【14页】平安财富石1号全功能房地产基金集合资金信托项目可行性研究报告.doc格式

国内房地产强名单见附录，负债总资产低于 国内前的建筑商名单见附录 配套为佳。

交易对手要求母公司 项目公司或其母公司拥有二级以上资质 原则上为 地段 城市中心地段或周边生活配套医院学校超市商业完善的成熟的地段过子信托受益权方式投资 债权类开发贷款抵押贷款夹层融资房地产公司发行的债券房地产股票质 押融资等 三债权类和权益类房地产项目选择标准 城市 二线城市北京上海深圳天津重庆广州杭州南京合肥西安 成都长沙沈阳武汉等。

计划单列市及经济较发达城市大连宁波厦门青岛苏州无锡等。

地段 城市中心地段或周边生活配套医院学校超市商业完善的成熟的地段 城市半成熟区域政府重点发展的新区，区域内有多家知名房地产企业投资，且有 地铁等轨道交通配套为佳。

根据市场的变化以及行业周期性的变化特点进行灵活调整。

战略合作确保控制风险 平安信托与很多品牌开发商具有良好合作关系或战略合作关系，包括中建国际金地 富力地产宋都集团中惠集团绿城中国等，通过强强联手，确保投资风险控制。

五投资管理制度 受托人内部控制制度 遵循全面性审慎性有效性和适时性的原则，受托人业已制订了整套全面系统 切实可行的信托业务内部控制制度。

风险控制制度 受托人设有专门的风险管理部门，并建立健全了各项业务的操作流程略 基金没有固定的投资目标，没有限定的投资路线，基金经理自主决定投资策略。

投资策略将 计划单列市及经济较发达城市大连宁波厦门青岛苏州无锡等。

产项目选择标准 城市 二线城市北京上海深圳天津重庆广州杭州南京合肥西安 二投资范围 权益类项目公司股权投资等投资，通过子信托受益权方式投资 债权类开发贷款抵押贷款夹层融资房地产公司发行的债券房地产股票质 押融资等 三债权类和权益类房地投资原则 投资范围广泛，投资方式多样，基金的投资包含了房地产及其相关行业的主要内容。

部分内容简介的作为受托人浮动管理费，作为受益人之浮动收益 部分内容简介的作为受托人浮动管理费，作为受益人之浮动收益 二信托设计及管理 我司会根据已制定的制度以及信托文件的约定进行投资和投资管理。

投资原则 投资范围广泛，投资方式多样，基金的投资包含了房地产及其相关行业的主要内容。

二投资范围 权益类项目公司股权投资等投资，通过子信托受益权方式投资 债权类开发贷款抵押贷款夹层融资房地产公司发行的债券房地产股票质 押融资等 三债权类和权益类房地产项目选择标准 城市 二线城市北京上海深圳天津重庆广州杭州南京合肥西安 成都长沙沈阳武汉等。

计划单列市及经济较发达城市大连宁波厦门青岛苏州无锡等。

地段 城市中心地段或周边生活配套医院学校超市商业完善的成熟的地段 城市半成熟区域政府重点发展的新区，区域内有多家知名房地产企业投资，且有 地铁等轨道交通配套为佳。

交易对手要求母公司 项目公司或其母公司拥有二级以上资质 原则上为国内房地产强名单见附录，负债总资产低于 国内前的建筑商名单见附录 区域性销售额前五名企业中财务状况健康的企业，负债总资产低于 有知名外资基金机构投资者外资开发商参与的项目 或已经和平安有合作的房地产企业如宋都中信泛华中惠等。

四投资策略 基金实施灵活的投资策略，捕捉房地产行业不同周期的投资机会 下跌初期，谨慎投资，控制风险策略 注重风险，提高项目和交易对手的准入标准 以低风险的债权投资为主 关注市场机会，锁定合适的交易对手 下跌中后期，机会主义策略 寻找有潜力的房地产项目进行投资 以超跌项目的权益投资为主，减少债权投资比例 上涨初期，积极进取策略 大胆进入房地产开发市场，利用资源优势开展强强合作 以高回报的权益投资为主 上涨中后期，锁定利润，落袋为安策略 以赚取合理利润为目的 资产逐步变现，收获投资成果 逐渐缩减长期权益投资规模 灵活自由的资产配置 基金有分散投资降低风险的资产配置原则，但对各类资产的配置比例不作严格的限制。

针对房地产行业的不同周期阶段，基金经理可以选择不同的资产配置方案。

灵活多变的投资策略 基金没有固定的投资目标，没有限定的投资路线，基金经理自主决定投资策略。

投资策略将根据市场的变化以及行业周期性的变化特点进行灵活调整。

战略合作确保控制风险 平安信托与很多品牌开发商具有良好合作关系或战略合作关系，包括中建国际金地 富力地产宋都集团中惠集团绿城中国等，通过强强联手，确保投资风险控制。

