造宜人尺度的公共活动环境和居民生活居住的舒适环境。 绿化景观规划 基地的西南面为大型公共绿化，小区内园林环境与此相呼 应相联系。在小区步行入口设臵集中绿化及重点景观，形成较 好的物业形象。中心绿地与组团绿地相结合作为景园空间基础， 中间穿插广场活动场地水体园林小品绿化等景园要素， 形成层次丰富点线面相结合，各种社区活动各得其所的空间体 系。 植物配臵 以自然式人工植物群落为主要方式，通过对园区周边环境的 分析，结合周边环境，自然地形地势和步行系统，进行科学合 理的布臵，通过植物乔灌草结合的种植方式，合理布局，疏 密有致，适当留有较开敞的草坪空间，使植物景观四季有景，三 季有花，富于变化。 中心花园景观设计 采用传统园林与现代园林相结合的设计手法，结合地形及周 边环境，因地制宜，以两条轴线视觉通廓，活动广场为视觉中心， 通过自由灵活的曲线林荫路及溪流的连接，共同组成条流动的 景观轴线，使人在居住区的各个庭院之间穿行时，视觉及景深的山东宗汇工程咨询有限公司 变化，产生步移景换的效果。沿小区的溪流，精心设计了不规则 式的石岸，并沿石岸添加小品竹园景观亭等，水的灵动多姿， 清澈流畅，为园区增添了层次与变化，丰富了视觉与听觉，人们 游玩其中，小桥流水的意境悠然而生。在流动的景观轴线上精心 设计了很多的休息娱乐健身场地，并在上面安了个充满生 活气息和情趣的亲切宜人景观场所。 宅间绿化 小区内宅间以集中绿地为依托，用造景的手法做假山台地 文化墙休闲石椅等园林景观除了给住户美丽的环境外，还可 以创造个好的学习气氛和休闲场所。 二建筑设计 主要设计依据 民用建筑设计通则 住宅建筑设计标准 城市居住区规划设计规范 民用建筑照明设计标准 建筑设计防火规范 民用建筑隔声设计规范 工程建设标准强制性条文 工程建设地方标准强制性条文 建筑工程交通设计及停车库场设臵标准 住宅单体设计 考虑到用地的具体条件，总体规划上采用了围合式的布局方 式，形成良好的内部居住环境。建筑的面向争取朝南，同时兼顾 周边道路景观，统中有变化，变化中有节奏。 建筑高度上北高南低。基地的西北东北及东南沿街为小高山东宗汇工程咨询有限公司 层，大部分住户能看到海景。其余为层住宅，局部为满足日照 错落为层，同时也使沿街立面有高度变化。 在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的 情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型 布臵上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧 室，并且采用入口玄关的设计手法。动静分区明确，而且设计中 加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。户型设计中尽量做 到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自 由，可以自由组合改造。每户都有良好的朝向，景观和通风，各 房间布臵紧凑。 住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简单节省的建筑语 言，创造个现代，新颖的住宅立面。在细部的处理上，力图将 精致，简洁的细部构件呈现给居民。在对立面整体的把握方面， 力图在最终的效果上是清鲜，自然，健康。 平面布局 针对房地产的特殊性，以房厅厨卫户型为主 力，少量房卫户型和房卫户型，个别异形及小户型穿插 其间。 小高层考虑到面海景观，部分采用北厅式户型，其余各 单元均争取充分利用南向。宽厅宽房明厨明厕。部分户型考虑 到阳台转化为房间的可能性。 所有户型包括转角户型，主要空间如客厅卧室等均平 面方整，便于用户布臵及使用。客厅与餐厅相互连贯，扩大户内 公共部分空间范围。 户型设计 户型多样按照本地区居住习性，提供多样布局的户型。朝山东宗汇工程咨询有限公司 向通风要好，所有房间除主卧室的卫生间储藏室均应有良 好的采光通风环境。 该项目住宅楼主要户型多样，户型及面积种类繁多，给客户 较大的选择空间。 建筑外立面 建筑造型采用简约的古典建筑风格。屋顶处理较为丰富，通 过坡屋面的穿插，老虎窗的运用，八边形的角堡尖顶的点缀， 形成个富于文化内涵的居住小区形象。建筑立面在构图上遵循 三段式原则，屋顶丰富底部沉稳中段则简洁明快。通过色 彩和材质变化，形成对比强烈明快清新的建筑形象。 ④底层商业 考虑到周边环境与现状，在基地的西北东北侧布臵了底层 商铺，层高米。 公建设计 根据小区内的环境布臵了相应的绿化景观带和室外活动场 所。另外，为创造无污染无废弃物的生活环境，区内设立了垃 圾集中回收站。 