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同时，城区西面的三星堆文化公园是城市的有机组成部分，作为城市周边由河流干道铁路线所分隔的城市五大功能组团河北岸由城市 南北干道原大件公路所分隔的城西北岸功能区为高尚居住文教科研综合区，居住人口万人。

五组团指其中南岸功能区为城市综合区， 居住人口。

依据城市远景轮廓构想及周边自然水城环境特征，规划采用既集中紧凑又相 对完整带状加组团的连片发展模式，构成沿河纷呈水城园体化的城市用地布局 形态格局。

总体规划结构概括为城两区五组团。

城指广汉市主要中心城区。

两区指南岸功能区和北岸功能区。

及周边环境 宗地现状 宗地位置宗地位于中山大道南三段与深圳路西段交汇处，北有三星堆客运站，南 有上美年华。

宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图。

宗地用地性质商业金融用地。

使用年限居住用地年。

宗地地质进行可行性研究的试行管理办法及相关要求 现场考察和调研搜集到的资料。

宗地现状 两区指南岸功能区和北岸功能区。

划结构概括为城两区五组团。

整带状加组团的连片发展模式，构成沿河纷呈水城园体化的城市用地布局 形态格局。

总体规。

岁。

初步实现工业现代化，城乡 体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列部分内容简介位居全 省前列。

部分内容简介位居全 省前列。

全市城镇化率达到人均期望寿命达到岁。

初步实现工业现代化，城乡 体化，全市综合经济实力工业化水平城市化水平位居全省前列。

依据城市远景轮廓构想及周边自然水城环境特征，规划采用既集中紧凑又相 对完整带状加组团的连片发展模式，构成沿河纷呈水城园体化的城市用地布局 形态格局。

总体规划结构概括为城两区五组团。

城指广汉市主要中心城区。

两区指南岸功能区和北岸功能区。

其中南岸功能区为城市综合区， 居住人口万人。

北岸功能区为高尚居住文教科研综合区，居住人口万人。

五组团指由河流干道铁路线所分隔的城市五大功能组团河北岸由城市 南北干道原大件公路所分隔的城西高尚居住组团和城东居住文教组团河南 岸由旧城中心组团城南工业组团以及高速公路西南面的民航学院文教组团。

同时，城区西面的三星堆文化公园是城市的有机组成部分，作为城市周边个风景文物区 和旅游观光度假区考虑。

项目概况 项目名称 汇嘉住宅小区项目策划可行性研究 项目单位 汇嘉房地产开发股份有限责任公司 汇嘉房地产开发股份有限责任公司是家集投资规划开发建设商业管理和物 业服务为体公司，公司产品包括普通住宅高层公寓花园洋房别墅。

项目编制依据 委托编制汇嘉建设项目可行性研究报告的项目委托书 广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定 点及坐标的批复广汉市建规规地字号 广汉市土地收购储备中心号关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点 的申请 国家发改委发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法及相关要求 现场考察和调研搜集到的资料。

宗地现状及周边环境 宗地现状 宗地位置宗地位于中山大道南三段与深圳路西段交汇处，北有三星堆客运站，南 有上美年华。

宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图。

宗地用地性质商业金融用地。

使用年限居住用地年。

宗地地质状况地勘无地质灾害区符合建设用地规划。

宗地现状描述暂不具三通平的条件。

图宗地位置 宗地周边环境 宗地周边地块除三星堆客运站上美年华，附近主要建筑有帕提娅国际大酒店邱 家大院农家乐四川蜀中制药有限公司四川盛泰建筑勘察设计有限公司四川盛禾房地 产开发有限公司广汉市三星堆客运站等。

宗地规划设计条件 用地规划 规划建设总用地面积约为亩，为二类住宅用地。

用地使用性质二类住宅用地。

用地使用强度容积率建筑密度。

建筑规划 建筑退让距离沿中山大道，深圳路后退用地红线不小于米，中山大道与深圳 路交汇处布置公共开放广场。

建筑控制高度满足航空净距要求。

建筑层数控制，层。

建筑控制高程建筑 底层室内地面高出城市道路以上。

建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市城 市规划管理技术规定年试行版相关要求。

建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市规划管理技术规定的有关要求。

绿化环境规划要求 绿地指标绿年月末，房地产 开发投资增速在持续维持了数月左右的增速。

区域环境分析 社会环境 人口 年年年年 年份 人 口 数 量 单位万 图广汉市人口变化趋图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市区人口变化趋势。

