【66页】“世鸿伟业”商住小区开发建设项目可行性研究报告.doc文档极速下载

主要依据 宁德市蕉城区工程咨询中心 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知国办发号 城市居住区规划设计规范 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 宁德市城市总体规划 闽东华侨经济开发区总体规划 宁德市城市规划管理规定 宁德市城市规划管理技术规定 建设项目选址意见书 项目投资协议书 宁规条书划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。

主要表现在 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居 民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费 热点正在逐步形成。

作进步的市场调研。

要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 宁德市城市总体规划 闽东华侨经济开发区总体规划 宁德市城市规划管理规 宁德市蕉城区工程咨询中心 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定行物 价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币 种均为人民币。

主要依据速健康发展。

契机，借助现有闽东华侨经济开发区 和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展城 市建设房地产开发三个重点，深化华侨农场的改革和发展，推 进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快部分内容简介市产业发展，全面壮大中心城区经济 实力。

部分内容简介市产业发展，全面壮大中心城区经济 实力。

东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区 和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展城 市建设房地产开发三个重点，深化华侨农场的改革和发展，推 进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。

可行性研究报告编制依据 本可行性研究的所有分析预测测算统计都是以现行物 价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币 种均为人民币。

主要依据 宁德市蕉城区工程咨询中心 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知国办发号 城市居住区规划设计规范 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 宁德市城市总体规划 闽东华侨经济开发区总体规划 宁德市城市规划管理规定 宁德市城市规划管理技术规定 建设项目选址意见书 项目投资协议书 宁规条书号文件 其它有关的标准和规范 建设单位提供的有关资料。

可行性研究报告研究范围 本可行性研究的主要范围包括对宁德市东侨开发区房地 产建设情况的考察，对项目建设必要性可行性的分析以及项目 内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方 案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益 评价等方面。

研究结论及建议 本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

建设资金完 宁德市蕉城区工程咨询中心 全自筹，现场建设条件具备。

项目针对宁德市商品房升级换代， 住宅建设由低档走向高档的发展趋势和宁德市已有部分收入 较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住 宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

分析结果表明，项目经 济效益可行。

项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值 升值，推进产品结构调整，有着明显的社会经济效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突 出，建议在下步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标 准再作进步的市场调研。

要根据市场变化作出更为准确的市场 定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工 作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

宁德市蕉城区工程咨询中心 第二章市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革 的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的 态势。

主要表现在 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居 民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费 热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房， 成为启动房地产市场的大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换 活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的个热点。

宁德市商品房现状与市场需求 按照党的十六大提出的全面建设小康社会的目标，建设部 年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小 康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存 需要组团中的工业园区将服从宁德市新编制的 总体规划而易地建设。

因此，随着高速公路的建设通车宁德市 主要行政机关和文化设施的迁移福温铁路的开工以及火车站的 建设，东兰组团将成为东侨开发区个新的投资热点。

精品住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼 宁德市蕉城区工程咨询中心 唤，也是今后对城市商住小区开发建设的要求。

随着宁德市城市 居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也 从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能品质科技含 量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地 率高。

根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势 预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成 为城市居民今后商品住房的重要选择条件。

精品住宅的表现 为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的 主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼 盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住 宅细分是今后住宅市场的发展趋势。

前两年，宁德市住宅市场针 对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于商住小区 环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销 售火爆。

从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住宅市场细 分化。

对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。

市场对规 划设计营销管理施工质量的敏感度越来越高，并要求从业 人员的专业水平也应随之提高。

商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌 商品房的出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场的今天，消 宁德市蕉城区工程咨询中心 费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒 适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以 及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。

同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资 力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。

在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨 询的重点由价格区位转向开发商的品牌。

商品房市场出现品牌角 逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。

宁德市改革开放年来经济快速发 展，城市居民收入水平有很大提高。

据有关资料统计，富裕家庭 约占左右，最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还 将进步提高。

这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大， 形成先富者市场潜力。

蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市 较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来 的人士，下步商品房的更新换代，加上二三级市场的放开， 将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商 品住宅的潜在需求转化为现实需求。

商业消费潜力。

宁德市是典型的商贸城市，发展商贸直 是宁德市经济发展的重点之。

由于撤地设市，提高了宁德市在 沿海带的知名度，为宁德市城市经济发展带来前所未有的机 遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将 宁德市蕉城区工程咨询中心 越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共 存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商 品住房将形成定的市场需求，像世鸿伟业这样环境优美 档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。

项目区位市场潜力。

世鸿伟业项目位于东兰组团，环 境得天独厚，是开发高品质的精品商住小区不可多得的地段位 臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的 区位优势并蕴藏着巨大的区位市场潜力。

户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新 型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排