【UR78页】青岛维多利亚广场酒店式公寓项目可行性研究报告.doc文档定稿

年全国商品住宅施工面积竣工面积同比分别增长和，其中经济导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不 足继续扩大。

房地的持续攀升。

住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。

流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。

而我 国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。

租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无 疑导致了房地产级市场的需求过度旺盛。

房地自年 起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。

在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中 国，并大多选择进入国内的楼市。

中国人民银行公布的年上海市金融运行报告表明，年月月，境外 资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场的总额就超过亿元，比年增长。

资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。

三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。

租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无 疑导致了房地产级市场的需求过度旺盛。

宅租赁市场的需求旺盛。

住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。

流动人口的大量存在，决定了住二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住 房级市场，造成了房价但由于住宅产权不明晰中介不成熟 手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。

部分内容简介的联动，进步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同部分内容简介的联动，进步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。

但由于住宅产权不明晰中介不成熟 手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。

二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住 房级市场，造成了房价的持续攀升。

住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。

流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。

而我 国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。

租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无 疑导致了房地产级市场的需求过度旺盛。

房地产级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。

导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不 足继续扩大。

年全国商品住宅施工面积竣工面积同比分别增长和，其中经济适用房却分别下降 和。

这造成了真正有居住需要的占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机 市场却大行其道。

信贷资金激增土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。

房地产业是个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。

近几年来，也正是这两个因 素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。

从资金的角度看，是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在 购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。

二是利率过低和投资渠道单，国内大量储蓄资金以及闲散资金 找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。

三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。

自年 起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。

在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中 国，并大多选择进入国内的楼市。

中国人民银行公布的年上海市金融运行报告表明，年月月，境外 资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场的总额就超过亿元，比年增长。

资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。

资金的背后是银行等金融机构。

如果银行资金管理比较 严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。

但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了 对个人住房消费信贷的审查。

信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人 消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。

根据央行中国房 地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由年的急剧提升到年的。

从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。

自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政 的支柱。

房价地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。

而与此 同时，地方政府的成本却是零。

正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的 动因。

尤其是在实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增 长。

据统计，年土地交易价格比上年上涨，涨幅比年高个百分点年季度，又上涨了。

土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

信息系统不畅进步加剧了房价的上涨。

目前，我国还没有个统规范完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互，信息之间互相矛盾 的情况时有发生。

另方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价 有的开发商囤积土地囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。

这种虚假信息，严重误导了广大 居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。

在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的 供需矛盾，刺激了房价的进步抬升。

另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。

如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率 及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。

据统计，我国城镇的居民已拥有自己的住房， 而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅，美国仅。

二今年乃至以后几年房价的变化趋势分析 在国家出台系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投 机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。

然而，在全国多个城市居民购房 意愿下降年内会持续存在。

在严格的宏 观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大从长期看，房地产价格将呈现持续小 幅升高的态势。

从房价的构成看，房价下跌的空间不大。

房价的构成主要包括土地成本建安成本和项目经营期间的费用税金及附加等内容，再加上开发利润。

从这几 部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。

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土地成本持续上涨。

土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。

在国家土地新政策执行后，土 地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进步加剧了房地产开发土地供需 矛盾。

从长期来看，由于土地资源的稀缺性土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和 土地供需不平衡，在定程度上推动了地价上涨。

而拆迁工作的进步规范也相应增加了拆迁补助费用。

另方面， 土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。

因此土地成本将呈逐步升高的趋势。

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建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。

近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。

年，全国固定资产投资价格比上年上 涨。

其中，建筑安装工程价格上涨材料费价格上涨，建筑用钢材价格上涨。

建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，年全国商品房平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。

从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。

我国电力煤炭石 油供应紧张的局面仍将持续铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。

另方面，随着人们需 求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在定程度上加大了商品房的 开发成本。

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人力成本项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。

由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都 是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住 宅和经济适用房建设整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降些。

但房地产企业作为市场中的法人 主体，其着眼点只能以盈利为中心。

所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。

从房地产市场主体的行为看，房价下跌的动力不足。

房地产市场的活动主体主要有三个是政府部门，包括中央政府和地方政府二是企业，主要是房地产企业和 金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业三是购房者，主要是居民。

从这三个方面的行为动机来看， 房地产价格下跌的动力明显不足。

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政府的行为和动机。

政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任在我国，政府尤其是地方政府同时也是 房地产市场的利益参与和分配者。

利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都 不希望也不会使房价下跌。

对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。

地方政府是房地产 市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。

这首先表现在土地收入中。

根据人大副委员长盛华仁报告的数据，年到年间，地方政府的土地出让收入为亿元，而在年，这个数据不过亿元。

土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。

其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。

大多数的交易收 费都直接或者间接成为了地