【TL74】保亭七仙御温泉雨林度假村项目可行性研究报告.doc文档存档

该公司是山东济南北斗房地产开发集团公 司下属的保亭项目开发公司为保亭绿保北斗置业有限公司，是经保亭县政府 注册的旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开 发销售，旅游开发经营。

绿化率税后财务内部收益率投资回收期年。

项目实施进度安排项目建设约需年时间，分二期开 发建设。

项目已于年月开始筹备，计划于年月项目 建成。

计划酒店于年月开始对外试业。

项目主要技术经济指标容积率建筑密度 绿化率税后财务内部收益率投资回收期年。

的稀缺 性和长远的增长潜力，成为优选的财富工具和资金出口，吸引客源。

三亚湾凤凰岛大东海亚龙湾海棠湾福湾富力湾香水 湾清水湾，建造的大批五星级酒店超五星级酒店滨海豪宅， 吸引了大批国内外旅游客和旅游投资客。

如凤凰岛创造了中国七星 级酒店的概念，度飙升到万元的房地产天价半山半岛高 层公寓也卖到万元清水湾别墅都在万元左右，投资效 益显著，极大地推动了旅游地产的发展。

受大三亚旅游经济圈的带动，以保亭为代表的山地资费向主动消费转变，即收藏保值增 值现象。

以三亚为代表的大三亚旅游经济圈，以其天然资源计划酒店于年月开始对外试业。

项目主要技术经济指标容积率建筑密度项目已于年月开始筹备，计划于年月项目 建成。

项目实施进度安排项目建设约需年时间，分二期开 发建设。

启动区组成。

三是从次入口启动区到七仙岭南坡的登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。

部分内容简介经营管理。

部分内容简介经营管理。

二是私人和企业度 假别墅，由栋别墅和会所启动区组成。

三是从次入口启动区到七仙岭南坡的登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。

项目投资规模总投资约亿元人民币。

项目实施进度安排项目建设约需年时间，分二期开 发建设。

项目已于年月开始筹备，计划于年月项目 建成。

计划酒店于年月开始对外试业。

项目主要技术经济指标容积率建筑密度 绿化率税后财务内部收益率投资回收期年。

项目发展商 项目开发公司为保亭绿保北斗置业有限公司，是经保亭县政府 注册的旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开 发销售，旅游开发经营。

该公司是山东济南北斗房地产开发集团公 司下属的保亭项目公司。

集团公司成立了多年，在全国各地开发 有大量著名楼盘，房地产总开发面积达到万。

在海南的关联企业有海南北斗建大投资有限公司，办公地址在 海南海口市。

项目提出的背景及发展前景 海南国际旅游岛概念下，海南旅游地产蓬勃发展。

年来， 海南房地产业从第轮泡沫中苏醒，正进入下个黄金时期，这就 是海南国际旅游岛建设时期，因此出现了房地产百企千亿下海南的 现象。

背靠中国大陆宏观经济的快速发展，是海南国际旅游岛建设 发展的宏观背景。

宏观经济的快速发展，产生了中国的财富阶层， 这些人的旅游需求表现出居住生活区由纬度高向纬度低转变，即候鸟迁移现象旅游度假由旅游观光向旅游投资转变，即第二居所现 象对地域豪宅市场，由被动消费向主动消费转变，即收藏保值增 值现象。

以三亚为代表的大三亚旅游经济圈，以其天然资源的稀缺 性和长远的增长潜力，成为优选的财富工具和资金出口，吸引客源。

三亚湾凤凰岛大东海亚龙湾海棠湾福湾富力湾香水 湾清水湾，建造的大批五星级酒店超五星级酒店滨海豪宅， 吸引了大批国内外旅游客和旅游投资客。

如凤凰岛创造了中国七星 级酒店的概念，度飙升到万元的房地产天价半山半岛高 层公寓也卖到万元清水湾别墅都在万元左右，投资效 益显著，极大地推动了旅游地产的发展。

受大三亚旅游经济圈的带动，以保亭为代表的山地资源 型旅游地产开发，具有独特的绿色旅游优势。

据旅游市场调 查，随着游客生态环境意识的增强，游客的旅游热点已从转 向，即从享受热带海滨温暖的阳光碧蓝的大海 舒适的沙滩，转向在大自然中沐浴，让心沉浸在乡村的人与 自然人与人和谐完美的怀恋中从而使自 己的精神溶入人间天堂。

从到，标志着人类 的旅游追求从身体享乐为主转变为以精神追求为主。

山地资源型 旅游地产的开发，顺应了精神追求的财富人群，更适合旅游观光 度假置业，养生养老，开发潜力巨大。

在建设海南国际旅游岛总体战略指导下，保亭县政府对七仙岭的旅游规划定位为，打造融雨林温泉养生风情景区体验 户外运动探险热带山乡度假特色节庆活动于体的，洋溢着 浓厚黎苗少数民族文化风情的，国际热带雨林温泉特色的旅游胜地。

