常熟市招商城长江商厦改扩建项目可行性研究报告.doc在线文档共19页

在现有长江商厦北侧空地上新建万平方米商业楼，包括 外立面改造包括二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进 行改造，目标定位为现代化商住高级公寓综合楼。

长江商厦二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造 增设客运扶梯。

暖通消防设施的改造。

城两级干部会议上，市委书记杨升华明确提出新年改造和新市场建 设同步进行，加快商城景观改造及道路改造，将常熟市招商城打造成常熟市的亮 点。

事实上，从年上海轻纺集团进入招商城开始，招商城地区商业物业已 开始提升档次，体现在规模大档次高品种优配套全，而招商城各类批发市 场十几年的繁荣及全国性商业房地产持续走热，也使得招商城地区的商业物业在 未来年内将持续热销。

但由于市场的扩容速度短期内将超过商户资源的增加 速度，市场招商压力增大，原来招商城地区市场开发的甩手掌柜的模式已无 法推行。

着新兴市场功能合理，配套设施齐全，管理手段先进的挑战。

年月日， 常熟市招商江商厦二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造 增设客运扶梯。

三层以上住宅部分的外立面均需进 行改造，目标定位为现代化商住高级公寓综合楼。

外立面改造包括二层市场部分及 济政策不作重大调整。

二项目概况 常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分项目部分内容简介本项目实施期间商户疏散回迁计划顺利实施。

部分内容简介本项目实施期间商户疏散回迁计划顺利实施。

国家宏观经济政策不作重大调整。

二项目概况 常熟市招商城长江商厦改扩建项目包括以下几个分项目 对现有长江商厦整体改造，包括 外立面改造包括二层市场部分及三层以上住宅部分的外立面均需进 行改造，目标定位为现代化商住高级公寓综合楼。

长江商厦二层市场部分内装修重新布局，对现有货运电梯予以改造 增设客运扶梯。

暖通消防设施的改造。

在现有长江商厦北侧空地上新建万平方米商业楼，包括 地下层万平方米地下车库，设计个车位及设备物业管理用房。

地上至三层万平方米作市场床上用品精品区域服装辅料。

地上三层以上两座塔楼 楼万平方米作海鲜大酒楼经济型连锁酒店及高档写字楼等商业 配套设施。

楼万平方米作住宅。

如本报告第段所述，该项目处于常熟市招商城两大干道商城南路和商城中 路交界处，交通交件便利，水电电信等市政配套条件比较优越。

三市场研究 常熟市招商城地区各类物业市场发展趋势 商业物业 常熟市招商城起源于年代初的路边市场，商业物业始终是该地区的主要 物业，随着各地新兴市场的崛起，原来从路边市场逐步拓建而成的商城地区面临 着新兴市场功能合理，配套设施齐全，管理手段先进的挑战。

年月日， 常熟市招商城两级干部会议上，市委书记杨升华明确提出新年改造和新市场建 设同步进行，加快商城景观改造及道路改造，将常熟市招商城打造成常熟市的亮 点。

事实上，从年上海轻纺集团进入招商城开始，招商城地区商业物业已 开始提升档次，体现在规模大档次高品种优配套全，而招商城各类批发市 场十几年的繁荣及全国性商业房地产持续走热，也使得招商城地区的商业物业在 未来年内将持续热销。

但由于市场的扩容速度短期内将超过商户资源的增加 速度，市场招商压力增大，原来招商城地区市场开发的甩手掌柜的模式已无 法推行。

酒店物业 常熟招商城地区每天的人流量在万人次，但酒店业发展呈现小乱 散的格局，浙江商人租用了农民房开设的小型海鲜楼生意比较兴旺，其原因在 于这些海鲜楼迎合了招商城地区生意人追求新鲜快捷价廉的心理。

而招 商城地区过去脏乱差的印象也使得商户们更愿意驱车四五公里到市中心 的大酒楼去交际应酬。

但随着招商城地区改造步伐的加快，以及常熟市市政府确 立了将常熟招商城从商业形态逐步向商务形态发展，成为集展览供货娱乐于 体的国际性服装展览销售中心的目标，常熟招商城地区酒店物业也将迎来个 新的发展时期，中高档餐饮将很快在招商城地区兴起。

而常熟招商城地区中高档 餐饮的兴起将直接受到当地政府的支持，也将获得招商城地区商户的欢迎。

连锁经济型酒店旅馆物业 连锁经济型酒店旅馆在欧美及日本等发达国家是种很成熟的酒店经营 模式，近几年在国内开始迅速发展。

经济型酒店定位于普通消费大众，价格适中， 基本设施齐全，干净方便舒适。

经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客 房的条件可与三星级酒店媲美。

同时，除去些大型配套设施，如豪华宴会厅， 健身娱乐设施等的资金投入，大幅度降低工程费用，从而客房价格能降到经济性 的水平，如锦江之星莫泰如家快捷酒店速酒店等都具有 服务质量高客房环境好住房价格低的鲜明特点，这些连锁酒店已在上海 服装针织品布匹装饰面料床上用品小商品含辅料鞋帽五金电器其他 招商城地区近期新建改扩建商业物业情况 序号项目名称 建筑面积 万 总投资额 亿元 开工日期竣工日期 环球小商品市场年月年月日 项目进展 主体已完工，楼和二楼的室内装饰已基本完工，正在进行室外场地及消防管 网施工，并于年月日交付使用。

