天津市中心花园历史风貌建筑保护项目投资申请报告.doc文档24页全文免费阅读

截至目前，世界 强跨国公司在上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业 结构进步优化，消费结构进步升级，居民生活水平显著提全市人均生产总值由上 年的元增加到元，按当年汇率折算，折合美元， 比上年增长。

现全市国民生产 总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，创 年以来最高增幅，居全国各省市自治区前 二建设单位 天津泰达中心公园投资开发有限公司，情况说明 年天津市增长情况 年年年年年年年年 亿元 元 亿元人均元 第二章投资环境分析 天津市宏观经济分析 天津市增长情况 近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具 活力发展最为稳健的区域之。

年天津市实现全市国民生产 总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，创 年以来最高增幅，同期天津市接待国内 旅游人数万人次，同比增长国内旅游收入亿元， 同比增长，创历史最好水平。

二天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 年底天津商业物业累计开发面积达万，到 年达到万。

年至年间，物业累计总量年均增长 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出 ，增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。

国内外游客数量 年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长 旅游创汇收入亿美元，同比增长。

天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具 活力发展最为稳健的区域之。

年天津市实 第二章投资环境分析 中心公园投资开发有限公司，情况说明 年天津市增长情况 年年年年年年年年 亿元 元 亿元人均元 本项目路演活动，并决定参加 年月由市政府组织的项目招标等活动。

了市委 市政府有关领导的认可。

在市政府大力支持下，公司于年月 日至日在法国巴黎成功举办了部分内容简介政 府签署了改造中心花园法式风情区协议书。

部分内容简介政 府签署了改造中心花园法式风情区协议书。

上述工作得到了市委 市政府有关领导的认可。

在市政府大力支持下，公司于年月 日至日在法国巴黎成功举办了本项目路演活动，并决定参加 年月由市政府组织的项目招标等活动。

二建设单位 天津泰达中心公园投资开发有限公司，情况说明 年天津市增长情况 年年年年年年年年 亿元 元 亿元人均元 第二章投资环境分析 天津市宏观经济分析 天津市增长情况 近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具 活力发展最为稳健的区域之。

年天津市实现全市国民生产 总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，创 年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。

全市人均生产总值由上 年的元增加到元，按当年汇率折算，折合美元， 比上年增长。

上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业 结构进步优化，消费结构进步升级，居民生活水平显著提高，经 济和社会发展将进入个新的持续快速增长阶段， 外商直接投资 至年末，天津直接利用外资合同额达万美元， 其中工业及建筑业占，房地产业占。

截至目前，世界 强跨国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超 过亿美元。

居民消费支出结构 根据权威部门统计，从到年天津城镇居民可支配收入 增长较快，年平均增长率为。

各年支出占收入的比重在 左右。

图五大主要城市可支配收入和消费性支出情况 横向比较而言，天津市虽然与国内其他线大城市收入及消费水 平有定差距，但发展速度较快请见上图，例如年至 年，天津城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。

年天津综合恩格尔系数居民人均食品支出占消费性支出的比 重为，按照联合国粮农组织标准，总体上已实现小康，进 入了比较富裕阶段。

国内外游客数量 年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长 旅游创汇收入亿美元，同比增长。

同期天津市接待国内 旅游人数万人次，同比增长国内旅游收入亿元， 同比增长，创历史最好水平。

二天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 年底天津商业物业累计开发面积达万，到 年达到万。

年至年间，物业累计总量年均增长 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出 ，增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。

新增供 应方面，年至年天津市进入了个供应高峰。

在大型 和外资超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业 年均增长超过万。

年到年间将有约万的商 业物业向市场交付。

通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商 业物业市场的主流销售价格集中在元区间，主流 租金集中在每天元至元区间。

酒店物业市场 天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客 房间，占全市客房总量的。

天津五星级含准五星级酒店 共计家，可提供各类客房间，房间数占全市。

根据市 政府规划，在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四 星级以上的酒店，其重点会分布在滨海新区和中心城区贸易商务频 繁的商务区。

天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平， 平均房价在对此项目也给予 积极关注和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。

二劣势分析 周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。

紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来 大量中低消费人群，必将影响本项目品质。

周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的 停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。

三机会分析 本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚， 建筑风格比较明确，有利于项目的开发。

天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发 项目之。

市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对 项目给予大力的支持。

天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于 本项目的开发和运作。

本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和 运作。

天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中 高档次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市中心地 位以及深厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。

四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式 风情区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影 响。

天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人 气。

劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进 入该区域。

如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目 效益。

综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文 品牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅 游亮点前景良好。

具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划 统标识重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产 品，提高消费档次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑 特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决 停车难题，等等。

通过这些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满 完成。

第四章项目定位 市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商 业及高档餐饮娱乐市场的需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法 式风情商业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态的中心花园法式风情 区项目。

天津城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有的商业 物业中，步行街能够更好地体现商铺的均好性。

因此，本项目决意创 建天津第个国际级法式风情商业街区，打造公园式购物环境。

为此， 我们委托国际流策划公司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程 策划，完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略 报告。

项目定位主要内容如下 项目价值定位 集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与 历史文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及 金街和海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理， 创建具有历史文化特色的国际化都市旅游休闲街区。

二市场定位 天津法式风情区个具有天津历史文化风貌的都市旅游景点。

以 天津近代建筑的标志中心公园为基础，创新地赋予其商业经营功 能，把这片反映天津历史和文化的法租界洋房改造成集国际水平的休 闲购物餐饮娱乐旅游文化交流演艺等功能的时尚休闲 文化娱乐中心。

风情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内的座 保护建筑，及充分体现法国建筑风格的现代商业设施，按照二十世 纪现代都市人的生活方式生活节奏情感世界度身订做，无不体 现出现代休闲生活的氛围。

三业态定位 天津法式风情区分为外环和内环两部分。

外环以法式风格的新建 建筑为主，内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内的座保护建筑 及平方米突显法国园林特色的中心花园。

地块以保留中心公园 建筑为主，新旧对话，交相辉映。

外环将进驻多家商户，包括 了时尚人士最爱的国际名品时装专卖店时尚饰品店化妆品店工 艺品长廊国际画廊图书广场特色酒吧及