通过对项目 建设相关方方面面的问题进行公正科学公平客观的研究分析， 并经过认真计算对比综合分析汇编，最终提交此报告，为项目 的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括 项目建设背景 项目建设地址的自然条件介绍 项目建设条件分析 项目建设必要性 项目总体规划功能定位 项目建设规模建设内容 项目建设方案设计 项目投资估算及资金筹措 项目财务评价 项目的结论与建议。主要研究结论 该项目是县重点招商项目之。项目建成后，不仅能 促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养生活护理康复 托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老 有所养，老有所乐为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有 明显效益。 该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达 万元，年纯利可达万元。而且在税收上可以享受国家的税收减 免政策。建成营运后，经济效益十分明显。使之能越办越好。 该项目效益可观，年左右时间即可收回全部成本，如考虑 到税额的优惠政策，年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主 管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和 生态效益。目前，我县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此， 本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和 经济效益等微观方面都是可行的。 附表项目投资总概算表 单位万元 序 号 项目名称摘要投资金额备注土地费用 征地费用征亩 万元亩 二房屋 土建及装修建平方米 元平 方米 三设备及设施 水电气空 调通讯 室内设施及床上 用品医疗健身 休闲设施 绿化建设 休闲广场及室外 健身场所建设 四其他费用 工程前期费用 合计， 项目收入成本估算表附表 项目收入 序号收入项目摘要 收入金额万 元 备注 公寓收入 常住人收入 人元 天 入住 外来游客入住收 入 人元 天 入住 二餐饮收入 常住人收入 人元 天 外来游客入住收 入 人元 天 三其他收入 合计 项目营业成本 序号支出项目摘要成本金额万备注元 餐饮成本万元计 二营业费用 工资 人元月 月 福利费万元 日常维修费总收入 能源费总收入 营业部门费用总收入 般管理费用总收入 公寓管理费总收入 固定资产折旧费按年折完 三税金及附加总收入 合计 项目利润万元万元万元 附表项目财务主要指标表 序号指标名称摘要计算结果 利润率投资回收期年年 净现值 投资收益率 盈亏平行点 第二章县经济社会现状及发展规划 经济社会现状 县地处渝东南武陵山区，位于渝黔湘鄂四省市九县边 区结合部，政府驻地镇。全县幅员面积平方公里，辖个 乡镇，个行政村，个社区，是重庆市幅员面积最大的区县。 年末总人口万人，其中非农业人口万人，农业人口 万人。全县共有个民族，以土家族苗族为主的少数民族人口占全 县总人口的，是重庆市少数民族人口最多的区县，也是典型的山区 农业大县，农业人口约占全县总人口的。 具有多年建制的历史，曾是年州府所在地。也是赵 世炎赵世兰赵君陶刘仁等老辈无产阶级革命家的故乡。是中 国著名的土家摆手舞之乡民歌之乡，龙潭龚滩古镇被列为市级历 史文化名镇。 年实现地区生产总值亿元，增长，工业增加值 亿元，增长，。三产业结构比由调整为 。全社会固定资产投资亿元，增加。社会消费 品零售总额由亿元增加到亿元，年均增长。财政收入 快速增长，年达到亿元，增长。城乡居民收入稳定 提高，城镇居民人均可支配收入元，年均增长，农民人均 纯收入元，增长。城乡居民储蓄余额亿元，年均增长 。 县国民经济和社会发展战略目标 县十五经济和社会发展的主要目标是 经济社会综合实力上个新的台阶。十五时期，地区生产 总值年均增长以上，累计完成投资亿元。期末年财政收入达 亿元以上，城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农 民人均纯收入达元，森林覆盖率达，人口自然增长率控制在 ‟以内。 初步建成引领经济起飞的五大主导产业。以青蒿素及其衍生物为 代表的现代制药业，以林浆纸工业为代表的林产品加工业，以畜产品 加工为代表的特色食品加工业，初步实现由传统产业向中高端产品生 产延伸的现代产业转型。以节能降耗和提高综合效益为目标，加快电 矿产业协调发展。，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。 积极利用自然源如太阳能等及可再生能源，重视回收废 热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效长寿 的节能光源和灯具如采用高压的钠灯金属卤素灯，并采用组合 控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。 对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可 能避免能量的不合理转换。 