【YA94页】常德经济技术开发区（老城区）棚户区第一期工程项目可行性研究报告.doc文档送审档

常德德山经济技术开发区老城授予国家卫生城市国家文明城市国家园林城市国家 最佳人居环境城市范例奖中国 高标准建设高水平管理，着力推进‚生态园林城市‛建设，连续开展 百万平米绿化大行动，城市环境和人居环境质量不断改善，形成以三 山三水为骨架，点线面环相结合的生态园林系统，使常德市展 现出绿色生态山水并貌城景交融的美丽画卷，并借助深厚的历史 文化积淀，历时年，投资修建了名邦首创中华绝的载入吉 尼斯世界纪录的诗国长城中国常德诗墙。

常德市先后被国家有关 部门授予国家卫生城市国家文明城市国家园林城市国家 最佳人居环境城市范例奖中国魅力城市中国优秀旅游城市全 国交通管理模范城市全国社会治安综合治理先进城市全国城市 环境综合整治先进城市国际花园城市等荣誉称号。

环境 大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。

加上区域内公共绿 化场地狭小，道路弯弯曲曲，路面凹凸不平，坑坑洼洼，雨天积水严重， 排污排水受阻，供水供电及通讯管网布局紊乱，尚未完善配套，设 施陈旧老化。

以上区域现状严重影响了常德城市整体形象，急待改造和治理。

常德市德源投资集团有限公司根据常德市委市政府提出的加 大城市环境综合整治力度，提高城市管理水平，要以城市创建为契机， 保持和巩固创建国家环保模范城市工作成果，全面提升城市品位等规 和房产部门房屋管理十分困难。

棚户 区的存在，与城市整体形象文明档次极不协调，使整个城市人居中华绝的载入吉 尼斯世界纪录的诗国长城中国常德诗墙。

常德市先后被国家有关 部门改善，形成以三 山三水为骨架，点线面环相结合的生态园林系统，使常德市展 现出绿色生态久的历史文化 为底蕴，以洞庭水乡为特色，按照‚以人为本‛的总体要求高起点规划 高标准建设高水平管理，着力推进‚生态园林城市‛建设，连续开展 百万平米绿化大行动，城市环境和人居环境质量不断审批部门决策参 考。

研究范围 本研究是以国家有关法令政策规范，以及建设单位提供的基础 资料和为基础，对项目的背景及必要性内外部条件工程技术方案 项目投资经济和社会等方面进行研究，供开发单位和部分内容简介基础资料 关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书。

部分内容简介基础资料 关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书。

研究范围 本研究是以国家有关法令政策规范，以及建设单位提供的基础 资料和为基础，对项目的背景及必要性内外部条件工程技术方案 项目投资经济和社会等方面进行研究，供开发单位和审批部门决策参 考。

项目提出的理由 近年来，常德市以得天独厚的自然环境为基础，以悠久的历史文化 为底蕴，以洞庭水乡为特色，按照‚以人为本‛的总体要求高起点规划 高标准建设高水平管理，着力推进‚生态园林城市‛建设，连续开展 百万平米绿化大行动，城市环境和人居环境质量不断改善，形成以三 山三水为骨架，点线面环相结合的生态园林系统，使常德市展 现出绿色生态山水并貌城景交融的美丽画卷，并借助深厚的历史 文化积淀，历时年，投资修建了名邦首创中华绝的载入吉 尼斯世界纪录的诗国长城中国常德诗墙。

常德市先后被国家有关 部门授予国家卫生城市国家文明城市国家园林城市国家 最佳人居环境城市范例奖中国魅力城市中国优秀旅游城市全 国交通管理模范城市全国社会治安综合治理先进城市全国城市 环境综合整治先进城市国际花园城市等荣誉称号。

常德德山经济技术开发区老城区北起沅江，东至东风河，西依枉水 河，南抵桃林路，总面积平方公里，现有常住人口万余人，改制 企业家，居民社区个。

根据深圳市城市规划设计研究院有限公司 编制的控制性详规，规划区范围为德山老城区莲池路以北的片区，东至 东沿路，西依枉水河，南抵莲池路，北临沅水河，总用地面积公顷， 约亩，万。

亦即本报告研究所指德山老城区棚户区改造范围。

项目区域内棚户居民区多建于上世纪五六七十年代，房屋大都 属简单砖木结构，建筑密度大，功能不配套，人口相对集中，存在着很 大的火灾交通等安全隐患。

棚户区基础设施也很不健全，环境卫生条 件恶劣，居民生活质量很差。

加上上世纪年代国有企业改制，房屋 交给居民社区后，维修保障体系不健全，且居民大多为企业下岗职工， 经济承受能力差，使得棚户区内居住人员成份复杂，生活水平较低，出 租房屋比比皆是，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了 棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。

