【21页】长沙市岳麓区麓谷地块项目可行性研究报告.doc文档全文免费阅读

年上半年长沙 市实现商品房预售有所 脱节二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产保链。

城岳麓区大学城两区 高新技术麓谷产业区四圈荣湾镇中心商务圈望城坡现代商贸物流圈市府周 边行政商务圈大学城高校后勤服务圈四轴岳麓大道潇湘大道金星大道和枫 林路。

第二部分市场研究 年上半年，随着国六条政策的进步落实，二手房税收新政新版二手住 房交易基准价格房屋地段分类表等政策标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和 二手房交易市场出现了两种截然不同的反应，即手房销售持续火爆，但批准预售有所 脱节二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产向增长，但供求关系出现失衡 年上半年，长沙市商品房累计批准预售面积万，同比增长 其中，住宅批准预售万，同比增长。

长沙市商品房累计销售 万，同比增长其中住宅销售万，同比增长。

商品住宅累计 供销比。

年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场 供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。

新开工面积万 竣工面积万 商品房市场供需同条政策的进步落实，二手房税收新政新版二手住 房交易基准价格房屋地段分类表等政策标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和 二手房交易市场出现了两种截然不同的反应，即手房销售持续火爆，但批准湘大道金星大道和枫 林路。

城岳麓区大学城两区 高新技术麓谷产业区四圈荣湾镇中心商务圈望城坡现代商贸物流圈市府周 边行政商务圈大学城高校后勤服务圈四轴岳麓大道潇岳麓新城旨在规划构筑城两区四圈四轴的产业空间 结构，形成紧密互动的 据岳麓区委区政府透露，目前该区已高水准编制了岳麓新城总体规划产业规划 和农民安置定点规划。

部分内容简介引导人口 和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发部分内容简介引导人口 和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。

据岳麓区委区政府透露，目前该区已高水准编制了岳麓新城总体规划产业规划 和农民安置定点规划。

岳麓新城旨在规划构筑城两区四圈四轴的产业空间 结构，形成紧密互动的知识产业服务环保链。

城岳麓区大学城两区 高新技术麓谷产业区四圈荣湾镇中心商务圈望城坡现代商贸物流圈市府周 边行政商务圈大学城高校后勤服务圈四轴岳麓大道潇湘大道金星大道和枫 林路。

第二部分市场研究 年上半年，随着国六条政策的进步落实，二手房税收新政新版二手住 房交易基准价格房屋地段分类表等政策标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和 二手房交易市场出现了两种截然不同的反应，即手房销售持续火爆，但批准预售有所 脱节二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产二级市场呈现 高低的销售态势，政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。

年上半年长沙 市实现商品房销售万，销售金额亿元，分别占年全年销售额的 二手房交易面积万，销售金额亿元，分别占年 全年销售额的。

年上半年长沙市房地产市场运行情况 开发投资规模稳步增长，施工面积新开工面积竣工面积均有不同程度增长 年月份房地产开发完成投资亿，与去年同期相比增长。

长 沙市商品房施工面积万，其中，新开工面积约万，竣工面积约 万，与去年同期比分别增长。

开发投资规模稳步增长，施工面 积开工面积竣工面积均有不同程度增长，长沙市房地产业处于快速发展阶段。

年月房地产投资规模变化情况 年度四年平均值月项目 房地产投资亿元 新开工面积万 竣工面积万 商品房市场供需同向增长，但供求关系出现失衡 年上半年，长沙市商品房累计批准预售面积万，同比增长 其中，住宅批准预售万，同比增长。

长沙市商品房累计销售 万，同比增长其中住宅销售万，同比增长。

商品住宅累计 供销比。

年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场 供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。

供销比例达到，供销比例倒挂现象 严重。

年上半年商品房市场供需情况单位万 年度 项目四年平均值年上半年 批准预售面积 商品房销售 供销比 年上半年长沙市商品房住宅供应情况 项目 板块 商品房其中住宅 批准预售面积 万 同比 比例 批准预售面积 万 同比 比例 全市 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 年上半年长沙市及各区商品房住宅销售情况 项目 板块 商品房其中住宅 销售面积同比比例销售面积同比比例万万 全市 开福区 天心区 雨花区 岳麓区 芙蓉区 对比批准预售和销售数据来看，商品房销售同比增长达，而批准预售量同比 仅增长，从比 月 月月月月月 单位元商品房住宅 分区来看，今年上半年芙蓉区商品房商品住宅成交均价最高，均价分别为 元元岳麓区成交均价最低，均价分别为元元。