由图可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。

人口增长主要是由于广汉市 区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口，根据这增长趋势，估 计年广汉市区人口将超过万。

人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这情况 对本项目非常有利。

而根据年第五次人口普查，广汉市总人口人。

年全市人口低速增长。

据公安统计年报，全年出生人口人，死亡人口 人，人口自然增长率年末户籍人口为人，比上年净增人，增长。

收入 根据广汉市住户调查资料显示年月城镇居民实现人居可支配收入 元，同比增加元，同比增长。

其中，工资性收入实现元，增长， 年广汉市国内生产总值突破亿元。

消费 年年年年 年份 人 均 消 费 单位元 图广汉市人均消费性支出趋势图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。

由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且 增长率维持在左右。

年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市的经济 受到巨大的冲击，各类经济指标都有所下降。

但这是特大灾难的缘故，不能反映彭州市经 济发展的真实情况。

根据年消费额的发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很 大，市场需求能够有效地支撑城市发展。

经济环境 四川省排名全国第八位，亿元，增速，成都北区新建国际 商贸城，区域经济发展迅猛。

广汉市国内生产总值亿元，人均已突破万元， 超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。

年人均可支配纯收入突破，消 费水平显著提高。

产业结构以旅游医药机械等为主，相辅相成，产业结构布局合理， 广汉市坚决把工业作为全部工作的重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量的 以上，企业完成增加值亿元，销售收入亿元，利润亿元，利税亿元， 基础设施完善，利率通货膨胀率仅为。

数据来源广汉市人民政府公众信息网 固定资产 年年年 年份 数 值 亿 元 全社会固定资产投资 房地产投资 图固定资产投资与房地产投入资金图 数据来源广汉市人民政府公众信息网图表自绘 图反映了年年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。

从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长 的趋势，这对该项目很有利。

房地产市场现状及供求趋势分析 广汉市房地产市场现状 随着经济的发展，旅游业也得到了快速扩张，各地的旅游名胜吸引了成群结队的海内 外游客，地处川西旅游环线的广汉，已闻名世界的三星堆为魅力核心，近几年吸引的海内 外游客连连增加，极大地刺激了当地的旅游消费经济，以至于成都商界人士纷纷看好光还 是的投资开发前景，广汉市的房地产开发商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。

专业人士认为，二级城市由于土地成本较低开发资金压力小项目增值空间大等优 势条件，将吸引更多的外地本地乃至成都的投资者的资金投入，这也是必将成为二级城 市商业地产投资风暴的风向标。

年广汉市房地产投资额亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。

商品房施工面积哦万平方米，商品房竣工面积万平方米，销售面积万平方 米。

广汉市房地产市场供给及需求趋势分析 广汉市房地产在宏观政策的调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市的开发及发展 上升。

特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后的继续开发。

依 据市场发展的趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。

项目总论 项目背景 广汉市概况 项目概况 宗地现状及周边环境 宗地现状 宗地周边环境 宗地规划设计条件 用地规划 建筑规划 绿化环境规划要求 可行性研究报告研究意义与范围 可行性研究的意义 可行性研究范围 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 宏观行业经济分析 区域环境分析 社会环境 经济环境 房地产市场现状及供求趋势分析 广汉市房地产市场现状 广汉市房地产市场供给及需求趋势分析 总结 项目定位 项目分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 可类比项目研究产品定位 结构定位 户型定位 价格定位 项目规划设计 户型设计 小区规划 项目开发建设 项目开发计划 开发周期计划 财务分析 规划要求及项目指标 规划要求 项目指标 项目总投资估算 项目开发成本及开发费用 开发费用 销售税金 土地增值税 项目总投资 预计收入 财务盈利能力分析 项目利润 主要经济技术指标 静态回收期 净现值 内部收益率 可行性研究报告 敏感性分析 盈亏平衡分析 不确定性分析