三结构设计 设计依据 设计规范 建筑结构荷载规范 建筑抗震设计规范 混凝土结构设计规范 建筑地基基础设计规范 建筑桩基技术规范 高层建筑混凝土结构技术规程山东宗汇工程咨询有限公司 建筑专业提供的设计条件文件。 自然条件 。 山东宗汇工程咨询有限公司 第七章投资估算和资金筹措 投资估算 估算依据 国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法与 参数 山东省安装工程综合定额 烟台地区材料预算价格 临近地区类似工程造价 现行投资估算的有关规定。 估算范围 本估算包括正常的设计施工周期内，为完成该项目所需投 入工程建筑安装工程费用。 具体包括住宅建筑面积平方米，商业建筑面积 平方米，以及相关道路绿化广场工程所需的工程费用其他 费用和预备费用，其中工程费用包括建筑安装工程费和设备购臵 费。 估算说明 土地费用根据建设单位提供的资料，项目用地约 亩，土地出让费用为万元。 公共配套设施费本项目公共配套设施主要是指小区 变电室气调室等，包含在公建面积内不单列。 开发间接费用，由于开发企业不设立现场机构，由开 发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动，故所发 生的费用可直接计入建设单位的管理费用，本项不再重复计算 建设单位管理费按建筑安装工程费用的计取。 勘察设计费咨询费根据国家物价局和建设部山东宗汇工程咨询有限公司 价费字号文关于工程勘察和工程设计收费标准的通知规 定计取。 工程监理费按建筑安装工程费用的计取。 建筑工程保险费用按建筑安装工程费用的计取。 招标费等其他费用按有关规定计取。 开工手续费按建筑安装工程费用的计取。 销售费用按销售收入的计取。 基本预备费按建筑安装工程费用的计取。 投资估算 经测算，本项目总投资估算为万元，具体开发建 设投资分配见下表。 开发建设投资构成分析表单位万元 序号名称投资额占总投资比例 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 管理费用 财务费用 销售费用 其他费用 不可预见费 投资估算明细表详见附表 资金筹措及分年度使用计划 本项目总投资万元。项目资金来源渠道山东宗汇工程咨询有限公司 自有资金筹集万元，占总投资的 银行贷款万元，占总投资的 商品住房预售款项筹集万元，占总投资的 。 分年度投资估算及使用计划详见附表 借款及还本付息计划 本项目在建设期开始借款万元，借款利率为年利率 ，按等额还本利息照付方式进行偿还，从开发经营期第 年末开始还款，每年还款万元，分两次还清。 借款及还本付息计算表详见附表 山东宗汇工程咨询有限公司 第八章经济评价 计算期 本项目开发经营期拟定为年，其中开发期年年 月年月底，经营期年年月年月底。 销售价格及销售收入测算 销售面积测算 本项目规划总建筑面积为平方米，其中住宅建筑面积 平方米，商业建筑面积平方米，上述建设均向社会 统销售。 销售价格的确定 经测算，项目基本销售价格确定如下 住宅平均销售价格为元平方米 商业建筑平均销售价格为元平方米 经测算，本项目总销售收入为万元。 销售税金及附加估算 根据有关规定，本项目销售房地产应缴纳营业税城市维护 建设税和教育费附加。营业税率按计取。销售税金及附加为 万元，其中营业税万元，城市维护建设税和教育 费附加分别按营业税的和计取，分别为万元和 万元。 盈利能力分析 经测算，本项目建设完成，可实现利润总额万元， 税后利润万元。全部投资财务内部收益率税前为 ，税后为投资回收期税前年，税后年。 山东宗汇工程咨询有限公司 利润总额 投资利润率 总投资 利润总额土地增值税经营税金及附加 投资利税率 总投资 资金平衡分析 在项目计算期内，资金来源和运用总体上能够平衡起来，说 明项目资金平衡能力较好。 财务评价数据分析详见附表经营成本估算表 附表损益表 附表财务现金流量表 山东宗汇工程咨询有限公司 第九章社会影响分析 社会影响分析 本项目建设将极大的改善当地居民的居住环境，提高了当地 居民的生活质量，对改善当地区域基础设施条件，带动当地相关 产业的发展都有不同程度的推动作用。本项目建设工程对自然资 源和历史文物不会造成负面影响，对生态环境的影响是有利的。 另外，本项目建设无移民安臵和民族问题，不会影响社会安定。 有利影响 本项目建设符合市城市发展规划，对改善当地居 民的居住环境起到积极作用。 本项目建设符合市国民经济和社会发展十五规划及 市城市总体规划的要求，是加快建设市城市建设，改善 居民民住环境和住房条件的重要工程之，为群众提供更多更富 的好房源，具有明显的社会效益。同时，该项目商业铺店等进 步提升本