也是东北地区最大的交通枢纽。以为 中心，至北京大连大的城市群体，不仅可为工业企业提供丰富的矿产资源，而且还是个购 买力极强的产品销售市场。投资为万元，预计总销售收入为 万元，经计算，该项目的盈利水平较高偿债能力较强，而且销售收入及 建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。 项目选址及建设条件 项目所处区域 市概况 是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具 有重要的战略地位。以为中心，半径公里的范围内，分布着钢铁基地鞍山 煤炭基地抚顺化纤基地辽阳煤铁基地本溪石油基地盘锦煤粮 公路以为中心，至北京大连哈尔滨抚顺丹东环五射的高速 公路网已经形成。 铁路作为东北地区最大的铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关 大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集，并且与朝鲜蒙古俄罗斯 直接相通。 海运从出发，小时可达营口港，小时可达大连港，可与世界多个 国家和地区的港口通航。 空运在地是中国交通最发达地区之，也是东北地区最大的交通枢纽， 已形成陆海空立体交通网络。 公里的范围内，分布着钢铁基地鞍山 煤炭基地抚顺化纤基地辽阳煤铁基地本溪石油基地盘锦煤粮基地铁岭电 力基地阜新等座百万人口以上的大型工商业城市，构成了经济联系特别紧密市 场容量巨地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具 有重要的战略地位。 项目选址及建设条件 项目所处区域 市概况 是东北地区最大的中心城市。债能力较强，而且销售收入及 建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。 静态投资回收期税后年 借款偿还期年 大厦项目经测算，预计总投资为万元，预计总销售收入为 万元，经计算，该项目的盈利水平较高偿部分内容简介万元 银行借款万元 销售收入投入部分内容简介万元 银行借款万元 销售收入投入万元 三财务类 净现值税后万元 内部收益率税后 静态投资回收期税后年 借款偿还期年 大厦项目经测算，预计总投资为万元，预计总销售收入为 万元，经计算，该项目的盈利水平较高偿债能力较强，而且销售收入及 建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。 项目选址及建设条件 项目所处区域 市概况 是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具 有重要的战略地位。以为中心，半径公里的范围内，分布着钢铁基地鞍山 煤炭基地抚顺化纤基地辽阳煤铁基地本溪石油基地盘锦煤粮基地铁岭电 力基地阜新等座百万人口以上的大型工商业城市，构成了经济联系特别紧密市 场容量巨大的城市群体，不仅可为工业企业提供丰富的矿产资源，而且还是个购 买力极强的产品销售市场。 市是中国交通最发达的地区之，也是东北地区最大的交通枢纽。以为 中心，至北京大连哈尔滨抚顺丹东高速公路网已经建成。距营口港公 里，距大连港公里，可与世界多个国家和地区的港口通航。连接山海关 大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集于此，并且与朝鲜蒙古俄罗 斯直接相通。桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场，距大东区公里。 东站坐落在区内，条铁路专用线构成发达的货运网络。 图市在辽宁省的位置 大东区概况 大东区位于市东部，是市市内五城区之。面积平方公里，人口 万，是市内面积最大的城区。 交通条件 大东区所在地是中国交通最发达地区之，也是东北地区最大的交通枢纽， 已形成陆海空立体交通网络。 公路以为中心，至北京大连哈尔滨抚顺丹东环五射的高速 公路网已经形成。 铁路作为东北地区最大的铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关 大连丹东长春哈尔滨等地条铁路干线汇集，并且与朝鲜蒙古俄罗斯 直接相通。 海运从出发，小时可达营口港，小时可达大连港，可与世界多个 国家和地区的港口通航。 空运桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场。从沈海现代工业示范区 出发，分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地的北方航空公司，已开通 国内外航线多条，可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜俄罗 斯日本韩国等国家。 货运东站座落在大东区内，条铁路专用线构成发达的货运网络。 环路大二环路横穿全区，市东西快速干道在大东区内。 二基础设施 区内基础设施完善发达。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的 水煤气等供应充足。