【18页】天马大厦项目可行性研究报告.doc在线文档

币，含全部债务土地价 款各类罚金。

转让佣金万元人民币 注竞价者另转让价格北京德华房地产开发有项目用地正北部存在栋平米层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划 许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以元平 米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

周边环境与配套 教育陈经纶嘉铭分校芳草地小学安慧里小学二十世纪双语幼儿园 商场飘亮购物中心北辰购物中心第五大道华堂商场居然之家 医院中日友好医院慧忠医院 运动休闲姜庄湖高尔夫钱柜 文化娱乐炎黄艺术馆 三项目规划条件 项目规划指标 序号项目名称数量单位性质 土地面积平米公寓 公寓住宅栋平米在建工程 写字楼平米在建工程 配套楼平米违章 共计平米不含违 暂留万元人民币在我公司帐户年，避免或有债务出现。

第二部分市场研究 年上半年北京市总体市场分析 北京市场对宏观调控的反应 近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投 资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。

上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著， 房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发 资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

宅栋平米在建工程 写字楼平米在建工程 配套楼平米违章 共计平米不含违章建筑 四转让价格及构成 医院中日友好医院慧忠医院 运动休闲姜庄湖高尔夫钱柜 文化娱乐炎黄艺术馆 三项目 周边环境与配套 教育陈经纶嘉铭分校芳草地小学安慧里小学二十世纪双语幼儿园 商场飘亮购物中心北辰购物中心第五大道华堂商场居然之家 许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以元平 米价格进行转让，但需自己司所有。

项目用地正北部存在栋平米层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划 部分内容简介 土地权属 部分内容简介 土地权属 该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。

项目用地正北部存在栋平米层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划 许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以元平 米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。

周边环境与配套 教育陈经纶嘉铭分校芳草地小学安慧里小学二十世纪双语幼儿园 商场飘亮购物中心北辰购物中心第五大道华堂商场居然之家 医院中日友好医院慧忠医院 运动休闲姜庄湖高尔夫钱柜 文化娱乐炎黄艺术馆 三项目规划条件 项目规划指标 序号项目名称数量单位性质 土地面积平米公寓 公寓住宅栋平米在建工程 写字楼平米在建工程 配套楼平米违章 共计平米不含违章建筑 四转让价格及构成 转让价格北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园天马大厦国有土地 使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为亿元人民币，含全部债务土地价 款各类罚金。

转让佣金万元人民币 注竞价者另需提供至少亿的资金证明。

五项目购买方式与付款方式 购买股权 如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或 复工证即可。

当然要充分留意或有债务问题。

购买资产 采取资产过户方式主要做好土地证过户建设工程规划许可证建设用地规划许可证 的变更 债务罚款抵押诉讼法院查封的处理 由我公司拍卖公司项目方法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿 还协议含缴纳土地款和滞纳金，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。

交接方式 在中招国际拍卖公司协同法院主持下 确认项目实物清单资料清单内容 按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接 付款方式 在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付亿元人民币至拍卖公司帐户，按 裁决书内容进行清偿债务。

资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。

暂留万元人民币在我公司帐户年，避免或有债务出现。

第二部分市场研究 年上半年北京市总体市场分析 北京市场对宏观调控的反应 近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投 资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。

上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著， 房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速 度的策略，未来年内北京房地产供应增量将下降。

北京房地产市场对价格敏感度较高，随 着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期 房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同 期大幅下降。

北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的年下半年，仍处 于增长趋势，而且环比同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地 块的上涨。

土地市场的变化 供应量大幅增加，居住用地居主导 据北京市国土局年度土地供应计划，年京城土地供应量大幅增加，比 年增加了公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的，限价房占 计划用地的，普通商品房仅有。

随着这些态势。

需求积极因素分析 根据朝阳区政府最新发布的朝阳区奥运功能区十五发展规划称朝阳区将加强 该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头 以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。

年前，奥运功能区人口自然增长率 控制在年均以内。

该区域仍将延续过去富人区的聚集效应，同时奥运所带来的 休闲娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研 教育文化等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实旺盛 的。

需求不利因素 该项目也存在以下需求不利因素，需要我们积极看待，把握机会 该区域由于奥运炒作因素，房价普遍超出正常上涨水平，在奥运后有回落可能 亚奥区域商务气氛不够，写字楼售卖存在定难度 三区域市场分析 表亚运村周边项目销售情况表 项目名称位置类型价格元平 米 规模平米装修销售情况 远洋万和 城 北四环东路 号地，望 和桥西北角 公寓均价精装修年月日开盘 保利香摈 花园 朝阳区小营 路东侧 住宅均价毛坯年月日 准许销售面积 已签约 保利金泉朝阳区亚运村 大屯路 住宅均价毛坯年月日 准许销售面积 已签约 亚奥观典 国际公寓 朝阳区慧忠路 号，北辰购物中 心东米路 北 公寓期 二期 精装修期已售完，二期近期 开 盘 世奥国际 中心 朝阳区北四环 东路慧新东桥 向东米 酒店式公 寓 均价待定精装修年月日 准许销售面积 已签约 美伦堡朝阳区科荟西 路国家森林公 园以西 公寓均价精装修年月日 准许销售面积 已签约 凯旋城朝阳区北苑 路号 商住楼公寓 写字楼 精装修二手房 主场朝阳区亚运村 大屯路号 公寓均价毛坯二手房 嘉铭桐城朝阳区西北苑 路号 普通住宅 公寓 均价毛坯二手房 光大名筑亚运村北苑路 号 住宅均价毛坯二手房 芝麻街亚运村北辰购 物中心向东 米 商铺层 二层 北京 朝阳区安慧里 北 苑路号 写字楼二手售价 租元平米 天 洛克时代 中心 朝阳区亚运村 北 辰购物中心正 北 米 写字楼元平米 天 由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁号线，交通便利，该区域 由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓写字楼为主，销售情况 均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在定的竞争性。

第三部分市场定位 客户定位 目标客户来源 北四环沿线大企业的技术术开发管理人员。

小营附近对外经贸大学北京联大等高校的中青年教职工。

亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。

高科技企业外资企业等企业中的白领。

目标客户特征 以投资客户为主 客群的职业分类比较清晰 区域选择性较强亚奥区域 收入稳定，大部分家庭年收入万三居客户，万两居客户 文化层次较高，对居住环境的舒适性交通便利程度比较看重 对价格敏感度不高 需求特点 住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用 交通便利车程在分钟之内，公交条件好，最好有地铁 户型实用适度舒适，两居在平米以内，三居平米以内 环境对于园林景观的要求比较高，追求原生状态，对人工雕琢味较浓的东西 不感兴趣 二价格定位 区域当前价格 根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得元 平方米的销售单价，写字楼部分可以取得元平米的售价，若自持可取得 元平米天租金水平。

第四部分规划设计 方案构思 小型商务办公综合体 作为紧靠地铁号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。

第部分项目背景 项目区位 地理位置 交通状况 二项目现状 项目现状 土地权属 周边环境与配套 三项目规划条件 四转让价格及构成 五项目购买方式与付款方式 购买股权 购买资产 债务罚款抵押诉讼法院查封的处理 交接方式 付款方式 第二部分市场研究 年上半年北京市总体市场分析 北京市场对宏观调控的反应 土地市场的变化 供应量大幅增加，居住用地居主导 交易场面趋冷，月成交量下降 土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降 二需求分析