保值投资，的人用于经 营出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从有房住向 住好房方向转变。 城镇住房需求量持续增加。 近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在 万万人。城镇人口比重增幅较快。按照研究预测，到年，我国城 市化水平将达到左右。今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的 项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映两个 方面是城镇新增非农业人口增加的住房需求。二是，在城镇化的进程中，城镇 流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需 要考虑。 我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群 众的普通商品住房。 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见中指出要进步鼓励 普通商品住房消费，重点发展面向广大群众的普通商品住房。 要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划科学 建设适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费 模式。 房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和 帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进 和规范经济适用房制度。 综上所述，住宅建设的发展与现阶段我国经济的发展相适应，是人民生活水平 提高的需要，对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极的影响 作用。我国的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放 型向集约型的转变。本项目建设主要进行普通商品住房建设，符合国家房地产发展 的总体要求。 项目建设的必要性 本项目建设符合国家经济和社会发展十五发展规划中发展房地产业的要 求。 国民经济和社会发展第十五发展规划纲要中第四篇加快发展服务业第十七 章丰富消费性服务业第二节发展房地产业调整住房供应结构，重点发展普 通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定 房价的原则，加强对房地产二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。 本项目建设符合市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中完善人居 功能要求。 市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡 统筹，推进体化发展中第二项提升城市承载功能中指出完善人居功能。以建 设最适宜人类居住城市为目标，全力打造人居品牌，全面启动高档住宅区 农民新村旧城改造和经济适用房四大人居板块，逐步形成普通商品房高档 商品房经济适用住房廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引 力，加快膨胀城区人口。到十五末，城镇居民基本实现小康社会居住目标， 人均住房面积达到平方米。 本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。 随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求 提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度 的提高，人们更多地关注人本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也 随之成为人们关注的生存大事之。本项目主要是住宅楼的建设，项目实施后，可以更好的改善部分居民住房条 件，促进当地的发展，促进当地房地产业的发展，符合经济发展的要求。 有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。 房地产业在国民经济中具有基础性资源性先导性产业的地位。实践证明， 房地产业的发展除了带动建筑建材装修家具家电物业管理等产业的发展 外，由于产业的关联效应作用，它还能极大地推动运输商业服务邮电通讯和金 融等行业的发展，对冶金化工轻工和机械等产业也有极大的推动，在解决就业 繁荣经济增加财政收入等方面所起的作用是其它产业所无法替代的。本项目建设 将极大地促进当地和相关产业的共同发展。 本项目建设在为市当地居民提供优质住房的同时，也推动了当地房地产业的 发展。同时房地产业关联度大，能够有效带动相关产业发展，因此该项目建设对促 进当地经济的发展起到定作用。 第三章市场分析与建设规模 房地产市场发展分析 我国房地产市场发展总体态势。 我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进步加 强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土 地和投资控制的意向，年房地产宏观调控力度将进步加强。方面已出台 的政策继续强化落实，另方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策完善 住房保障房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。我国房地产市场发展在住房 供给供应结构及房地产土地供给方面将呈现以下几点态势住房供给方面 在住房供给方面，基于年住宅用地供给的较大增长和国家加大闲置用地 处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，年住房供给量将保持增加态势。 供应结构方面 在供应结构方面，基于年经济适用房和两限房用地较大幅度对产生噪声较大的机械设备需要隔声装置，对粉尘拟采用喷 水除尘。施工过程中产生的固体废弃物要进行分类堆放，充分利用其中可再利 用部分，其他可以纳入生活垃圾由环卫部门及时清运并统处理。 项目运营期环保治理措施 本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较小。其主要防治措施如下 生活污水治理 本项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后直接排入污水干管。 废气治理 本项目在厨房采取设置出屋顶的垂直排放烟气道，并加强防止烟气回流和 串烟的措施，尽可能不在外墙或窗户上开洞设置排油烟装置。以防止厨房油烟 气味污染环境。 车库设有汽车尾气排烟设施，排风量按次换气计算，送风量按次换 气计算，晚上送排风量均减半，排烟口设在屋顶。 生活垃圾治理 本项目所产生的固体废弃物主要来自生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾 中转站，组织专职卫生保洁人员住宅区垃圾收集采用流动环卫车定点定时 分类统收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理 厂。 ④噪声污染治理 本工程的主要噪声源为制冷机组各种水泵风机及空调器等。为了减少这些 设备噪声对环境的污染，设计中在设备选型上尽量选用低噪声音型。为了减少对环 境的污染，设备均设置在封闭地单独房间内，其墙面进行定的吸噪处理，使噪声 降到规范允许的范围内。 绿化 良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面 也有特殊的作用。 绿化应本着点线面相结合的原则，充分发挥绿地的防护活动功能和 改善生态环境的作用，同时具有花香果绿四大观赏特性，以确保住宅区环境优美整洁。 环境分析结论 该项目为房地产开发项目，符合市整体规划和城市建设发展的需要，地块内 总体布局较为合理，并具有较明显的社会经济环境综合效益。项目所在地环境质 量尚好，项目在施工期与营运期间将对附近的环境产生负面影响，但只要项目承办 单位能够在施工期营运期落实所提出的各项环境保护措施，本项目所产生的负面 环境影响是可以得到控制的。因此，本项目在采取相应的治理措施后，可满足相应 的国家排放标准和质量标准，本项目建设从环境保护的角度考虑是可行的。 第九章组织机构与物业管理 组织机构 本项目开发单位阳光世纪房地产开发有限公司组织机构见下图所示 物业管理 本项目建成后，物业管理由阳光世纪房地产开发有限公司统向社会公开招 标，由有资质并符合条件的物业管理公司来组织管理，负责对住宅楼的绿化卫生 房屋维修和治安等进行综合管理，为业主营造个整洁文明安全方便的环境。 随着居住水平的提高，居住的安全性已被提到个非常重要的位置。在规划中已经 充分考虑到居住的安全性空间的私密性，各个住宅组群均形成较强的领域感同 时，通过在车行入口设置管理机构，加强进入宅间车辆的管理，仅仅允许紧急情况 下的车辆驶入。组群之间的联系都可以通过步行绿化系统来解决，保证小区环境人 蓬莱阳光世纪房地产开发有限公司 营销副总 市场推广销售 工程副总 设计实施 项目经理 办 公 室 材 料 部 工 程 部 销 售 部 财 务 部 预 算 部流的单性。同时，提高小区的科技含量，对小区进行智能化信息管理，以加强小 区管理的效率和安全性。 信息管理利用地理信息平台来管理住宅区文档资料住户信息设备 和管线等方面的信息。 环境管理检测和显示住宅区内噪音和空气污染指标，对小区内照明设 施和绿地的喷淋设施进行控制。 可视对讲系统住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客的身份，控制 来访者的进入。 自动抄表系统对水费电费通过中心计算机网络自动抄表自动结算， 免除上门抄表给住户带来的干扰和缴费时间的浪费。 车辆出入和停车管理系统对住宅区车辆出入进行监控以及对停车收费 进行管理。 巡更管理系统对住宅区内保安人员巡逻状态实施监控管理。 第十章项目建设进度计划安排 本项目可行性研究报告正式批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时 委托规划设计单位对拟建场地进行规划，并编制初步设计，进行建设场地的勘 测和场地平整等工作。本项目计划建设期为年，从年月开始至年月底建成。期间完成项目的土建工程建筑设备的购置安装等工程，项目建设 的同时展开预售促销工作，拟建工程建成后三年内完成住宅全部销售。 项目实施进度计划表见附表