长沙 市仅天心区岳麓区均价低于长沙市均价，其余三区商品房均价目前已达元以 上。

年上半年长沙市各区商品房住宅均价柱形图 开福天心雨花岳麓芙蓉全市 单位元商品房住宅 从房地产价格指数来看，以年月国家统计局发布的数据为例，长沙市新房 市场价格，同比增长，环比增长，增长速度在全国个大中城市中排位 二手房市场价格，同比增长，环比增长，增长速度在全国个大中城市中排 位市场综合价格增长，与全国平均增长幅度基本持平。

表明长沙市房价 增长水平在全国处于中等水平。

中部六省省会城市商品住房价格对比 城市名称商品住房均价元 长沙 合肥 郑州 南昌 武汉 太原 注年季度商品住宅均价 与中部六省其他省会城市相比，长沙市房价处于较低水平。

以年季度为例， 长沙商品住房均价为元，是六个省会城市里面均价最低的城市。

价值洼地现象 是造成长沙市市场需求旺盛的主要原因之。

新建商品住房结构趋于优化 受国家调控指标的影响，长沙市新建商品住宅结构得到明显改善，住房结构 趋于合理。

从市场供应情况来看，年上半年套均建筑面积为，面积同比 缩小以下的户型套数比为，与去年同期相比增长。

从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为，面积同比缩小 以下的户型销售占比为，与去年同期相比增长。

反映了国六条新政 下，长沙市以下户型供应量显著增加。

长沙市中小户型普通商品住房的供应量增长较快，结构趋于优化。

二手房市场规模发展缓慢，价格增长较快 年上半年，长沙市二手房成交面积为万，成交金额为亿元，成 交套数为套，与去年同期相比分别增长和其中住宅成交 万，成交金额为亿元，成交套数为套，与去年同期相比分别增长 和。

年上半年，二手房平均成交价格为元，同期相比增长其 中，二手房住宅市场平均成交价格为元，同期相比增长。

从成交面积上看，年上半年长沙市房产二级市场累计交易量之比为 ，比年的增加，二级市场发展明显慢于级市场。

受宏观调控的影响，二手房市场发展缓慢，但随着新房价格的快速上升，二手房价 格开始追涨。

房地产抵押快速上涨，个人按揭购房比例较大 年上半年，长沙市共办理抵押登记手续起，抵押面积万，贷 款金额亿元，同比分别增长。

其中，办理个人抵押登记手续起，抵押面积万，贷款金额 亿元，同比分别增长了。

个人办理按揭购房比例接近，表 明市民已经普遍接受按揭购房的形式。

二目前长沙市房地产市场存在的问题及原因 供求关系失衡比较严重 年上半年，长沙市商品房供求比例为，出现严重的供不应求现象。

其 主要原因有以下几个方面 去年国六条出台后，市政府停止了段时间的新建项目审批工作，年下半 年审批新建项目减少，造成年上半年供应量增幅减少。

目前长沙市房价基数较低，价值洼地吸引了大量外地购房者，需求强劲，使 得年上半年长沙市商品房销售量大增。

受二手房交易税收政策影响，二手房市场发育不够，规模太小，无法有效分 担购房需求，造成新房市场供求关系失衡。

房价涨幅较快 年上半年，长沙市纯商品房价格累计均价达到元，同比增长达到 ，增幅较快。

其主要原因为 市场需求强劲。

年长沙商品房销售量同比增长，强劲的需求刺激 了价格的快速上升。

上半年供应比较紧张。

供应增量有限，造成市场紧张，进步刺激了房价的 上涨。

物价上涨，建筑成本上涨。

建筑成本上涨提高了房屋成本，开发商为了保持 定利润率，提升了销售价格。

土地价格上涨，报建费上浮，政策性因素影响大。

长沙市土地拍卖价格的持 续上涨是长沙房价上涨的重要因素之年报建费用增长倍，也是开发商提高价格 的个因素。

政策变化对房价上涨影响较大。

产品品质提升。

自去年宏观调控政策出台以来，国内线城市成为宏观调控 的风口浪尖，些房地产开发商为了逃避线城市的调控风险，开始把资金大举投向二 线城市，特别是像长沙这样的房价基数比较低的中部省会城市。

外地品牌开发商大举抢 滩长沙房地产市场，其开发的项目品质明显高出本土开发商，价格也明显较高，从而导 致市场平均价格显著上升。

新建商品房供应结构离国务院建设部要求还有较大差距 年上半年，长沙市平米以下供应量占到，同比增加，但是离 国家的仍然有很大差距。

其主要原因是 结构调控措施的滞后显现。

由于房地产开发周期较长。

目前，部分新批准项 目尚未面世，而之前批准项目仍在销售。

因此，政策效果显现要经过段时间。

调控政策执行的力度问题