因此不能算是真正意义上的服务式公寓。 文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的特征 以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场 和新兴休闲娱乐市场三大类。 文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应量相 对较少各类艺术表演场所个。 传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至 年，存活的只剩下家。夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋的出现， 但经营状况良莠不齐。 新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为 闻名。但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以年轻人为 主，经营特色不突出，效益般。咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛 咖啡的经营状况较突出。档次较高的健身俱乐部在家左右。 第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天 津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条 通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着栋各 具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例如 位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌 先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先生旧居。类 似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目 注入了文化历史因素。 市政配套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体的 社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注 和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量 中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的停车 场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目 之。市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予 大力的支持。天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发 和运作。 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中高档 次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市地位以及深 厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。 四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情 区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。 劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该 区域。如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目效益。 综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文品 牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点 前景良好。具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识 重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档 次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招 商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。通过这 些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。 第四章项目定位 市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及 高档餐饮娱乐市场的需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商 业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态的花园法式风情区项目。天津 城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有的商业物业中，步行街能 够更好地体现商铺的均好性。因此，本项目决意创建天津第个国际级法 式风情商业街区，打造公园式购物环境。为此，我们委托国际流策划公 司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程策划，完成了基础研究及市场 研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下 项目价值定位 集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史 文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和 海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史 文化特色的国际化都市旅游休闲街区。 二市场定位 天津法式风情区个具有天津历史文化风貌的都市旅游景点。以天津 近代建筑的标志的路停车场面积约，平方米左右，如果全 部停放轿车，约停放辆左右。如果将此处改为多层停车楼，如三层可 以停放大约辆车。花园路号附近支路可专供酒店客人停车，加上花 园路号院内部可停放些车辆，这样大约可解决个车位。另外， 可以考虑在公园的地下修建单层停车场，提供个左右的车位，这 样就可以根本解决公园的停车问题。目前在公园周边几条道路也有 定数量的规划停车位，目前大约有停车位个，通过与交管部门的 协调，有望增加利用道路两侧的停车位数量，可以达到个左右。 本项目的核心原花园将应该恢复其本来的花园功能，并按照 典型的巴黎城市花园的形式重新建造，这部分结合产品的特色将是项目的 另个亮点。通过花园的存在也可以达到形成相对宁静和谐的环境。为 在项目中营造和谐优雅和具有亲和力但又生动有活力的消费环境。 花园内应以相对封闭的步行街的形式出现，拒绝噪音汽车尾气和拥挤带来的不良影响。 第七章项目开发运作模式 开发策略 本着统规划整体开发的原则，对区域进行整体策划规划设计及 开发对建筑外檐在恢复建筑原貌的基础上加以创新和改造对街区标识 符号路灯等统进行设计及实施本项目由于整体规模不大，不进 行分期开发，以此保证改造二次装修园林建设气呵成，届时可以以 统的面貌出现在消费者面前，形成强势的市场效应。 酒店式公寓及商务会所由投资商进行内装修，自己持有经营。这样可 以通过开发商自身的努力为整体项目创造很好的形象，为项目树立领导作 用，也通过这种形式统管理标准。其它项目的内部装饰，在保持装修符 合定位的要求和与整体协调统的原则下由经营者自行设计实施。 成立统的商业管理公司及物业管理公司，以标准的管理方式，负责 整体招商租赁市场推广及对外协调关系。 二建设进度 根据置换方式不同，提供两种方案 第方案，置换部分需要新建后动工改造，开发工期为，共计个月 其中前期策划阶段 前期立项及手续报批 新建置换项目的施工， 置换搬迁 公园改建施工， 第二方案置换与改造同步，临时搬迁，开发工期为 ，共计个月 其中期策划阶段 前期立项及手续报批 房屋置换搬迁 公园改建施工 第八章投资估算及资金筹措 投资估算 投资估算编制依据 建设项目经济评价方法与参数第二版。 投资估算编制范围 项目总投资主要包括土地出让费用前期费用酒店及会所工程改造 费街区改造及装修费用室外及配套设施费用花园工程和花园地下停 车场以及项目有关的不可预见费管理费用，还有拆迁置换费用等。 投资估算 估算项目总投资为元 本项目投资估算结果详见 附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目静态投资估算 表 二投资计划 年元 年元年元 项目的投资计划详见 附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目资金计划表。 三资金筹措 本项目总投资元，通过三种方式进行资金筹措，分别是 企业自有资金 项目融资银行借款等 表外融资销售产权商铺返租 四还款来源及计划 本项目还款来源主要有 酒店经营利润测算期内年均元 物业出租利润测算期内年均元 预计测算期初平均租金为元日平方米，预计到测算期中平均 租金上涨达元日平方米，并持续到测算期末。 产权商铺销售收入元，预计 年销售产权商铺，平方米，销售加权平均价格元 平方米，实现收入元。按照支付回报，返租期限年。 详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目酒店 经营预测 详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目现金流 量表 第九章本项目经济效益分析 经济效益分析参照国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法 与参数。第二版的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况， 在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费 用，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力偿债能力，据此判断项目 的财务可行性。 经济效益分析基础参数选取 正确选择基础数据和参数是项目经济效益分析的前提，直接影响分析 的结论。经济效益分析的基础参数包括土地的出让金和拆迁置换费用税 费贷款利率项目计算期财务基准收益率等。 土地出让金和拆迁置换费用估算 根据现行土地政策房屋买卖过程中房屋座落土地使用权未办理出让 手续的需要补交土地出让金，费率为房产评估价的，考虑到政府对风 貌建筑保护性开发的支持，本报告未