本项目的建设，正是借助保亭七仙岭独具特色的自然景观资源，通 过七仙岭美景观光热带雨林度假温泉水疗的系统打造，丰 富大三亚旅游经济圈构成，拉动相邻三亚滨海旅游客源市场， 实现三亚滨海蓝色旅游向保亭内陆绿色旅游的也从旅游向休闲商业养老等多点刚需方 向发展。

年海南房地产发展分析 年成为海南新发展的初始年，年初国务院批复的国际旅游 岛政策，不仅带来了国家强有力的支持，而且吸引了全国各地著名开 发企业的强势入驻，更加吸引了全国投资者的关注。

年初的房地产市场出现井喷式增长，短短三个月海南岛的房价暴涨，涨幅达 倍。

随之而来的是国家对房地产调控政策，两轮史上最严调控政策的 出台，表明国家严厉遏制部分地区房价上涨过快，全国线城市成交 量巨幅下跌。

海南房地产由于走出了条旅游地产开发的路子，旅游 观光带来旅游置业，岛外置业者的信心不减。

开发企业没有停止在海 南圈地的脚步，出现全国限购越紧，海南开发越旺的现象， 多来海南注册的开发企业为海南房地产市场贡献力量。

海口三亚房 地产市场低速时期，二三线城市开始崛起，陵水房价赶超三亚成为 海南第，琼海连续个月成交量占全省首位。

今年以来，国家系列对房地产严控政策的出台，加快了海南房 地产投资结构的调整，二三四线城市旅游地产机会来临，岛中保亭 五指山琼中等县市也成为继东线沿海之后，又资源型旅游地产开 发热点。

海南土地出让及成交市场 海南政府为防止年代初上演的地产泡沫，严控各地土地使用 情况，进行打击囤地行动，出台措施保证海南房地产市场健康快 速发展。

年的土地政策主要体现在两个方面，方面是规范引 导，适度供应土地，合理调控房地产的规模结构开发时序和空间 布局。

另方面实行建设用地分类指标管理，建立健全土地市场信息 披露机制，打击囤积土地，促进房地产市场规范健康发展。

海南线地区海口三亚土地供应量减少，成为更多企业开 拓二三线城市的契机。

海口三亚在未来房地产市场中主要起到标 杆作用，年开发重心转移至二三线城市。

尤其是以东线线海景房产已经显现其自身价值，中西部地区其活跃度也将大幅提高。

预计未来，为了不断完善海南土地市场，促进海南房地产市场健 康稳定发展，政府将会加强调控力度，逐步向旅游地产方向倾斜，促 进海南旅游地产优化产品结构，走精品化高端化的道路，为战略投资 者提供巨大的市场机会和增值空间。

年，全省房地产完成增加值亿元，占的房 地产开发投资亿元，占全省固定资产投资总额的房地 产企业提供税收近亿元，占地方般预算收入近四成。

海南房地 产须保持定投资和销售，否则可能引起经济起伏，而今后若干年， 房地产仍是海南支柱性产业。

年房地产大调控下的后市分析 政府限购政策出台的背景，原因之，是高通胀促发资金大量流 入地产市场，金融系统风险加大，因而，近两年以来，楼市政策与 通胀水平关联甚高。

高通胀会否退潮，是限购政策退出的个重要条 件。

但按照目前情况，我国高通胀会持续数年。

原因之二，楼价增速 过快易引起社会矛盾，调控政策出台意在减少市场决定的房价与 普通住房需求的差距，缓解社会矛盾楼价增速明显高于收入增速时， 易引发重大楼市调控政策。

从目前情况看，高通胀会在定时期存在， 限购政策是否退出，主要看保障房供应能否形成规模保障房体系形 成供应规模需要年，因此，预计限购政策退出总体需要年时 间。

根据合富辉煌房地产顾问公司对全国不同城市房地产发展水平的 研判如下 房地产开发投资对比线城市房地产开发增长空间有限，二三线城市高速增长。

成交面积线城市成交面积萎缩，东部沿海城市成交面积略有 增长二三线城市成交大幅增长。

成交均价线城市房价上涨更快，二三线城市的房价相对值更 低。

预计二三线城市房地产发展空间更大。

市场特点不同类型的城市房地产市场发展差异对比，调控时期 内楼市机会主要看三四线城市。

三四线城市普遍正处在经济加速增 长，城市化高速发展阶段，房地产市场有较大动能，价格处在相对洼 地。

部分限购政策相对宽松或不实施限购的三四线城市，调控期内存 在发展机会。

第三章项目市场分析与预测 项目开发条件 区位分析 项目所在地的保亭县位于海南省南部内陆，五指山南麓，北纬 东经东接陵水县，南 邻三亚市，西联乐东县，北依五指山市琼中县。

总面积平 方公里。

保亭县是三亚市陵水县乐东县等沿海市县通往岛中地区五 指山市等地的必经要道，目前有省级公路三亚至保亭公里，陵 水至保亭公里。

距三亚国际机场和岛内高铁陵水站各小时车程， 距五指山市半小时车程。

交通极为便利。

十二五期间规划修建的三 第章总论 项目概况 项目发展商 项目提出的背景及发展前景 项目实施依据 第二章项目建设背景分析 年海南宏观经济发展状况 年海南房地产发展分析 海南土地出让及成交市场 年房地产大调控下的后市