万人。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告 随着整个巴南区行政机关将在年前搬迁到龙洲湾新区，龙洲湾新 区滨江景观开发已迫在眉睫。 二项目建设的必要性和建设意义 国家对西部大开发实行政策倾斜，为重庆市旅游业的发展带来 了机遇，重庆市委市政府在调整产业结构中，提出了把旅游业培 育成为新兴支柱产业，打造中国旅游经济强市的战略目标。风景区 作为旅游业的载体，其保护建设和开发工作，在调整巴南区产业结 构方面起到先导性的作用。 开发龙洲水岸景区，是继巴南区南温泉东温泉桥口坝温泉 和樵坪山圣灯山云篆山及南湖后向广大游客开放以来又新特景 区，并将与巴南区各大景区形成有机接轨。该景区的开发利用，将进 步带动巴南区文化旅游业的振兴和发展。 龙洲水岸景区滨江长度近公里，是巴南区重点水利风景区。 加强对风景区资源的保护，有序地开发利用，将有效地控制水土流失， 改善生态环境，实质上是加快长江上游的天然屏障的建设，这也是国 家实施西部大开发战略的主要内容。 龙洲水岸景区开发将带来巨大的生态效益。据有关专家估计， 龙洲水岸景区建成后，能降低环境污染负荷，调节温度 摄氏度相对湿度，对巴南主城区李家沱渔洞新城区 的环境气候改善有着积极的影响。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告 龙洲水岸景区既是重要的滨江生态景观带，也是巴南区建设未 来山水城市的新形象标志。其开发建设有利于塑造巴南区城市特色， 提升巴南区城市品位，改善巴南区人居环境，将进步扩大巴南区的 知名度，改善巴南区的投资环境。 龙洲水岸景区的建设，对巴南区的经济社会发展将产生重大影 响，据有关专家估计，龙洲水岸景区带动周边区域房地产开发，周边 区域土地将增值数十亿，同时对巴南区相关产业如餐饮娱乐业 发展也起到了积极的推动作用，成为巴南区新的经济增长点。 龙洲水岸景区的开发，将产生巨大的社会效益。预计本项目为 当地农民和三峡库区移民提供个就业机会，仅此项可为当地农民 和库区移民增加年收入万元，这对缓解当地农村和三峡库区剩余 劳动力就业，为下岗职工提供发展空间，促进当地经济发展和社会稳 定，都有着积极的作用。 从以上分析可以看出，加快龙洲水岸景区的旅游基础设施及配套 设施建设，将龙洲水岸建设成集生态保护休闲娱乐游览观光和风 貌展示体的独具特色的风景旅游区，具有十分重要的意义。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告 第三章市场分析及预测 重庆市旅游业发展基础和面临的形势 重庆市旅游业发展势头强劲 十五期间，尽管历经了非典等重大突发事件，重庆市旅 游业发展仍然取得了突破性进展，政府主导部门配合跨区联动 社会参与市场运作的大旅游大产业格局初步形成。 旅游经济总量快速增长。近五年来，重庆市入境旅游稳健增长， 国内旅游全面发展，假日旅游空前繁荣，出境旅游方兴未艾，旅游接 待和收入等经济指标翻了番。年全市旅游人数达万人 次，其中入境旅游者万人次，国内旅游者万人次旅 游总收入亿元人民币，其中旅游外汇收入亿美元。与 年相比，全市旅游人数年均递增率达到，旅游总收入年均递增率 达到。旅游经济总量增长率高于全市国民经济增长平均水平。 产业规模日益壮大。年，全市共有旅行社家，比 年增长了。其中国际旅行社家，比年增长了国 内旅行社家，比年增长了。星级饭店家，比 年增长了。其中三星级及其以上饭店家，比年增长了 。全国重点风景名胜区和国家级旅游景区个，全国工 农业旅游示范点处，还涌现出批新兴的旅游景点。旅游直接从业 人员万人，比年增长了。基本形成了以食住龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告 行游购娱等要素为主体，其它关联产业为支撑，具有定规 模和水平的旅游产业体系。旅游产业规模的不断壮大，带动了交通运 输城乡建设，促进了环保和生态的发展，为扩大内需吸引投资 增加就业，尤其是为库区移民就业安置和产业发展作出了突出贡献， 也对宣传重庆扩大对外交流提升直辖市形象，发挥了独特而重要 的作用。 旅游发展环境明显改善。是旅游交通瓶颈初步缓解。 半小时主城小时重庆工程顺利完成，以国道为干线省道 级和二级公路为主体的放射状公路网基本形成西南西北地区与华 东华南地区的铁路干线连接通道初步贯通三峡库区港口码头复建 工程全面启动，库区港航条件明显改善民航大小机场布局 的形成，使全市区域旅游景区之间的通达性得到空前提高。二是主要 景区的可进入性和景区接待能力得到大幅提升。在旅游国债和专项资 金的支持和引导下，景区交通环境治理供水供电消防等基础设 施建设得到加速完善和提升，旅游产品供给体系建设进展明显。