工业用地上建筑必要的专用设备在数量和质量上，居于 市前列。 三居住条件 大东区是市最适合于居住的城区之，南北两条运河流经全区，沿岸花团 锦簇树木葱荣景色优美，适合开发高档住宅区特别是正在建设的大东广场， 是市最大的广场，广场周边地区适合建设金融保险高档写字楼等商贸服务 设施。除此之外，区内还拥有大片闲置的工业仓储及生活用地可供开发利用，房 地产业发展潜力巨大。 四工业基础 大东区是当前市最具竞争力的工业区。区内聚集了众多米。经工程地质初勘，地基岩土稳定 无不良地质现象，适宜工程建设，般多层高层均可采用常规桩基础。 基础设施条件 随着道路的改建扩建和相新建，给水雨水污水电力电讯集中供热 燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目的建设开发使用 经营需要。 表项目建设具备的基础设施条件表 类别容量或管线直径备注 电力和线路可满足二级符合要求 集中供热惠天热电供热管线 给水东部水厂李巴彦供水管线 电讯可满足中继线 燃气的中压和低压管线 市场分析 市写字楼市场现状 随着国家振兴东北的提出，是东北地区的经济中心，物资集散地，作为对城 市的经济活动反应敏感的写字楼市场近几年有了很大的发展。市建设现代化的区 域中心城市的定位是写字楼市场发展的源动力。 写字楼市场的区域特征逐渐形成 市写字楼现有项目主要分布于三个区域，即太原街商业区周边，如总统大厦 中兴商业大厦写字楼海润国际等市府广场周边，如方圆大厦新基火炬大厦 财富中心等三好街及青年大街带，如华新国际大厦中润国际百脑汇资讯 广场等。也开始出现了些至少在价格上可以与发达城市高档写字楼物业相当的项 目，如总统大厦，方圆大厦等几个市场上的顶级写字楼，年租金己达到元 平米。而目前深圳市的顶级写字楼华润中心平均租金换算为年租金元平方米， 地标性建筑地王大厦年租金也仅为元。当然与全国几个发达城市比较的， 的写字楼市场还是不成熟的。从同价位产品质量比较，所形成的商务中心成熟度的 比较，写字楼物业管理水平的差异等方面，都可以看出与北京，上海，深圳，广州 等城市的相对成熟的写字楼市场的较大差距。当然这是与的经济发展水平相对 应的。 写字楼开发商大多都是本土企业 但是与北京上海等发达城市中统业权写字楼物业大多由外资或港资发展商持 有不同的是，市的统业权写字楼物业基本由本地开发商持有，甚至市写字 楼市场上，包括高档写字楼市场，外地发展商较少，除上海昌鑫开发的昌鑫置地广 场，新加坡华新国际开发的华新国际大厦等少数的几个外地资本项目，其余均为本 地发展商开发，而本地的发展商大多具有工业企业集团资本背景。当然这与作 为老工业基地的历史经济背景联系在起。但是作为东北的经济中心，物资流 通中心，以及国家振兴东北的大背景，写字楼市场有很大的发展潜力。随着对 经济的进步发展，作为东北商贸中心功能的进步完善，会有越来越多的外地 资本进入的写字楼市场，越来越多的更加专业的商业地产发展商会进入市 场，提供更多高素质的统产权的写字楼物业。 市写字楼市场上的产品质量差异较大。 从写字楼物业内部的配套水平，装修水平到物业管理水平都存在较大差异，当 然相应的价格也存在较大的差异。这样的差异由于写字楼市场上存在的写字楼 既有近几年上市的引进较先进设计理念的高档次写字楼物业，也有大量的由非专业 的房地产开发商开发销售或出租的质量参差不齐的中低档次的写字楼。相应的写字 楼物业管理市场水平与发达城市市场也有较大差距。只有极少数的高档次写字楼物 业由专业的高素质写字楼物业管理公司接手，大部分都是发展商自己成立的附属物 业管理公司或者市场上小规模的物业管理公司。 统业权写字楼物业管理主要由开发商自营 可以认为统业权形式下发展商有在商务配套上投入更大成本的动机。而统 业权的写字楼物业物业管理水平不显著高于分散业权的写字楼物业。实际上，在实 地调查中笔者发现，统业权的写字楼项目的物业大多由发展商自己的物业管理公 司接管。如房地产大厦金厦广场的金厦物业，玛丽兰总统大厦的玛丽兰物业仲量 联行为合作方，东北电力开发的光明大厦的东电物业，以及世鸿地产的三个统业 权写字楼项目均由世鸿的鸿运物业接管。实际上市写字楼物业管理市场上高质 量的专业物业管理公司较少，除了地王国际的凯宾斯基酒店管理，汇宝国际的世邦 魏理士，以及商贸国际的戴德梁行等少数几个知名的写字楼物业管理公司，其余的 都是市本地的小型的物业公司或附属于发展商的物业管理公司，管理水平参差 不齐。随着更专业的写字楼开发商进入市写字楼市场，更多符合现代商务活动 要求的写字楼也要求相应的高水平的物业管理，将会有更多的专业的写字楼物业管 理公司出现。 市写字楼市场分类研究 酒店连体项目 此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为 商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店高登国际大酒 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总论 项目概况 项目情况 项目名称