五投资管理制度 受托人内部控制制度 遵循全面性审慎性有效性和适时性的原则，受托人业已制订了整套全面系统 切实可行的信托业务内部控制制度。

风险控制制度 受托人设有专门的风险管理部门，并建立健全了各项业务的操作流程规范及业务风险 管控制度，形成了涵盖各项业务各个操作环节以及各部门的风险管控体系，较好地 规范了业务操作及风险管理工作。

审核批准制度 受托人设有健全的逐级授权批准制度。

业务审批需经过业务前台立项初审中后台预 审及以总经理为核心的高级管理层决策审批三级审核，超过高级管理层授权决策事 项的，需董事会风险控制委员会审核，由公司董事会决策。

岗位分离及第三方保管制度 受托人信托业务部主要负责本信托计划的发行拟定资金运用方案跟找投资机会导致的投资闲置期会大大降低基金 的投资收益率 在投资闲置期，基金将投资于同业存款和利鑫等高流动性低风险，获取定收益 目前我们与金地绿城中建国际等签署了战略合作协议，他们都提供了房地产项目， 因此，基金的投资在项目储备上有定保证，预计闲置期较短 三风险分析和风控对策 投资风险 市场风险 房地产市场房地产相关证券价格因受各种因素的影响所引起的波动，将对本信托产生 潜在风险，主要包括 政策风险货币政策财政政策产业政策等国家政策的变化对房地产市场及证券市场 产生定的影响，导致市场波动，从而影响本信托投资收益而产生风险 经济周期风险经济运行具有周期性的特点。

宏观经济运行状况对房地产市场及债券市 场的收益水平产生影响，从而产生风险 利率风险利率的变化直接影响房地产项目资金成本，同时也影响到债券市场资金供求 关系，还会在定程度上影响上市公司的盈利水平。

上述变化将直接影响到本信托的收 益水平 被投资项目经营风险被投资项目的经营状况受多种因素影响，如业内竞争市场前景 管理能力财务状况等都会导致项目盈利发生变化，从而给本信托的投资带来风险 管理风险 本信托的投资由受托人运作，本信托投资活动的成功将主要依靠受托人挑选的投资项目 之能力。

因此，有可能因受托人判断有误获取信息不充分等因素影响本信托的投资收 益水平，使信托财产蒙受损失 由于受托人的经验技能等因素的限制，可能会在管理信托财产的过程中对信息的占有 和对经济形势的判断导致影响信托财产管理效果的风险 保管银行风险 本信托的保管银行中国深圳平安银行股份有限公司，可能存在因其违规经营和管理疏忽 而使信托财产蒙受损失的风险。

流动性风险 本信托属于中长期投资产品，为封闭型房地产投资基金，投资者在信托存续期间的资金 流动性可能受到影响，投资者可能面临流动性风险。

其它风险 战争自然灾害等不可抗力因素的出现，将会严重影响证券市场的运行，可能导致信托 财产的损失。

投资范围的扩大，可能会增加投资的风险而导致信托财产蒙受损失。

二风控措施 政策风险之对策 受托人随时关注国家货币政策财政政策产业政策等国家政策的变化，分析这些变化 对本信托所投资的企业及其所在行业的影响，综合评价这些变化对其投资价值的影响，调整 投资策略和资金退出的时间。

经济周期风险之对策 受托人每年都跟踪并分析宏观经济数据，参照海外成熟经济体发展的历史，结合我国国 情，判断经济运行周期的阶段，做出正确的投资决策。

被投资项目经营风险之对策 受托人将发挥在房地产领域的专业优势，及时从被投资项目季度和年报及经营过程中发 现因经营变化而可能引起的潜在风险，帮助被投资公司解决问题从而化解风险。

管理风险之对策 信托经理制定严密的项目运行管理计划，受托人稽核部设置专职过程管理岗位，监督信 托项目运行情况及信托经理尽职管理情况。

保管银行风险之对策 本信托的保管银行为受托人经过审慎选择的经营情况和资信状况均良好的商业银行， 并就其可能存在的违约风险在与其签订的保管合同中约定了其违约责任。

流动性风险之对策 本信托安排了期间分配，约定三年后进行不定期分配，在信托存续期内，受益人可以向 受托人提出协助转让的申请，由受托人协助受益人寻找受让方 其他风险之对策 受托人将坚持委托人利益最大化的原则，严格履行自己应尽的义务，不断分析潜在的风 险，努力防范和化解可能出现的风险，维护委托人和受益人的信托利益。

四市场分析 经历了年宏观调控金融海啸对全球房地产市场的剧烈冲击之后，年中国房地 产市场成交量相对过去几年也出现了明显的萎缩。

但进入年以来，随着国家刺激经济计 划的实施，年二季度，国民经济恢复速度超出预期，经济主体信心稳步提高。

同比 增长回升，环比增长速度继续加快国内投资需求强劲反弹，市场流动性日益充沛，投资者 的信心逐渐得到了恢复