【26页】洛阳市史家屯城中村改造项目可行性研究报告.doc文档优秀范文

政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是停止住 建设用地面积 印花税 合同金额 企业所得 税 总收 住宅销售 现市场销售价 安置返还 安置意向金返还 合计 面 积 及 销 售 收 入 序 号 名称数量单价总价备注 元 表开发土地指标概算 约亩，总建筑面积约容积率 建筑密度绿地 成 本 估 算 项目经济技术指标览表 序号指标名称单位数量备注 占地面积 总建筑面积 项目经济效益良好，财务分析可行。

项目主要经济指标表 表部分内容简介好，供电供热通讯给排水煤制气和有 线电视等基础设施可以满足部分内容简介好，供电供热通讯给排水煤制气和有 线电视等基础设施可以满足项目需求。

项目经济效益良好，财务分析可行。

项目主要经济指标表 表项目经济技术指标览表 序号指标名称单位数量备注 占地面积 总建筑面积 其中商品商业 商品住宅 安置住宅 表开发土地指标概算 约亩，总建筑面积约容积率 建筑密度绿地 成 本 估 算 面 积 及 销 售 收 入 序 号 名称数量单价总价备注 元 元 商业房销 售 现市场销售价 住宅销售 现市场销售价 安置返还 安置意向金返还 合计 二 开 发 建 安 造 价 及 配 回迁户面 积及安置 等费用 项回迁安置以洛阳市 政府号文件执行 设计费 方案及设计 文物普探 文物勘察及发掘 勘探测量 费 宗地图坐标图定 位图实测定位图套 设 施 支 出 地质勘探等 基础检测 费 基础荷载试验沉降 观测等 监理费 工程总造价的 消防审查 平米单价 社保基金 平米单价 报建报批 费用 基础设施配套费 人防建设 平米单价 商品房建 安费 土建安装含水电 入户门煤暖弱点 太阳能热水器管道 门窗消防等平米 单价 安置房建 安费 室内外配 套工程 电梯消防水电接 入道路路灯绿化 停车位车棚围墙 灯平米单价 竣工验收 平米单价 合计 三 税 金 营业税及 附加 总收入 土地增值 税 总收入预缴及 费 用 等 土地使用 税 建设用地面积 印花税 合同金额 企业所得 税 总收入预缴 房产交易 税 利 润 约 二三 第二章市场分析 洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产 业的发展，具体原因如下 宏观调控政策成功地实现了经济的软着陆，为房地产市场 发展提供了宏观经济基础。

政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是停止住房实 物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以旧城改造住房为主的 多层次城镇住房供应体系发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契 机。

住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切 断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷， 各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为 热点。

此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发， 配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的系列相关政策，国 务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道， 而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。

房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体系已 基本形成。

房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化规范化。

在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人 看好。

特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这 与国家目前的房改政策有关。

从城市居民对住房的需求看，随着人们观 念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在 个较高水平上。

伴随着新轮经济的发展，房地产发展将更加理性， 会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地 产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。

项目的市场前景分析 项目的环境分析及市场定位 本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北 路以西，棉麻路以东。

紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳 市区黄金地段。

从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附 近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼 开发量较大，而且销售情况良好。

根据项目的地理位置与销售对象的需 求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要 租售对象针对于大中型公司国内外长驻洛阳机构以及部分机关工作人 员。

从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板三资企业国外及国内驻洛机构工作职员国内大型企业集团 管理人员以及律师各种注册师等。

综合考虑项目具有的竞争优势如下 项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅机关银 行公司各类事务所集中区域，便于公务商务往来，具有定区位 优势。

该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。

设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地休闲场地，优质的 物业服务，可以为人们提供个良好的商住环境。

周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。

商品房价格分析 洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间整体布局等原因房 地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。

但该区周 边由于环境质量好交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。

项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在 元之间，住宅价格在元之间。

第三章项目地址及外部配套条件 项目地址 该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路 以北含经五路两侧部分地块。

距火车站不足米，邻近道南路， 交通便利。

周边多为近年新建的住宅，是办公商住居家理想之地。

地质条件 根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情 况如下 拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂 构造带，场区内无滑坡断层淤泥及古穴等不良地质现象，持力层 岩体较完整，强度较高，稳定性良好。

地震裂度 根据中国地震烈度区划图洛阳市属于基本烈度六度地区，按 六级设防。

外部配套条件 本项目地处洛阳市中心，各项基础设施比较完善，具有良好的外 部配套条件。

供电 电力由区域变电站统供电。

市电力部门具有为本项目的供电 能力。

给水 主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由洛阳市供水 管就近引接。

排水 按照规定，排水实行雨污水分流制。

项目所在区域已经有完善的 第章总论 项目概况 项目名称史家屯旧城改造商住楼建设工程 建设单位洛阳地亨置业有限公司 项目地址洛阳市洛北乡史家屯村 项目用地面积约 项目总建筑面积约 项目总投资约万元 项目建设期个月 项目提出背景及建设必要性 项目提出背景 该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路 以北含经五路两侧部分地块。

作为洛阳市重要经济中心和对外形象开放的窗口，为了适应目前 新形势及的需要，以此项目带动火车站附近的开发建设，推动全市向 现代化国际城的宏伟目标迈进。

该区已成为洛阳市房地产开发热点地 区之。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，本项目用地约亩，占地面积约平方米总建筑面积约 平方米，容积