【WA51】深圳市某酒店项目可行性研究报告

相 对以前，楼盘规 就房地产发展趋势而言，目前有卓越城市中心花园锦冠华城新 亚洲广场三期新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。

的有利时 机，未来的外资工业商务旅游等行业都有非常大的发展空间， 从而带场研究 就地理位置而言，位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优 势，承接着来自罗湖福田的购房者，因此先于发展龙岗镇也在 之前成为大盘开发地。

正线全长公里的地铁号线将提前 至年内动工。

连接福田中心区罗湖中心区布吉镇龙岗中心 城的地铁号线建成后，从福田罗湖到的距离将大大缩短。

深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年月通 车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助的有利时 机，未来总体运 行形势良好。

主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。

深圳市生产总值完 成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅个 百分点。

本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以来的新 高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。

健增长的态势。

全市经济总量继续加大， 各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调， 深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年月通 车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助连接福田中心区罗湖中心区发地。

正线全长公里的地铁号线将提前 至年内动工。

市场研究 就地理位置而言，位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉 龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，工业 及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

部分内容简介建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优 势。

部分内容简介建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优 势。

龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，工业 及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

市场研究 就地理位置而言，位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优 势，承接着来自罗湖福田的购房者，因此先于发展龙岗镇也在 之前成为大盘开发地。

正线全长公里的地铁号线将提前 至年内动工。

连接福田中心区罗湖中心区布吉镇龙岗中心 城的地铁号线建成后，从福田罗湖到的距离将大大缩短。

深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年月通 车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助的有利时 机，未来的外资工业商务旅游等行业都有非常大的发展空间， 从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。

就房地产发展趋势而言，目前有卓越城市中心花园锦冠华城新 亚洲广场三期新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。

相 对以前，楼盘规模不大分布太散各自为政的形象已经得到改变。

现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。

今年，中海占地面积万平方米的低密度大型社区怡美山庄振 业地产万平方米的项目都将加快建设进程。

随着逐步进入 大盘时代，的投资性物业市场也逐渐从分散的单型产品慢慢演变 成以多种产品为主导的成熟综合性市场，最明显的例子就是很多个人 投资者在龙岗商铺的潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险的存在，从 而对投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加成熟和稳重。

相对于前 几年而言，本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变 化，这对本项目有着非常重要的指导意义。

市场宏观背景 深圳市年上半年经济分析 从已公布的统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保持在 高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。

全市经济总量继续加大， 各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总体运 行形势良好。

主要表现在 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。

深圳市生产总值完 成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅个 百分点。

本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以来的新 高 工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。

我市工业企业累计 完成工业增加值亿元，比去年同期增长 市场消费繁荣，零售总额稳增。

固定资产投资额累计完成 亿元，比去年同期增长 社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长 ，累计增幅与去年同期持平 出口逐月回升，增速明显加快 市场物价微升，职工居民收入有所增加 交通邮电发展增快，民航表现突出 财政金融保持稳定，存差略有扩大 企业景气上升，信心指数提高。

深圳市历年酒店经营情况分析 深圳历年宾馆酒店客房出租率 平均入住率 年年年年年年年年年 系列 月月月月月月月月月 月 月 月 月月月月月月月月 年月开始，酒店入住率急速下降，月份跌至年度深圳酒 店入住率的最低谷，原因是在月份左右开始全面爆发的影响 年月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个 月的时间，也就是在月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在 以后呈持续上升的趋势 年月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受 季节影响较大的原因，因此月份左右是酒店行业的传统淡季 自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。

月 酒店入住率全面超过去年同期水平。

说明年的深圳酒店业市场前 景向好。

深圳市年酒店整体经济预测及分析 进入年，深圳酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过 去年同期水平，五黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达 以上。

具体表现如下 深圳市政府将要把深圳建设成为个区域性经济性的国际化城市， 充分利用的政策利好，以及整合自身的各种优势，力 争成为珠三角经济圈的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济 核心 从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及 物业税的即将开征等，有利于深圳房地产市场的持续稳步发展，但全 国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将 会对新建房地产项目造成较大的开发难度 宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热的 投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热的行业投资 高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对 农业能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大 当前经济正处在个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控 制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提 高，才能保证经济的平稳较快增长 经过年上半年疫情的影响，深圳市的旅游和酒店业已 经全面恢复，并且在深圳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增 长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。

深圳市现有产权式酒店经营状况分析 星 级 酒店名称 销售价 格 元 年入住 率 年 酒店规模管理公司 大梅沙 海景酒店 层万多 发展商自管 雅兰酒店 栋层， 万多 发展商自管 芭堤雅酒店 栋层 酒店式公 寓 发展商自管 丹枫白露单栋层 三九阳光物 业 东方威斯 栋层 栋层 发展商自管 销售价格分析 靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓住宅 价格的倍。

在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规 价格的 入住率分析 受的影响，年深圳市酒店的年入住率仍然达，经营 情况良好，产权式酒店的年入住率也在之间浮动。

般旅 游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要 原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定 酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区的产权式酒 店经营规模较小，经营面积不超过万平方米，楼层基本上低于 层，尤其是投资性较强的产权式酒店而在商业区或市区附近的产权 式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的超过层 酒店管理公司分析 深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况 发展商自管 聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘 请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。

因此，大多采用自管或聘 请顾问的形式管理。

但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，酒 店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。

深圳市年上半年产权式酒店市场分析 年在售产权式酒店公寓存量 项目名称可售面积万剩余面积万 东方银座 国际市长交流中心 第部分项目总论 酒店是深圳市投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游 酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中 心。

酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服 务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

项目背景 深圳市投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模 式持续稳健发展的目标，拟将原酒店改建成产权式酒店公寓。

项目名称 深圳市酒店 开发公司 深圳市投资股份有限公司 承担可行性研究工作的单位 深圳市物业顾问有限公司 研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 深圳市产业导向 房地产评估规范 国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准 深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定 深圳市主要经济指标 深圳房地产市场分析 深圳市旅游统计月报年报 以及其它国家省市