本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗， 给水消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。 健全能源管理制度和机构，各装置均安装能源计量表计量，并 明确管理责任，防止水气等的跑冒滴漏，提高节能效果。 节水措施 应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节 约用水的目的。 供水管网卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止 漏水，以达到应有的节水功效。 可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。 环保设计 室外环境设计避免大量硬化地面，尽量多设置绿地，这不仅改善 了环境，而且绿化容量也得到提高。 结构设计中尽量采取经济实用的地方材料。 内设生化无能耗污水处理装置，使污水的排放达到标准，其日污水 处理量不小于建筑的日污水产生量。 建筑运行产生的固体生活垃圾统分类收集，定期交给相关部门作回收利用处理。 防雷设计 屋顶沿女儿墙及出顶楼梯盖作避雷网在房屋两角埋引下线，引下线 与楼层圈梁连接，外金属的门窗均与引下线接通。引下线直接与接地 装置相结，在地平面米处设测试口。 结构部分 本工程结构体系为砖混结构。楼面体系为现浇钢筋砼楼盖。 本工程围护墙及填充墙均采用混凝土空心砼砌块及混合砂浆砌筑。 设备系统 按国家规范要求设置常规电气系统及给排水系统。 项目建设方案 项目建设总规模 项目建成后，可安置接纳老人人，同时还可接待来自世界及 全国各地的老年团体，床位人的疗养生活。 规划用地面积 本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照老年公寓和养老院 设计指南的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为平方米。其中总建筑用地面积平方米，绿化用地面积 平方米，道路及硬化用地面积平方米，预留发展用地面积 平方米。 各类建筑规划建设面积 住宅面积 老年公寓设置床位张，按每张床位平方米计算，包括有 效面积和附属用房面积在内，共计建筑面积为平方米。 活动中心 设置娱乐室健身房。包括活动室器械室休息室娱乐室， 阅览室包括编目整理装订目录厅借书处会议室及附属用 房等，总建筑面积为平方米。 综合用房 设置办公用房医疗护理用房生活用房等。包括老年国际旅游 接待中心医疗康复中心营养膳食中心厨房食堂浴室超市 库房等有效面积和附属用房面积在内，面积为平方米。 总计建筑面积平方米。 建筑设计 设计依据 地形图总体平面布置图 建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求 本项目有关的规定规范。 建筑平面及功能说明 本项目的主要建筑有老年公寓中心医疗康复中心营养善食 中心文体活动中心老年国际旅游接待中心办公楼以及必要的辅 助用房。其中拟将老年公寓中心建为本项目的标志性建筑，以中华民 族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核 心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生针对老 年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇 外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明增加 光的强度及采用多彩大字体的指示性标志来提高识别性入口台阶 和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓宽度加宽，双侧设置扶手居 室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需 要，担架能够方便进出不设置门坎，无高度差卫生间要安装扶手 有暖气，淋浴采用平底浴盆卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在 视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中 的病兆在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装 就近照明用灯，以方便其使用在公共设施的配置方面，应考虑不同 老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保 健公共服务休闲娱乐和行政后勤等用房室外环境要优美，定要有遛弯户外健身的地方针对老年人体能耐力较差的特点，须 有相应的休息空间和设施 第五章建设内容及建设规模 建设内容 拟建项目计划占地面积亩，建筑面积平方米，设床位 张，并完善餐饮医疗键身休闲等附属设施，建筑密度， 容积率，绿地率。 建设规模 修建公寓住宅平方米，分栋修建，分低中高 三个标准建设，内设双人间夫妻间，设置床位总数张。 建老人活动中心平方米，主要用于娱乐建身房等。 修建综合用房平方米作办公室接待室会议厅餐 厅医疗保健中心护理部洗衣房洗衣房等用房。 建休闲