展服务业先进单位 全省平安建设先进区全省双拥模范区五连冠等称 号。 二项目提出的背景 城镇化进入快速发展阶段 进入二十世纪以来，我国工业化城镇化市场化和国际 化释放出巨大的经济活力。主要工业产品产量已位居世界首位， 中国正在成为世界工业生产最大基地年中国城镇 人口从亿人增长至亿人，新增加了万城镇人口， 中国未来的发展模式中，小城镇仍然是中国城镇化或城镇化发展 过程中的很重要的模式之。社会经济高速增长和农村劳动力向 非农业部门转移为特征的城镇化进程大大加快。 二十五发展规划新要求 十五时期是重要战略机遇期的个阶段。这个时期既是 个黄金发展时期，也是个矛盾凸显时期。济宁市十 五着力解决好事关全局的重大问题中指出构筑大城镇框架， 加速城镇化进程，按照四大板块支撑，两大亮点牵动，组团结 构布局，城乡协调发展的总体思路，加快提升城镇化水平，积 极推进城镇化进程，构建功能特点突出结构合理的城镇体系。 完善区域协调发展机制，加快形成优势互补协调联动相互促 进竞相发展的区域经济发展新格局。市中区国民经济十五 发展规划要求全区城镇建设与国民经济发展目标相致，通过城镇体系规划对未来城镇化的发展水平，城镇的合理分布，等级配 臵，功能分工等做出宏观的调控和诱导。 根据济宁市城市总体规划，济宁市把实施城市化战略作 为促进经济社会发展的重要载体和着力点，市委在第十次党代 会上把建设城乡秀美新济宁作为五大发展目标之，确定了中 心突破组群发展城乡统筹梯次推进的区域发展战略和孔 孟之乡运河之都水城风貌生态宜居的城市发展定位，按 照规划先行产业先导文脉存续自然生态的原则，做大 做强做美中心城市，加快推进济宁城区建设发展。根据全省经济 发展战略，济宁市进步完善城市规划，确立了东扩西跨南联 北延的城市发展格局，使城市的产业结构用地布局基础设 施生态环境优化配臵。 三城镇发展的迫切需要 济宁市中区位于鲁西南平原，南四湖北端，京杭运河纵贯南 北，新石铁路日东高速公路横贯东西，其中济宁模具厂片区北 临洸河路，东临古槐北路，地理位臵优势明显，交通通讯十分方 便，区位条件比较优越。进入工业社会，第二三产业成了社会 经济的主导，现代社会发达国家经济的主导是第三产业，世 纪人类进入知识经济时代，知识产业必将占据主导地位。城镇发 展方向和建设格局必须适应二三产业的发展，经济形成个协 调的产业系统，有利于各产业之间相互结合渗透，形成有机的 整体。在这种条件下，加快济宁市中区城区建设新型社区已经成 为迫切的任务。第二节项目建设的必要性 符合国家产业政策 房地产作为不动产，价值大资金占用多，且具有保值增值 的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院年颁 布的号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定， 称之为支柱产业。 从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明 显。多年来，我国房地产业实现了持续快速的发展态势，为改 善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。全国多个行业 中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的 联系日益加深，它的持续稳步健康发展，对消费投资相 关产业金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。 从房地产宏观政策上看，始终坚持个目标和字方针。 房地产业既是国民经济的基础性先导性产业，又是风险性产业。 为实现房地产业的持续健康稳定发展的目标，采取非刀 切的因地制宜分别决策区别对待分类指导的字方针 将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。 二符合房地产开发规划要求 当前，居民购房十分看重住房质量，规划设计是否合理， 功能设施是否齐全，物业管理是否完善已经成为居民买房时最 为关心的问题。但是，房屋利用率低，住房面积小，小区缺 乏整体规划，附属设施不完善的问题在济宁市区仍然存在。为 此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。 随着住房体制改革的深化福利性分房体制的取消及货币购 房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此，建 设部制定了城市住宅建设与房地产开发十五规划，省市 也相继编制了房地产业发展规划。从济宁圣德房地产开发有限公 司开发建设济宁模具厂片区改造项目来看，完全符合国家和地方 房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并 能够迅速提高居民的生活质量。 三符合济宁市城市发展规划 济宁市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经 济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了 坚实的基础。在济宁市的远景总体规划中，要求全市大力发展经 济，使济宁成为鲁西南的工业和商贸中心。在这总的思想指导 下，顺应济宁市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规 划的济宁市中区西南中心地带，将为附近居民提供更加舒适和方今，物业管理已经成为人们在买房臵业 过程中最关心的因素。