棚户 区的存在，与城市整体形象文明档次极不协调，使整个城市人居环境 大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。

加上区域内公共绿 化场地狭小，道路弯弯曲曲，路面凹凸不平，坑坑洼洼，雨天积水严重， 排污排水受阻，供水供电及通讯管网布局紊乱，尚未完善配套，设 施陈旧老化。

以上区域现状严重影响了常德城市整体形象，急待改造和治理。

常德市德源投资集团有限公司根据常德市委市政府提出的加 大城市环境综合整治力度，提高城市管理水平，要以城市创建为契机， 保持和巩固创建国家环保模范城市工作成果，全面提升城市品位等规 划精神和常德市‚十二五‛规划纲要，特提出本项目建设，旨在为建设 全国最佳人居环境城市打好基础，创造条件。

项目建设通过对棚户居 民区实施改造和综合整治，将使得市容得到美化，土地利用得到优化， 生态环境得到改善，人与环境更加和谐，也为市民的日常生活和工作带 来了极大的便利。

项目建设符合国家政策和地方发展规划及城市总体规 划发展要求，是贯彻落实国家关于加强城市环境综合治理工作会议精神 的重要举措。

同时，项目建设将使常亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收 总投资与资金来源 总投资估算 项目第期工程总投资估算为万元，其中房屋征收与补偿 万元，工程建设费用万元，工程建设其他费用万 元其中房屋拆迁安臵直接费用万元，基本预备费用 万元，建设期利息万元。

资金来源 本项目估算总投资万元，其资金筹措方式如下 建设单位自筹万元，约占总投资的 申请商业银行贷款万元，约占总投资的 主要技术经济指标表 详见下表。

表主要技术经济指标表第期工程 序号指标名称单位指标值备注 建设指标 占用土地规模亩 出让土地面积亩 房屋拆迁面积万 配套改造工程 土地平整土方量万方 序号指标名称单位指标值备注 道路总长区内万 供水管道总长区内 雨水管道总长区内 污水管道总长区内 供电线路总长区内 二估算总投资万元 房屋征收与补偿费用万元 工程改造费用万元 其他工程费用万元 基本预备费万元总投资 建设期利息万元上浮 三土地收益 土地出让总收入万元 四财务指标 土地出让收入万元 销售税金及附加万元 土地出让金万元 总成本费用万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 财务内部收益率所得税前所得税后 财务净现值万元所得税前万元所得税后 静态投资回收期年所得税前含建设期年所得税后含建设期 五建设期年经营期年 综合评价 该项目改造第期工程以德山老城区居民棚户区改造为目标，按照 城市总体规划要求，对项目区居民内棚户区及其基础设施进行综合改 造，其意义十分重大，影响非常深远，符合国家投资政策。

项目建设符合国家投资政策。

根据†国务院关于解决城市低 收入家庭住房困难的若干意见‡†国务院办公厅关于促进房地产市场健 康发展的若干意见‡†关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导 意见‡等国家相关文件精神及常德市委市政府关于环境综合治理政策 精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能， 解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容 和重大举措，也是关系到人与自然和谐相处的战略决策。

该项目第 期工程通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化绿化亮化 美化畅通的总体要求，在改造过程中打造精品和新的靓点，充分体现 常德德山‚工业新城城市新区‛的城市特色，展现现代城市的时代风 貌，为确保环境综合整治整体效果奠定坚实的基础，并为项目区棚户区 第二期工矿棚户区改造提供可供借鉴的经验。

项目建设将大大提升常德城市品位。

本项目第期工程是 项结合居民棚户区房屋拆迁城市基础设施改造等方面的综合性改造工 程。

项目建设场地位于常德德山老城区，属常德德山经济技术开发区北 部片区，也是展示常德德山城市形象的重要区域。

项目通过对德山老城 区居民棚户区房屋拆迁及其基础设施的综合改造，对于美化开发区城市 环境改善开发区环境质量提升市民生活水平促进常德德山经济技 术开发区经济社会可持续发展有着重要的助推作用，为塑造工业新城 城市新区德山形象和常德市建设全国最佳人居环境城市具有深远的 战略意义。

因此，项目建设将大大提高常德德山和常德市的城市品位。

项目规划科学布局合理建设条件成熟，对加强德山开发 区和常德市基础设施的建设，推动常德市城市化建设进程和生态市建 设具有良好