阳光温泉度假片区项目投资申请报告.doc文档24页全文免费阅读

五该项目为国有资产回收，使得取得该地块的前期资金较少。

四周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目 的配套环境奠定了定的基础。

三项目附近的高山流水海昌加勒比保利小泉等的成功开发， 为该区域的房价定位提供了证，得出合理正确的结论，为项目业主及审批 部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

第二章项目的分析 优势及机会 该项目地处重庆市最具发展潜力的巴南区门户地段，紧邻南 温泉景区，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

二重庆市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房 地产具有较大的升值空间。

配套设施及交通不够完善。

三项目建设的必要性 有利于提升巴南区旅游综合实力 巴南区旅游资源十分丰富，自然景观资源丰和人文旅游资源富 集，尤其以温泉资源富集著称，据专家考证，分布在南泉东泉桥 口坝地区的优质医疗温泉水日出水量可达万吨，堪称全市之最。

目 前，巴南区政府已决定充分利用良好的区位环境及特色旅游资源优 势，着重打造中国西部温泉之乡和短程休闲旅游长廊两大品 牌。

存在同质化的竞争，而且它的 小区建设日趋完善，与本项目的竞争将比较激烈。

五周边的生活 二重庆市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房 地产具有较大的升值空间。

该项目地处重庆市最具发展潜力的巴南区门户地段，紧邻南 温泉景区，周边环境在不久的将来是最佳的居住优势及机会 据，并作为开展下阶段工作的基础。

可行性研究报告对项目的可行 性进行综合分析论证，得出合理正确的结论，为项目业主及审批 部门提供决策依部分内容简介 城市道路绿化规划及设计规范 四编制内容 可行性研究部分内容简介 城市道路绿化规划及设计规范 四编制内容 可行性研究范围涉及项目建设的必要性建设条件建设方案 环境保护建设进度建设投资。

可行性研究报告对项目的可行 性进行综合分析论证，得出合理正确的结论，为项目业主及审批 部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。

第二章项目的分析 优势及机会 该项目地处重庆市最具发展潜力的巴南区门户地段，紧邻南 温泉景区，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。

二重庆市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房 地产具有较大的升值空间。

三项目附近的高山流水海昌加勒比保利小泉等的成功开发， 为该区域的房价定位提供了市场认可性。

四周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目 的配套环境奠定了定的基础。

五该项目为国有资产回收，使得取得该地块的前期资金较少。

六该项目规划定位为巴南区第个集度假休闲居家为体 的高品质低密度小区，重庆市些企业的开发经验可以为之借鉴。

七我公司为国资委下属大型国有企业，与重庆市的政府及建 设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。

二劣势及威胁 该项目部分为旧项目改造，房屋相对寿命有所缩短，在销售 方面存在定的难点。

二项目所在地为典型的山地结构，区域范围不是很大，为小区 区域范围内的交通设置增加难度。

三别墅居住观念的形成，物业管理费电梯的运行和维护等， 将给今后的销售带来定的对抗性。

四临近的保利小泉别墅与本项目存在同质化的竞争，而且它的 小区建设日趋完善，与本项目的竞争将比较激烈。

五周边的生活配套设施及交通不够完善。

三项目建设的必要性 有利于提升巴南区旅游综合实力 巴南区旅游资源十分丰富，自然景观资源丰和人文旅游资源富 集，尤其以温泉资源富集著称，据专家考证，分布在南泉东泉桥 口坝地区的优质医疗温泉水日出水量可达万吨，堪称全市之最。

目 前，巴南区政府已决定充分利用良好的区位环境及特色旅游资源优 势，着重打造中国西部温泉之乡和短程休闲旅游长廊两大品 牌。

将南泉东泉桥口坝建成国家级景区，将南泉圣灯山 桥口坝云篆山建成级景区，铸就中国温泉之乡金字品牌， 建成重庆短程休闲旅游大区。

旅游业的兴起则为旅游地产提供了的强大需求支持。

住是旅 游构成六要素中极为的重要项，人们在旅游中不仅要感受到美丽的 自然环境景色文化氛围，同时也要感受到居住环境的舒适，不仅 仅着重居住小环境，同时也包括居住的外部大环境。

此项目的建设落 成必将为巴南区旅游业的发展创造条件，提升巴南区旅游业的综合发 展实力。

二有利于提高巴南区经济发展水平 巴南区位于长江之滨，地处重庆都市旅游圈，是中国优秀旅游 城区和山水园林城区。

交通便捷，区位优势十分突出，渝黔 渝涪渝道渝长渝成渝怀省际高速公路构建成四通八达的交通 网络重庆主城外环上界路二环高速公路重庆轻轨，将巴南 区与主城交通紧密相连，实现了半小时主城，基本达到了小时巴 南，所有景区点通达主城区及火车站长江船运码头江北国 际机场的车程均在小时以内。