三是 旅游市场开发取得明显成效。连续成功举办了五届中国重庆三峡国 际旅游节和第三届中国重庆旅游交易会，大大提高了重庆旅游在境 外的知名度和吸引力。四是跨区域旅游合作迈出新的步伐。与川黔 鄂新等省区达成了无障碍旅游区的共识。五是旅游业政策法规体系 逐步完善。加大了政策扶持力度，出台了系列加快旅游业动态指标，即考虑了时间价值因素，投资回收 期均包括建设期，下同。 本项目所得税后项目投资财务内部收益率，大于设定基准收 益率，所得税前项目投资财务内部收益率，大于设定基准 收益率，项目在财务上可以接受。同时，通过以上指标判断，项目 投资盈利能力极强，远大于行业平均水平。项目可行，可进步做融 资分析。 注项目投资现金流量表融资前见备查文件。 三融资后分析 融资后分析以融资前分析结果和初步的融资方案为基础，考察项 目在拟定融资条件下的盈利能力偿债能力，判断项目方案在融资条 件下的可行性，帮助投资者作出融资决策。融资后分析以项目资本金龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告 现金流量分析为主。 项目资本金现金流量分析是从项目权益投资者整体的角度，考察 项目给项目投资者带来的收益水平。它是在拟定的融资方案基础上进 行的息税后分析。 初步融资方案 本次分析根据公司的要求，确定融资方式为银行借款融资，借 款金额确定为万元，利率确定为。借款偿还期限确定原则 为不影响企业和项目持续经营能力财务生存能力原则，还本付息 负担适当原则，最大限度还款原则。经计算，借款偿还合理期限为年 含建设期年，还款期内还本付息合计，万元，其中还本 ，万元，付息，万元。 注借款还本付息计划表见备查文件。 值得说明的是，最终融资方案由委托方和贷款银行根据项目盈利 能力及财务生存能力项目风险项目合作方自身风险承受能力如 可接受的利息备付率偿债备付率等等多方面因素协商确定，上述 初步融资方案仅作参考。 二融资后盈利能力分析 根据上述初步融资方案，项目经营期内年平均利润总额， 万元，年平均净利润，万元。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告 各项融资后盈利能力分析指标见下表 融资后盈利能力分析指标 序 号 指标名称单位指标 项目资本金财务内部收益率 项目资本金财务净现值万元， 项目资本金投资回收期年 项目资本金净利润率 注项目资本金净利润率运营期年平均净利润项目资本金 项目资本金财务内部收益率，大于行业项目资本金财务内 部收益率，项目是可以接受的。同时通过以上指标判断，项目融资 后的盈利能力较强，大于行业平均水平。 三偿债能力分析 利息备付率息税前利润借款利息 偿债备付率息税前利润折旧非付现成本企业所得税 还本付息金额 经计算，还款期内，各年度利息备付率均大于行业基准利息备付 率，各年度偿债备付率均大于行业基准偿债备付率。项目可用于龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告 还本付息的资金有保障。 注项目资本金现金流量表融资后及偿债能力计算指标见备 查文件。龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告 第十章敏感性分析和风险分析 敏感性分析 客房收入租金收入旅游设施转让收入营业费用建设投资 等数据来源于预测，存在变化的可能，具有定的不确定性，其发生 变化对所得税后项目投资财务净现值的影响程度见下表 序 号 变化 因素 变动幅度 基本方案 建设 投资 ， 客房 收入 ， ， ， 租金 收入 ， ， ， 转让 收入 ， ， ， 营业 费用 ， ， ， 从上表可以看出，各不确定性因素中，建设投资的上下波动对指龙洲水岸旅游基础设施及配套工程可行性研究报告 标的影响最大，其次为营业费用，对指标影响最小的因素是租金收入。 同时还可以看出，本项目各项指标上下波动，所得税后项目投资财 务净现值仍远大于，本项目抗风险能力极强。 二主要风险因素识别应对与风险等级判断 为避免各种风险给项目带来损失，准确地识别风险因素并判断风 险等级十分必要。公司应积极采取相应的对策和措施，将风险和影 响降低至最小程度。 经营风险 客源的影响 本项目主营业务旅游经营的发展以客源为依托，由于决定旅游 市场环境的变化受到政治经济文化自然条件和季节等多方面因 素的限制，加之近年来，重庆旅游行业规模不断扩大，造成客源分流， 这些因素都会引起本项目客源数量和结构的变化，从而影响公司项 目的持续发展。 针对本项目以旅游经营为主业的经营特点，公司应实施三项主 要对策是树品牌二是创精品三是市场多元化。借助巴南区的 地域优势旅游资源优势和客源优势，树立龙洲水岸品牌，确定 市场定位，扩大知名度，开