【WA51】拆迁安置房和商品房项目可行性研究报告文档

变成经济运行中至关重要的决策点。

但是在 年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在十五规划的起始 年的经济运行中，扩大消费需求，已经年国家 加， 所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求 关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。

我国房地产业经过五年的快速发展和年的宏观调控，进入年的房地产市场 和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人 民币进入升值周期和我国经济的持续健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。

年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠 道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。

中国人民银行决定，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷 款政策。

将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利 率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。

同时，对房地产价格上涨过快城市或地 区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。

期房限制转让征收营业税 年月主要是因为在这 过去的年中，国家出台了系列调控政策如央行加息期房限制转让营业税开征 二手房的个人所得税等。

年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠 道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。

来的预期，加上资本市场的日益复苏，人 民币进入升值周期和我国经济的持续健康和快速的发展，房地产市 我国房地产业经过五年的快速发展和年的宏观调控，进入年的房地产市场 和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原和变化多端的自身特征， 所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供民经济的稳定发展和金融安全。

与此相对 应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大部分内容简介第二章住宅市场分析与营销策略 宏观政策 我国房地产业作为国部分内容简介第二章住宅市场分析与营销策略 宏观政策 我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业 和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。

与此相对 应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征， 所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求 关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。

我国房地产业经过五年的快速发展和年的宏观调控，进入年的房地产市场 和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人 民币进入升值周期和我国经济的持续健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。

年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠 道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国房地产业新的力量。

年国家 加大了对中小户型中低价位商品房经济适用房和廉租房的土地供应。

但是在 年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在十五规划的起始 年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。

国务院发展研究中心发布的年季度中国房地产业季报说，保持房价的 基本稳定将是今后很长段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的系列动作 表明，以抑制投资为先的新轮宏观调控基本启动，中央政府出台了些专门针对房地 产业的宏观调控政策。

据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，年房地产市场供求形 势将进步得到改善。

房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在左右的 区间上下浮动。

而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在左右。

年是房地产宏观调控年，国八条新八条系列宏观调控组合拳打 得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，年将会进入个相对的政策 缓冲期，消化落实已有政策将成为年房地产市场管理的主旋律。

主要是因为在这 过去的年中，国家出台了系列调控政策如央行加息期房限制转让营业税开征 二手房的个人所得税等。

中国人民银行决定，从年月日起，调整商业银行自营性个人住房贷 款政策。

将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利 率水平为相应期限档次贷款基准利率的倍。

同时，对房地产价格上涨过快城市或地 区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。

期房限制转让征收营业税 年月日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意 见出台，营业税征收被提上议事日程。

意见中规定期房限制转让，另外也对营业 税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。

随着年月日国务院常务会议审议并通过国六条消息的公布， 年房地产宏观调控政策浮出水面。

新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品 住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说， 都很有针对性。

研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之 家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是 平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。

如 果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾， 而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。

从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都 是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。

比如说，调整住房结构，稳定房 价。

但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来 调整国内不合理住房结构。

尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热 不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加 住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的 住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。

城市化进程 市城市化水平现状 作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的 依托基地。

但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制 约了其对区域发展带动能力的发挥。

因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协 调能力。

主要省会城市城市外开发趋热 据统计，年三环外的供应大于销售。

目前由于市区三环内的土地供应很少，因 此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并 且很多楼盘都属于高品质大盘。

城市向外发展是房地产行业的个必然趋势，三环 外房地产市场的发展将成为年的主力发展区域。

年月，市房管局数据表明，住宅市场总供应量为万平 方米，总销售体量为万平方米，总供销比为，基本保持供需平衡。

月楼市销售火爆，房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房，市场度处于供不 应需的状态，供需缺口达万平方米 月日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场的投机行为，楼市走向不明朗， 观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市度低迷，当月销售面积下跌到万平方 米，仅次于月月成交量低主要是由于传统春节淡季所致 经过两个月的观望，月开始，住宅市场逐渐回暖，两个月住宅交易量逐 步上升，供需基本平衡受秋交会刺激，月商品住宅销售达万平方米，基本恢 复到月水平。

虽然目前住宅市场的观望气氛还在，但市场的刚性需求和开发商看好后 市的心态未变，楼市继续保持健康发展。

总的来说，年月，市区住宅均价保持稳步上涨，前个月平均月涨幅 为新政后，月连续三个月市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势， 直至月出现回升迹象，住宅均价回升到元平方米，基本恢复到月份的价格水 平。

经计算，月住宅价格月平均涨幅为。

总的说来，住宅价格仍处于 小幅盘升态势。

由于地价攀高建筑成本上升以及楼盘品质的提高，房价还有上升 空间，但在宏观调控下，房价不可能出现大幅上涨。

年月，省统计局公布了上月的统计快报。

快报显示，年月， 全省房屋销售价同比上涨。

其中，商品房销售价格上涨，住宅价格上涨。

目前住宅每平方米均价已达到多元。

整个楼市来看，运行情况良好，但房价涨幅有所下跃，房地产的供给量加大，特别 下半年楼市有较大放量，季度，商品房成交面积万平方米，比同期增长了 ，其中，月份商品房及住宅成交量出现了大幅增长，环比分别增长了和 ，房价保持了平稳上升，涨幅开始回落新建商品房供应量大幅增长，商品住宅 供求平衡另外商来地产市场供应量明显下降，成交面积小幅小滑，市场开始了理性调 整。

二手房市场火爆，月份的成交面积就达到了万平米。

商品房的市场需求及发展 房地产价格 市区商品住宅合同交易均价涨幅，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均 涨元平方米。

年整体交易均价上涨速度较快 据房管局数据统计，年市区商品房均价达到元平方米，同比增长 ，其中住宅均价元平米，同比增长而年市区六城区的 商品房均价增幅为，住宅的增幅为。

增幅与去年相比有所上升。

年市区房价情况单位元平方米 项目类别年年 商品房 同比增长