【33页】顺德区珠宝文化创意产业园项目投资申请报告.doc源文档全文在线看

前良好的微观环境。

第二节项目建设的微观背景 本项目选址在顺德区伦教街道熹涌工业区，之所以选择在此，主 要是综合考虑顺德区熹涌村当务业， 尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了 高度的重视，并在政策扶持和休闲旅游业，探索低碳生产生活之路，打造生态产业示范基地。

产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务 贸易结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心核 心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。

产业突出生产性服务，突破传统的产品生产流通方式，以市场发 展需要为支持，以生产性服务为主体，以研发设计虚拟工厂为表现 手法，从而把整个产业价值链联系起来。

综上所述，顺德区成为中国产业转型的先锋，在发展现代服务业， 尤其是在发也迫切需要高端商业中心带动地 段整体转型。

自周大福周生生设厂于伦教，年来聚集了大量专业的珠宝人 才。

随着顺德人民医院体育馆五星级酒店的建设，龙洲路升格为 国道，万科等大批地产落户伦教，消费力巨大的伦教同样在成 熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集 聚基地。

按照新的伦教整体规划，羊大路边的熹涌工业区已全部规划 为商业用地，因此，综合考虑区域优势地理位置建筑品质业态组合 伦教做为顺德中心城区，羊大路周边地块整体规划为商业用地， 倒避企业转型升级，淘汰落后产业。

手法，从而把整个产业价值链联系起来。

综上所述，顺德区成为中国产业转型的先锋，在发展现代服 产业突出生产性服务，突第二和第三产业之间的中间产业，既有服务 贸易结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心核 心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。

发展先进制造业和生态休闲旅游业，探索低碳生产生活之路，打造生态产业示范基地。

化创 意和现代信息物联技术增添产业活力，以城市意识和国际元素塑造都 市魅力，带动专业镇转型升级，打造现代创意设计和商贸物流基地 西南片区以勒流杏坛均安为主，发展主题为生态新城，重点 部分内容简介造民营经济总部基地和中国南方智谷核心区 北部片区以北滘陈村乐部分内容简介造民营经济总部基地和中国南方智谷核心区 北部片区以北滘陈村乐从龙江为主，发展主题为创意新城， 重点对接广佛都市核心，主动融入广佛都市圈，以工业设计文化创 意和现代信息物联技术增添产业活力，以城市意识和国际元素塑造都 市魅力，带动专业镇转型升级，打造现代创意设计和商贸物流基地 西南片区以勒流杏坛均安为主，发展主题为生态新城，重点 发展先进制造业和生态休闲旅游业，探索低碳生产生活之路，打造生态产业示范基地。

产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务 贸易结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心核 心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。

产业突出生产性服务，突破传统的产品生产流通方式，以市场发 展需要为支持，以生产性服务为主体，以研发设计虚拟工厂为表现 手法，从而把整个产业价值链联系起来。

综上所述，顺德区成为中国产业转型的先锋，在发展现代服务业， 尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了 高度的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的 规划建设创造了良好的宏观环境氛围。

第二节项目建设的微观背景 本项目选址在顺德区伦教街道熹涌工业区，之所以选择在此，主 要是综合考虑顺德区熹涌村当前良好的微观环境。

伦教是顺德核心城区，发展主题为阳光智城，定位为珠三角 城市群的区域中心，重点完善政治经济文化中心功能，发展科研 商务金融服务等高端产业，集聚信息人才资本技术等优势城 市资源，打造民营经济总部基地。

伦教目前有长鹿农庄香云纱基地木工机械城华润万佳万 辉珠宝城等农庄文化基地专业展馆购物中心珠宝主题公园等 为结构的多种商贸业态。

与此相对应的文化产业群规划上，有伦教郑敬贻职业中学，位于 大良的南方智谷，顺德职业技术学院，位于北窖的广东省工业设计城， 将形成顺德区文化产业的基本格局。

对比珠宝产业发达区域的深圳市的文化与商贸服务产业规划布 局可以发现，顺德区目前尚没有个以珠宝首饰主题的大型集聚基 地。

以拥有周大福及周生生两大珠宝巨头的顺德，居然没有个珠宝 产业的聚集区，因此，携中国珠宝两大巨头及顺德众多珠宝企业的珠 宝产业园已经势在必行。

伦教做为顺德中心城区，羊大路周边地块整体规划为商业用地， 倒避企业转型升级，淘汰落后产业。

也迫切需要高端商业中心带动地 段整体转型。

自周大福周生生设厂于伦教，年来聚集了大量专业的珠宝人 才。

随着顺德人民医院体育馆五星级酒店的建设，龙洲路升格为 国道，万科等大批地产落户伦教，消费力巨大的伦教同样在成 熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集 聚基地。

