于营造现场气氛，般利用会所 示范单位展示未来生活场景，体现项目主题概念 样板房产品交楼标准，分毛坯精装修两类 园林展示充分体现社区生活环境特点，般围绕售楼处和示范单 位等示范区开放 项目示范区开放的前期准备 现场工程条件要达到工地现场与示范区的隔离工程噪音适当控制 工地现场的正规化管理形象工地现场及周边道路的清洁 示范区需要系统的包装，需要针对性地进行些重点场景的设计，为 开盘销售的基本活动创造条件。 示范区是业主正式入住的生活样板展示，其硬件环境和软性服务至少 要达到正式入伙时的物业管理水平。 重视对示范区本身的推广 要加强对销售人员关