1、“.....天津市虽然各年支出占收入的比重在左右。 居民消费支出结构 根据权威部门统计， 上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进步优化，消费结 构进步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入个新的 持续快速增长阶段， 外商直接投资 至年末，天津直接利用外资合同额达万美元，其中 工业及建筑业占，房地产业占。截至目前，世界强跨 国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超过亿美元。 居民消费支出结构 根据权威部门统计，从到年天津城镇居民可支配新增供应方面， 年至年天津市进入了个供应高峰。在大型和外资 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业的推动下......”。

2、“..... 年至年间，物业累计总量年均增长， 增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。截至目前，世界强跨 国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超过亿美元。外商直接投资 至年末，天津直接利用外资合同额达万美元，其中 工业及 上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进步优化，消费结 构进步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入个新的 持续快速增长阶段， 全市人均生产总值由上年的元增 加到元，按当年汇率折算，折合亿元，按可比价格计算，比上年增长，创年以来最高 增幅，居全国各省市自治区前列。部分内容简介最为稳健的区域之。部分内容简介最为稳健的区域之。年天津市实现全市国民生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长，创年以来最高 增幅，居全国各省市自治区前列。全市人均生产总值由上年的元增 加到元，按当年汇率折算，折合美元，比上年增长......”。

3、“.....产业结构进步优化，消费结 构进步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入个新的 持续快速增长阶段， 外商直接投资 至年末，天津直接利用外资合同额达万美元，其中 工业及建筑业占，房地产业占。截至目前，世界强跨 国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超过亿美元。 居民消费支出结构 根据权威部门统计，从到年天津城镇居民可支配收入增长 较快，年平均增长率为。各年支出占收入的比重在左右。图五大主要城市可支配收入和消费性支出情况 横向比较而言，天津市虽然与国内其他线大城市收入及消费水平有 定差距，但发展速度较快请见上图，例如年至年，天津 城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。年天津综 合恩格尔系数居民人均食品支出占消费性支出的比重为，按 照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段......”。

4、“.....同比增长旅游 创汇收入亿美元，同比增长。同期天津市接待国内旅游人数 万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长， 创历史最好水平。 二天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达 到万。年至年间，物业累计总量年均增长， 增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。新增供应方面， 年至年天津市进入了个供应高峰。在大型和外资 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业年均增长超过万。 年到年间将有约万的商业物业向市场交付。 通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商业物 业市场的主流销售价格集中在元区间......”。

5、“..... 酒店物业市场 天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房 间，占全市客房总量的。天津五星级含准五星级酒店共计 家，可提供各类客房间，房间数占全市。根据市政府规划， 在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上的酒店， 其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁的商务区。 天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平，平均 房价在元天，实际成交价格约为发展的重要地段。 有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条 通路均能看到项目内部状况。 自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着栋各 具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。 人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特......”。

6、“.....类 似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目 注入了文化历史因素。 市政配套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。 地块规模 地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲娱乐为体的 社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。 政府支持 天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注 和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。 二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。 紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量 中低消费人群，必将影响本项目品质。 周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的停车 场......”。

7、“..... 三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。 天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目 之。市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予 大力的支持。天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发 和运作。 本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。 天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中高档 次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市地位以及深 厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。 四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情 区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。 劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该 区域......”。

8、“.....势必会影响到本项目效益。 综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文品 牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点 前景良好。具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识 重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档 次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招 商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。通过这 些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。 第四章项目定位 市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及 高档餐饮娱乐市场的需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商 业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态的花园法式风情区项目......”。

9、“.....而所有的商业物业中，步行街能 够更好地体现商铺的均好性。因此，本项目决意创建天津第个国际级法 式风情商业街区，打造公园式购物环境。为此，我们委托国际流策划公 司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程策划，完成了基础研究及市场 研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下 项目价值定位 集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史 文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和 海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史 文化特色的国际化都市旅游休闲街区。 二市场定位 天津法式风情区个具有天津历史文化风貌的都市旅游景点。以天津 近代建筑的标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这 片反映天津历史和文化的法租界洋房改造成集国际水平的休闲购物餐 饮娱乐旅游文化交流演艺等功能的时尚休闲文化娱乐......”。