上海虹口嘉和大厦项目投资申请报告.doc在线文档共20页

年，四川北路新轮改造全面启动，区政府借鉴吸收 麦肯锡尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研究成 果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。

此次规划范围南起苏州河北至鲁迅公园东起四平路吴淞路 西至轻轨河 此外，大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等 专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗， 观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名 路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需 求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态 日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

虹口区房地产市场概况 虹口区房价在经历了年开始的急速上升，及年初 大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右的增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多 数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。

续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地艺 术家与游人的精神沟通汇点，建成具有文化特色的历史悠久建筑和风貌街 区。

此次规划范围南起苏州河北至鲁迅公园东起四平路吴淞路 西至轻轨河南北路，规划面积平方公里规划坚持形态建设和 功能开发相结四川北路新轮改造全面启动，区政府借鉴吸收 麦肯锡尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研京路淮海路共同构成上海的中心城区商业， 成为上海这个国际化消费大都市的核心圈商业。

年， 虹口区主要规划 四川北路商业街开发规划 四川专业服务特色休闲满足客商消费者需 求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态 日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

部分内容简介家具装饰用品钢材等 专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化部分内容简介家具装饰用品钢材等 专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗， 观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名 路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需 求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态 日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

虹口区主要规划 四川北路商业街开发规划 四川北路商业街简介 四川北路是上海著名的市级商业街之，全长公里，商业设施规 模将达到万平方米，与南京路淮海路共同构成上海的中心城区商业， 成为上海这个国际化消费大都市的核心圈商业。

年，四川北路新轮改造全面启动，区政府借鉴吸收 麦肯锡尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研究成 果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。

此次规划范围南起苏州河北至鲁迅公园东起四平路吴淞路 西至轻轨河南北路，规划面积平方公里规划坚持形态建设和 功能开发相结合，商业文化旅游体育等资源相融合，推进 南中北三个功能组团开发 南段北苏州河路海宁路 中段海宁路海伦西路 北段海伦西路虹口足球场。

四川北路南段简介时尚休闲的苏州河北岸 南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩外滩 相连，接近繁华的南京东路，处于黄浦江与苏州河的交汇处， 将建成时尚休闲的国际名品走廊以大型购物中心旗舰 店营造繁华的商业氛围，且辅以大量品牌专卖店，支撑南段消费该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小 区。

四川北路中段生态与商贸融合的黄金腰带 中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站的交通优势，以及俞泾 浦的亲水特色，依托已建成的四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心， 辅以休闲餐饮综合商业服务设施及商务酒店高级酒店式公寓等商务 办公楼宇，形成集五星级宾馆商业娱乐休闲和高档商务住宅为 体的，具有海派文化背景的商务休闲中心。

四川北路北段历史与文化相凝结的人性空间 北段以多伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目 为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽高档别墅群特大型摄取 服务中心，高档酒店娱乐体育休闲为体的高雅休闲娱乐圈 文化旅游区和高档办公居住区。

其中，多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路南抵海伦 西路西临明珠线期北接东江湾路。

以多伦路鸿德堂为中心建设文化 雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地艺 术家与游人的精神沟通汇点，建成具有文化特色的历史悠久建筑和风貌街 区。

此外，大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等 专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗， 观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名 路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需 求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态 日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

虹口区房地产市场概况 虹口区房价在经历了年开始的急速上升，及年初 大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右的增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多 数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。

位于杨树浦路的 滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售平方米 的房源，价格维持在元平方米，去年开盘至今仍 剩余多套在售。

尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天 轮，但总价在万元之间，加上 元平方米 简评位置目前成熟位于四川北路北段商业区， 物业价值应高于嘉和大厦。

花园城三期，花园路中山北路，住宅小区，建筑面积 平方米左右，价格元平方米平均 简评位置处于内环线外，目前和嘉和大厦位置不相 上下，但长远看位置比较适合住宅，商务氛围逊色于嘉 和大厦所处区域，价值应低于嘉和大厦。

酒店式公寓 国际明佳城，四川北路公园内湖畔衡水路，层，以平米的小户型为主，全装修，价格元平 方米，该项目已基本售磬 简评位置佳，位于四川北路的绿地边缘，闹中取静， 但交通条件欠佳周围路比较窄目前价值应高于 嘉和大厦 民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积平方米左 右，价格元平方米 简评多伦路是上海保护的文化旧里，比较有文化气 氛，但出行环境都略逊色于嘉和大厦，价值比较接近。

商铺 荣欣大厦，四川北路多伦路路口，楼是商铺，楼 租金元天，售价元平方米 位置目前优于嘉和大厦，但是发展潜力不足根据现 场报价，最高价是元平方米，估计均价在 元平方米左右 本项目业态定位 嘉和大厦已经开工建设，功能定位完成。

其办公楼定位于全 装修的办公和酒店式公寓，层裙房为商场，定位是合理的。

本项目价格定位 通过对竞争项目目前市场价格的分析，我们认为，嘉和大厦 目前定位于办公和酒店式公寓，其价值应略高于住宅的价 值住宅价格在元平方米，与现有的两幢酒店 式公寓售价基本持平元平方米，商铺目前的售 价略低于四川北路的价格四川北路北端元平方米。

据此，我们认为嘉和大厦依托鲁迅公园附近成熟的商业生活虹口足球场交通枢纽，其办公和酒店式公寓，目前售 价保守估计在元平方米，有达到元平方米的可能 视房地产市场趋势而定商铺价格目前保守估计在元 平米左右，随着交通枢纽的完成商业街的延伸，价值会有大幅 提升。

三项目可行方案 本合作项目可行的方案为 方案收购上海家合置业有限公司股权，股东数 至少三家，保证我公司相对控股 对上海家合置业有限公司进行审计资产评估 原股东转让股权给我公司 我公司对家合置业公司投资，退出股东收回投 资 项目风险和收益由新股东按照股份各自承担和 享受。

方案二上海家合置业有限公司增资扩股扩， 我公司作为新投资方进入，控股 对上海家合置业有限公司前面投入的资金 万元进行审计，同时获取大量的公司资 料 上海家合置业有限公司增资扩股，从万元 增到万元，我公司注入注册资金万元， 持家合置业股权，并入主董事会 以审计结果为依据，我公司继续对家合置业投 资，达到其他股东先期投入的资金量万元 后，各股东按比例出资，预计到时已经拿到土地证， 可以融资或预售，家合置业可以自身运转。

项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享 受。

方案比较相对于方案二，方案有如下缺点 操作周期长，涉及到资产评估和产权转让 资产评估势必产生资产溢价，对方操作比较难 原价转让，对我公司增加投资成本 退出股东的投资退出，增加了我公司对项目的投 资资金具体金额目前不详。

建议方案 目前按照方案二的方向努力，在谈判中发现问题再行研 究决策。

项目的设计方案略。

四财务分析 本项目为收购之在建项目，所以很多的成本预测基于项目的现状，而且由于 项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁，成本预测的准确性较差。

故 而成本预测基本上根据上海市目前般行情，但加大不可预见费比例。

成本预测 土地成本含动迁费用和土地出让金 合同动迁费用 按照上海家合置业有限公司与上海市轨道交通虹口区指挥 部签订的房屋拆迁合同书及补充协议，本项目的全部动迁 费用为万