随着人们生活水平的提高，享受物业服务 的意识已经越来越强。为适应现代新型农村社区生活和社会管 理服务需要，本项目拟设立的物业管理机构，采取与社区 居民委员会合组建形式，对公共建筑设施委托经营，有偿收 入用于运作费用，并且做到物业管理有形管理加无形服务。 为促进物业管理企业服务行为的规范化标准化，为社区居 民和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管 部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据，该项 目单位制定了物业管理服务标准。 综合管理 服务范围社区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务 的管理。 服务内容及要求负责制定物业管理服务工作计划，并组织 实施 每年次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结 果制定维修计划，组织实施 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性 事务，受理住户的咨询和投诉夜间有人值班，处理急迫性报修，水电等急迫性报修半小时内到现场 协助召开社区居民大会并配合其运作 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案 资料齐全 与社区居民签订物业服务合同等手续公开服务标准 收费依据及标准 应用计算机系统对社区居民及房产档案物业管理服务 及收费情况进行管理 全体员工统着装，佩带有相片胸卡，持证上岗 每年进行次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工 作的改进和提高，征求社区居民意见不低于总户数的 建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括 组织机构人员和具体措施等，旦发生，能随时投入运行。 二房屋及社区共用部位共用设施设备日常维护 服务范围按住宅公共维修基金使用管理办法中附件 共用部位共用设施设备般应包括的范围的内容为准不包括另 行收费的设备设施，如水泵燃气等设备。 服务内容及要求确保社区内楼房共用部位共用设施设备 基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括 楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修， 执行房屋及其设备小修服务标准 保证护栏围墙小品桌椅楼道灯绿化设施等 公共设施设备正常使用道路甬路步道活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅 确保雨水污水管道保持通畅，定期清淘化粪池雨水 井，相关设施无破损 负责社区智能化设施的日常运行维护 定期清洗外墙。 三绿化 服务范围社区规划红线范围内的中心绿地和房前屋后， 道路两侧区间绿地。 服务内容及要求按市园林处规定的二级养护标准养护。 四保洁 服务范围社区规划红线以内，社区居民户门以外。 服务内容及要求维护和保持服务范围内的清洁卫生。包括 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分 工和责任范围 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到 垃圾楼站，对垃圾专用楼站箱道桶及垃圾进行管 理 每日对保洁服务范围内的区域进行次清扫，做到服务 范围内无废弃杂物 对楼梯间门厅走廊等的门窗楼梯扶手栏杆 墙壁等，进行周次清扫 五公共秩序维护 服务范围社区规划红线以内，社区居民户门以外。服务内容及要求公共区域的秩序维护和公共财产的看管， 包括 相对封闭做到社区主要出入口昼夜有专人值守，危及 人身安全处有明显标志和防范措施 维护交通秩序包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方 向速度临时停放位臵进行管理，保持车辆行驶通畅 看管公共财产包括楼内的门窗消防器材及社区的 表井盖雨箅子花草树木果实等 夜间对服务范围内重点部位道路进行不少于次的防 范检查和巡逻，巡逻不少于人，做到有计划有记录 有发生治安案件刑事案件交通事故的处臵预案发 生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 六停车管理 服务范围机动车辆非机动车辆在停车场存车处位的 管理。 服务内容及要求 有健全的机动车非机动车存车管理制度和管理方案 对进入社区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放 行 保证停车有序，小时设专人看管 七物业管理机构主要职责包括 维护社区治安 土建管线设备维护修理水电等供应管理 提供或管理商业设施 环境卫生绿化工作 提供居民需要的家政服务。 第九章社会经济效益分析 ﹑社会效益分析 改善区域环境，提升区域品质 随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组 成部分，它对推动经济社会的发展起到了至关重要的作用。随着