招商简述 面临的投资客户 面临的租赁户 必须考虑的问题 五项目的大致工作步骤 市场条件判断 项目位置选择 判断可发展规模 项目土地取得及政府许可 项目定位细化 项目规划设计 设计方案的市场化 项目设计市场调整方案及财务方案的系统化整合 项目方案的政府许可 六项目招商的工作简单步骤 七小结 对商业地产进行招商，我认为应该先来了解商业形态和其特征资金的投资来源招 商对象等。由于商业形态比较多而且复杂，我在翻阅了大量的资料并结合自身的些认识 将出现或者曾经考虑出现在本项目内的商业形态作个简单说明，并依据项目招商的工作简单步骤 提前招租项目内的大型主力户 品牌商家的引进和规划 判断可发展规模 项目土地取得及政府许可 项目定位细化 项目规划设计 租赁户 必须考虑的问题 五项目的大致工作步骤 市场条件判断 项目位置选择和配合的要素 四项目实际操作中需要处理的关系与招商简述 影响商业地产价值的因素 几类商业投资的特点 般的商铺选择基本分析法 项目中经营主体选择部分内容简介连锁超市 便利店 折扣店 商业街 专卖店 部分内容简介连锁超市 便利店 折扣店 商业街 专卖店 销品茂 三招商中微观经营主体的选择与配合 影响商业地产价值的因素 几类商业投资的特点 般的商铺选择基本分析法 项目中经营主体选择和配合的要素 四项目实际操作中需要处理的关系与招商简述 面临的投资客户 面临的租赁户 必须考虑的问题 五项目的大致工作步骤 市场条件判断 项目位置选择 判断可发展规模 项目土地取得及政府许可 项目定位细化 项目规划设计 设计方案的市场化 项目设计市场调整方案及财务方案的系统化整合 项目方案的政府许可 六项目招商的工作简单步骤 提前招租项目内的大型主力户 品牌商家的引进和规划 充分掌握客户需求 多渠道进行招商沟通 商户的最后确定 七小结 对商业地产进行招商，我认为应该先来了解商业形态和其特征资金的投资来源招 商对象等。由于商业形态比较多而且复杂，我在翻阅了大量的资料并结合自身的些认识 将出现或者曾经考虑出现在本项目内的商业形态作个简单说明，并依据不同特征和客户来 源做了简单的招商建议，时间比较仓促请大家多提意见。 商业地产总体开发现状和预测 商业地产对于地产业来说是相对较新的个范畴，自从中国加入世界贸易组织后，许 多国际零售娱乐家居餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，些新兴的商业类 型推动了国内商业类物业的发展。除北京上海深圳等经济中心城市外，自年开 始，国内些大中城市商业类物业叫卖声迭起，而且卖价屡屡摸高，商业地产发展势头令 人咋舌各地都开始争建商业条街及大型购物中心。有关方面提供的数据显示，目 前我国大小城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在条以上 微观经营主体选择的第三点是要考虑零售业的些特点，这包括 经营组织形式连锁经营合作经营还是特许经营 销售方式自助服务自选商店还是百货商店 经营规模大百货商店还是小货亭 ④经营范围食品还是非食品日用品还是耐用品比较购物还是方便购物 经营商品档次是高价和流行商品还是低价冲动购买商品 商品本身特点是否产生垃圾和气味是否需要特别安全保卫措施。 需要商业房地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营 主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让 整个商业房地产开发能够获得效益。 然后，在微观经营主体组成确定之后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业房 地产自身的需要进行整合，最后确定它们在商业房地产的位置，以促进共同繁荣，给商业 房地产带来最佳效益。在整合中还应该注意些问题。首先，核心微观经营主体对于引导 人流起着关键作用，其布局直接影响到商业房地产的形态。核心微观经营主体的位置需要 最先确定，大型商业房地产的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间， 这样才能达到组织人流的效果。 其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择些微观商业主体集中布置，因为购 物者对商业房地产只有家商店出售种商品不会感到满意，希望能够像在城市商业区购 物样，方便的进行款式质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供 与城市商业区样的竞争性和便利性，创造购物气氛。 接下来考虑普通微观经营主体的位置，微观经营主体的适当组合能够在定程度上提 高销售额。对于些大型商业房地产项目微观经营主体布局需要统规划和布置。各种微 观经营主体之间的亲和力是不同的，些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另 些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定，研究发现，商 店销售额和经过商店的人流数量有定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体 的布置，个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。 在大型商业房地产，四种主要商店类型需要互相聚集。第类是男士用品商店，男鞋 男装运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装女鞋童装 童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式价格和颜色进行比较。第三类是食品 零售店，包括肉店鱼店熟食店面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能 有效的增加销量。此外，适合聚集的还有个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入 口，有可能的话集中布置，并与其它微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他 们在商业房地产营业时间之外继续营业。 些商店类型适合分散布置，例如，服装店和外卖快餐和冷饮应该分开，原因很明显， 而且，把服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行 速度完全不同。超级市场需要能够方便的进出停车场，有可能的话最好设置单独的出入口， 珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。 如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商店。百货商店往往成为大型商业 房地产的核心，但是常常只能获得比较低的租金，特殊的情况还能够有所增加，并且随着 面积的增加而递减。小型百货商店则往往成为大型商业房地产的次级核心经营主体。小型 百货商店往往也很重要，所以也可以通过谈判得到比较低的租金。 超级市场是商业房地产的重要补充，多数情况下是全国性或竞争力很强的地方连锁 店。它有很好的信誉，能够缴纳足够的租金。超级市场提供的是方便购物，研究表明，超 级市场对于吸引人流的作用非常大。因此，对于大型商业房地产而言，超级市场是必不可 少的。除了超级市场之外，还有风味食品糖果店面包店熟食店肉店鱼店等食品 商店，它们面积从，并且有较好的销售额。 综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的。单位面积的销售额非常低， 但是它却非常重要。他们常常是全国性的连锁店，具有良好信誉。 对于服饰店的布局要尽量创造好的购物环境，大的女装店和男装店是重要成员。商店 规模直接影响租金，全国连锁店的租金低于般商店。 家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于 地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间。 餐饮设施般可以分为三类即快餐自助餐厅和高级餐厅。快餐为员工和购物者提 供餐饮。高级餐厅能够吸引汽车交通，所以最好放在靠近停车场和道路的建筑中，同 时又不能脱离主要步行人流。 礼品店珠宝店收藏品商店运动用品商店箱包店音响制品店和照相机商店通 常只能由地方经营者经营，也可能包括些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地 增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高些。 服务设施包括理发店美容店减肥沙龙修鞋和修理店等等，在商业房地产项目中 占的比例很小，不超过。由于面积小，故抵押保证金比较低。 四项目实际操作中需要处理的关系与招商简述