【JS102页】住宅工程项目可行性研究报告.doc精品文档

廊坊市力通伟业房地产开发有限公司思想超前，对开发区建设商务休闲之城 我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高， 市十二五规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结 构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导现代服务业与高效 都市农业双翼驱动的体两翼现代产业定位和国际化生活品质之城 的城市定位，着力抓好城乡统筹发展品牌文化支撑民营经济升级 园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质 的发展目标。

为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游文化博览 运动休闲体育健身康体养生金融服务等为体的高档次文化休闲 消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。

污水排放 道现有现状的雨水管线和的污水管线，可以 就进排入。

供电 拟从道开闭站引条千伏电缆，接入小区内配电室。

供气 由道天然气管道线引入。

小区项目内设天然气调压网站。

电信本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由当地电信部门 解决。

供水 在道北侧有上水管线，本项目上水可从此干线引入。

雨水为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游文化博览 运动休闲体育健身康体养生金融服务等为体的高档次文化休闲 消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。

品牌文化支撑民营经济升级 园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质 学发展观为指导，以推进经济社会结 构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导现代服务业与高效 都市农业双翼驱动的体两翼现代产业定位和国际化生活品质之城 的城市定位，着力抓好城乡统筹发展群众的居住质量第二，城中村改造有利于集约 利用城市土地资源第三，城中村改造有利于提升城市形象第四， 城中村改造有利于拉动经济增长第五，城中村改造有利于推动 社会进步。

部分内容简介展。

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其主要作用表现在第，城中村 改造有利于提高人民群众的居住质量第二，城中村改造有利于集约 利用城市土地资源第三，城中村改造有利于提升城市形象第四， 城中村改造有利于拉动经济增长第五，城中村改造有利于推动 社会进步。

我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高， 市十二五规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结 构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导现代服务业与高效 都市农业双翼驱动的体两翼现代产业定位和国际化生活品质之城 的城市定位，着力抓好城乡统筹发展品牌文化支撑民营经济升级 园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质 的发展目标。

为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游文化博览 运动休闲体育健身康体养生金融服务等为体的高档次文化休闲 消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。

建设商务休闲之城，以生活 品质最高建筑风格最美为目标，提升净绿亮美韵等必备 指标水平，使成为自然和谐安全舒适温馨高雅的商旅城市。

廊坊市力通伟业房地产开发有限公司思想超前，对开发区村 进行城中村改造，开发小区项目，除部分回迁户外，致力于为在 工作的从业人员，及其他知识层次较高家庭收入较好的市民家庭提 供个优美舒适的居住环境。

总用地面积 小区项目，规划总占地亩。

建设规模 小区项目规划总建筑面积为，其中地上总建筑面积 地上建筑物中，住宅，公共建筑， 地下储藏室建筑面积。

小区分为南北两个组团，北部组团由共计五栋 层的高层住宅组成，南部组团由四栋层高层住宅组成。

小区总居住户数户需要安置回迁户数为户，需要安置 面积，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。

主要建设条件 供水 在道北侧有上水管线，本项目上水可从此干线引入。

雨水污水排放 道现有现状的雨水管线和的污水管线，可以 就进排入。

供电 拟从道开闭站引条千伏电缆，接入小区内配电室。

供气 由道天然气管道线引入。

小区项目内设天然气调压网站。

电信本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由当地电信部门 解决。

主要技术经济指标 市住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表所示。

表项目主要技术经济指标览表 序号项目名称单位指标备注 规划用地面积亩 建筑物占地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 住宅建筑面积 公建建筑面积 地下储藏室建筑面积房 规划户数户户 规划居住人数人人户 容积率 建筑密度 绿化率 停车位辆户 项目能源消耗 水 电万度 天然气 综合能耗 产品方案 根据项目的地理位置规划条件市场竞争格局和市场需资金筹措财务评价说 明结论和建议等。

在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。

结论 通过财务分析，安置回迁户数为户，需要安置面积后， 本项目所得税后的财务内部收益率为所得税后的财务净现值为 万元投资回收期为年，上述指标表明，本项目有较好的效益， 在财务上是可行的。

该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善市的城市面貌，并对提高人民的生活质 量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规 范管理，项目达到预期目标是有保证的。

问题与建议 考虑到小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文 化层次和收入的白领阶层，其用户多数为私营企业主和政府官员 外埠高收入人群结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意附属设 施的建设，如停车场及安保措施。

另外，在住宅户型的选择上，要充分 调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的 建设很大程度上依赖于经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要 时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

第二章宏观环境与市场预测分析 房地产市场调控政策分析 房地产是国民经济的重要产业。

年，房地产开发投资对 我国经济增长贡献率平均为，拉动经济增长平均为个百分点金 融危机爆发后最关键的年，房地产业对我国经济增长贡献率达 ，拉动经济增长个百分点。

房市调控特点 相比之下与房价关系更密切，以此确定房价的合理区间符合中 国的历史实际。

年政府对房地产实行了系列调控，被称为史上最严厉的调 控。

然而对比年，年房地产各项指标全面上扬，房地产开发 投资同比增长，施工面积同比增长，房地产开发企业完成土地 购置面积同比增长，商品房销售面积同比增长，房地产开发 企业资金来源同比增长。

房地产投资占城镇固定资产投资比例从 年的上升到年的，新增房地产信贷总额占新增信贷 总额比例也从上升到。

观察近年的房地产调控，发现房价增幅与增幅密切相 关，年来房价同比变动处于二者之间，在进入下行通道时，房价 降幅高于进入上升通道时，房价涨幅又高于，在指数进入 通胀或存在通胀预期时，房价指数高于，尤其在加息后仍为负利率时 更推动房价上升。

相比之下与房价关系更密切，以此确定房价合理 区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨使房价回到合理区间。

目 前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。

对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为 衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯依据， 因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收 入，但二者可作为保障性住房的评判依据以自住性为主的二三线城 市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

下文将对房地产调控政策 做详细分析。

金融手段 收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的 先看货币手段，包括加息提高准备金率控制二套房贷等。

本轮 加息的背景是应对货币供应增速过快防止资产和消费品价格上涨改 变存款负利率状况应对通胀平衡人民币升值等。

加息对房地产的影 响取决于以下两个作用的叠加效果通胀预期下房价上升，加息是否跑 得过通胀加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上 升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。

其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。

年房地产投资自有 资金率降至以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的倍大 幅提高到倍以上，热点城市逼近倍。

年在系列政策调控下， 开发商自有资金率提高到，投资杠杆率下降到倍以下，有效降低了 开发商的投资杠杆率。

提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段， 如将首付从提高到，般会使资金杠杆率下降五成。

当前炒房人 已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

限购令 临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从 银行存款股市迅速流向购房市场，年四季度交易量大幅上升，房 第章总论 项目概况 项目名称 市住宅工程项目。

项目地址 该项目位于市经济技术开发区村，东邻国道，西临路， 处于西道以南，西道以北。

城中村改造的意义 城中村改造成为我国彻底城市化进程中的个必然环节。

城中 村给城市的发展带来了脏乱差等诸多问题，也落下了治安差 等诸多隐患。

城中村改造是极其复杂的系统工程，事关村民集体 开发商政府等多方利益。

都市里的村庄既是我国历史的遗留物，又是高 速城市