旅游业作为巴南区的支柱产业，而旅游地产又是旅游业和房地 产业的支柱产业，此项目建设落成必将全面促进巴南区旅游产业和房 地产产业的发展，进步促进巴南区经济发展水平的提高。

三有利于丰富重庆市高端房地产发展前 景，其蕴含的潜力却是我们不应该忽视的。

据国内有关专家分析表示， 未来中国旅游房地产项目将是房地产投资的另个重头戏。

根据国际 权威机构预测，未来二十年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为 广阔的发展前景。

二别墅地产市场的发展现状及趋势 由于市区空间受限制，别墅用地完整性被割裂市区内可用作 类住宅用地的土地稀缺，市区的别墅开发总要尽力发挥出别墅用地最 大使用价值市区较大规模别墅的开发难度较大，项目的定位把握也 较难。

所以，要在市区开发较多的较低密度超低容积率的别墅项目， 这是不现实的，因为别墅用地价格本已很高，再加上很低的建筑密度和容积率，那么最终会导致别墅的销售价格很高。

这类别墅固然惹人 喜爱，但能承受这种别墅价格的消费者毕竟只有极少的人。

然而郊区的情况则不同，它有着较市区更为优越的自然环境，较 少空间的阻隔，郊区别墅的建设则允许出现较多的低密度住宅，项目 用地相对较大。

除天然环境外，还有更多的空间用于绿化和营造内部 环境，郊区别墅容积率绿化率总体上高于市区。

因此，别墅地产的建设表现出极大的由主城向郊区转移的趋势。

三重庆市巴南区的旅游房地产市场的现状及发展趋势 目前，重庆别墅市场产品在面积总价等方面细分不够，有效需 求未被满足，无效供给却很大。

例如，环境位置好，总价在 万元的叠加别墅，万元以上的联排别墅定位准确的商务别墅 都存在着供应空缺。

部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是个空壳， 未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌其倡导的生活方式 文化氛围。

另外，产品个性化不强。

表现在没有针对不同的市场进行 细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户网打尽。

再者，就是 个别外来开发商对本地市场的特性研究不够。

并且重庆很多别墅产品 在项目包装营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色， 甚至混同于普通住宅。

还有，重庆别墅容积率偏高，中安翡翠湖 龙湖蓝湖郡比华利豪园等知名楼盘的位置 都是算郊区或是新区，但郊区容积率多低于，甚是象中安翡翠 湖这样的位子多是低于，可见重庆的明显偏高。

现在，政府对别墅用地进行了严格控制，特别是旅游风景区周围的别墅将越来越少，也就是说这里将是极具升值潜力的别墅珍藏品。

二建筑类型分析 重庆市郊区住宅建筑类型及其现状 多层。

作为种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供 应量的主体，这点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。

目前 市中心的多层项目越来越少，有彻底逃离市中心的趋势。

反观城 市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的经开区，无论楼盘规模如 何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。

从最近新开楼盘来看，多 层物业也是占着绝对的比例。

小高层。

目前小高层最大的特点是将其领地扩展到了郊 区。

除了在寸土寸金的市中心之外，小高层也出现在了离市中心 较远的城乡结合部。

高层。

目前重庆市高层物业的现状正在被城市中心区日益增多 的新代高层住宅项目所改变。

市中心几个高层楼盘的面世，为高层 物业市场增添了几分亮色，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅 形象，使高层物业的现状有所改观。

别墅。

山城特有的丰富水资源和山地资源成就了众多的别墅项 目。

就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接 纳程度看，即联排别墅都是最好的。

究其原因，方 面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对 较低，绿化率高，环境优美另方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增 多，直接促使别墅的需求量增大。

目前保利小泉海昌加勒比和高山 流水等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。

三市场定位 本项目市场功能定位 项目完成后将形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店建筑小 品休闲会所等各种功能配套齐全的，集居家度假与健身娱乐为 体的高端低密度旅游休闲住宅区。

二本项目建筑类型定位 以独栋别墅为主干，周围点缀布局联排别墅花园洋房等多层 住宅，配备星级休闲娱乐会所。

整个小区外观上错落有致，保证充足 的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

三项目的目标客户群体定位 高消费群体 主要指的社会层次较高的消费群体，年收入在万以上的经商 者，政府及企事业单位中层以上管理干部，外企高新技术企业金 融证券信息业界金