四楼已完成装饰招标，计划年 月日进场施工，月底工程竣工。

时装中心期年月年月日 项目进展主体已基本完工月底完成全部室内装饰。

月开始拍租。

新丰小商品市场期年月年月日 项目进展 主体工程已基本完工，楼和二楼室内装饰已进场施工，计划在年月底 完成室内装饰及外部施工，月中旬竣工投入。

装饰面料市场区年月年月日 项目进展 已完成工程前期各项手续，正在进行工程桩施工，围护桩方案也已确定，计划 年月中旬前提前完成工程及围护桩施工，月底完成工程主体施工，月 底工程竣工投用。

时装中心二期年月年月日 项目进展工程施工图前期规划消防等报批手续已全部完成。

新丰小商品市场二期年月年月日 项目进展已完成施工图及前期规划消防等报批手续。

装饰面料市场区年月年月日 项目进展 目前已完成计划招标，正在进行设计方案调整，计划在年月上旬完成扩 初设计，月上旬完成施工图设计，月底完成前期规划消防等报批和工程 招标工作。

五金市场年月年月日 项目进展 目前已完成立项规划用地报批手续，正在进行消防和施工图审核，计划在 年月中旬完成工程招标工作，月底工程开工。

中心区域区年月年月日 项目进展 目前已基本完成施工图设计和前期立项规划用地等报批手续，正在进行消 防和施工图审图，计划年月上旬完成上述审图工作，月底开始工程招 标工作，月中旬开工建设。

中心区域区年月年月日 项目进展 目前争取尽快和苏州及常熟供电局确定方案并开始设计招标，在年月上 旬完成扩初设计和谠案论证，月上旬完成施工图设计和前期相关规划用地 消防等报批手续，月中旬完成工程招标工作，月下旬开工建设。

九龙大市场原万利市场年月年月 项目进展 年月动工改建，并开始招商。

二层为服装辅料，三层为电器箱包 礼品经营区，四层为精品写字楼 五总体设计方案 总经济技术指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 地上建筑面积平方米 包括原有住宅建筑面积平方米六层 原有市场建筑面积平方米二层 拟建楼酒店写字楼建筑面积平方米二十八 层 拟建楼住宅建筑面积平方米二十八层 拟建裙楼市场建筑面积平方米三层 地下建筑面积平方米 包括原有地下建筑面积平方米 拟建地下建筑面积平方米 规划设计准则 以带动地区商业发展为目标，积极调整用地布局，结合基地现状实际，兼 顾多种功能如休闲居住的同时注重保持商业活力的持续与增强 减少内外交通的相互干扰，外部交通不引入内部，在地块周边进入地面停 车场地下停车库坡道。

打破单的步行尺度，形成网状多选择的步行行为路径。

通过设计多个内 部景观庭院，用彩虹桥，街，步行天桥等设计手法，强化多层次的立体步行 系统。

六建设进度安排 根据本项目规划目标及政府对投资项目税费缴纳等房地产方面的项目管理 规定，参照常熟市招商城地区同供求圈内类似项目工程进度的般状况，确定 工程建设实施进度。

七投资估算及资金筹措 本项目投资估算范围为常熟市招商城长江商厦改建新建工程总投资 项目投资金额估算 改建工程基本费用 项目单价元面积总价万元备注 长江商厦房 地产取得成本 地上平方 米 含新建工程占 地 项目总说明 项目背景 常熟招商城发展现状 常熟招商城是众所周知的中国服装生产批发名城，商城内分设招商场 纺交市场八达市场五金市场小商品市场六大管理片区，拥有服装针织品 布匹装饰面料床上用品小商品鞋业五金电器等家大型专业批发 市场，为日均万人次的批发消费人流提供了丰富的商品，市场面积平方 公里，年交易额达亿元，名列全国亿元以上纺织品服装鞋帽商品市场 销售额第七位。

近年来随着外地新兴市场的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠合理基础 设施陈旧市场环境落后和名特优商品比例偏低以及外贸业务短腿等因素，严重 制约着商城的持续发展。

年开始，常熟招商城进入全面扩容升级阶段，上海轻纺集团投资 亿元打造常熟国际服装城新建万平方米的小商品城万平方米的时装中 心，总投资亿元建筑面积达万平方米的九龙大市场原万利小商品市场 改扩建工程也已于年月日开工。

本项目现状 地理区位 长江商厦位于常熟招商城的西南区域，西临招商南路连接市场省道，北 临招商城第三停