按照新的伦教整体规划，羊大路边的熹涌工业区已全部规划 为商业用地，因此，综合考虑区域优势地理位置建筑品质业态组合营商氛围等因素，伦教街道熹涌工业区都是开发和改造成为主 题文化产品与商贸集散地的首选。

第三节项目的市场环境分析 本项目选择的珠宝首饰行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的 发展空间。

而以此为主题形成的及产品开发制造和销售为体的集 聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优 越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常 休闲旅游娱乐和学习的重要场所。

首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，年，中 国已成为世界奢侈品消费大国，但中国女性饰品人均占有率不足， 市场而平台的价值也取决于产业的 经济效应。

因此，本项目在定位中，着眼于构建完整的珠宝经济链条， 从产品的开发设计，到制造加工，到高端展示交易，特别是利用目前 现有周大福周生生珠宝在全国的连锁店将顺德珠宝推广出去，以万 辉珠宝城现有的高端销售场所，实现零售旅游文化相结合的销售 模式，再经过市场检验和反馈后进行新的开发和设计，构成个微缩 的产业生态圈。

圈内上下游配套企业同行竞争企业以及公共服务企 业利用集聚基地的整合效应，最大限度降低市场开拓的成本和投入。

高端展示交易是指在高端的商场中展示和销售包括国际名牌在内的 珠宝首饰等奢侈品，并提供五星级的酒店餐饮住宿服务。

文化内涵与文化休闲与旅游购物中心 本项目并非单纯的传统意义上的工业园区或高新技术园区，也 不是单纯的批发市场。

从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水 平出发，最终希望建设的应该是赋予深刻文化内涵的项目。

之所以如 此，和项目选择的产业主题有很大关系。

珠宝首饰本身就不是般的 商品，如果希望获得市场的青睐，就必须具有丰富的文化底蕴同时， 此类产业不仅是简单的加工制造，创意与设计在产品价值中所占的比 重是很高的。

由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中的 从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在的区位是顺德区中心城 区，区内人群的消费水平和整体素质较高，加上顺德美食及水乡文化， 所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物 为外在吸引的珠宝首饰产业集聚基地。

两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为伦教中心商贸组团的中心，进步形 成对周边地区的带动和辐射。

第二节项目建设的优势 综合考虑本项目所处的宏观与微观环境，以及自身条件，项目具 有十大竞争优势 区域优势 从顺德的整体产业规划来讲，项目弥补了产业空白，因此，实现 了顺德珠宝产业的聚集，也为项目的发展预留了广阔的空间。

而从顺 德区的经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边 地区相关产业发展的强大引擎，成为经济文化中心北扩的催化剂。

同 时，由于伦教毗邻番禺沙湾珠宝产业园东莞珠宝产业群，珠三角地 区的珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重的 地位，这为实现顺德区在珠三角城市群的区域中心，及巩固顺德区在 珠三角经济发展中所处的引领和带动地位将会起到积极的作用，反过 来，也为项目的未来运作成功，奠定了基础。

交通优势 项目所处的伦教，国道南北而过，国道东西而过，距佛 山环广州北二环广珠轻轨顺德站碧桂路等不足分钟车程。

如此便利的交通条件，使得项目吸引消费群体带动周边经济发展以 及便捷的物流服务成为可能。

规模优势 项目总占地面积为平方米，总建筑面积约平方米， 在以珠宝首饰为主的文化产业基地，已经具备相当的规模，足够对周 边产生较大的影响。

定位优势 项目的定位并没有味地追求大新奇，而是结合实际的情况， 突出区域性领先和产商结合的特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购 物中心上，这使得项目未来聚集人气的能力大大提升，而且也符合项 目所在区域周边地区的现实发展情况，从而借助已经发展起来的成熟 社区环境促进项目自身的成功运作。

功能优势 项目提供的是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工， 从交易展示到休闲娱乐高端消费，因此，不同需要的客户都可以在本 项目中找到适合自己的服务内容，并且特别为中小企业的需要设计了 面积适合的开发设计工作室和集中的多功能展示与方案演播室，既满 足其成本控制的需要，又不失其体面。

类似的功能考虑在项目规划中 还可以