日照啤酒厂地产项目开发项目投资申请报告.doc文档32页推荐下载

地居民自住需求的中低价 位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。

是年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的 标准即新开工项目平方米以下的物业占总量的，国六 条和国十五条的导向就是重点发展满足当 结构调整逐渐显现 对于房地产市场，房价是个非常敏感的因素，未来市场的结构 调整将会是非的是，被旺盛需求推 高的房价，在年仍将面临系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，年房价的涨幅 将会得到控制，市场也可能出现定程度的调整，但并不可能出现大 的下跌。

各地市场仍有差异 从目前来看，中国房地产市场的区域化特征正表现得越来越明 显，也就是各地市场的表现会出现较大的差异，而这点也会在 年进步地体现出来。

这种状况也是由多方面因素造成的，比如地区 发展的不平衡，所处的市场周期不样，面临的政策条件和机遇也有 差异等等。

多重悬念值得关注 首先，年是否会有新的调控措施出台。

我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。

比如像征收物业税的呼声日渐高涨， 所谓的保有税其实就是物业税的变种。

个越来越普遍的共识是， 由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛 行。

房屋持有的低成本不仅引发购房者贪如果政策向社会保障属性的倾斜 是渐进的，温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政 策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期 波动将加大。

因素造成的，比如地区 发展的不平衡，所处的市场周期不样，面临的政策条件和机遇也有 差异等等。

就是各地市场的表现会出现较大的差异，而这点也会在 年进步地体现出来。

下跌。

各地市场仍有差异 从目前来看，中国房地产市场的区域化特征正表现得越来越明 显，也的是，被旺盛需求推 高的房价，在年仍将面临系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产 投资将受到政府的严密控制。

同时我们必须看到部分内容简介加强土地控制信贷控制的影 响下，年房地产开发投资的增速将受到影部分内容简介加强土地控制信贷控制的影 响下，年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中 国经济面临战略性结构转型将经济增长动力从投资和出口向个人消 费方面倾斜的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产 投资将受到政府的严密控制。

同时我们必须看到的是，被旺盛需求推 高的房价，在年仍将面临系列新的上涨压力，而来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，年房价的涨幅 将会得到控制，市场也可能出现定程度的调整，但并不可能出现大 的下跌。

各地市场仍有差异 从目前来看，中国房地产市场的区域化特征正表现得越来越明 显，也就是各地市场的表现会出现较大的差异，而这点也会在 年进步地体现出来。

这种状况也是由多方面因素造成的，比如地区 发展的不平衡，所处的市场周期不样，面临的政策条件和机遇也有 差异等等。

结构调整逐渐显现 对于房地产市场，房价是个非常敏感的因素，未来市场的结构 调整将会是非常重要的个方面，政策的作用会慢慢地显现出来。

是年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的 标准即新开工项目平方米以下的物业占总量的，国六 条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价 位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。

年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将 增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。

二是房地产企业的调整，值得注意的是，以来定金及预收 款首次出现了负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现 下降，房地产企业未来资金回笼的压力在加大。

而政府继续执行紧缩 银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视，不少企业就会面临定的风险。

另外，土地供给将更加制度化规范化透 明化和市场化。

在这种情况下房地产行业强者恒强的局面将得到 进步的体现，行业集中度也将进步提高。

三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障 属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内 的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜 是渐进的，温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政 策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期 波动将加大。

多重悬念值得关注 首先，年是否会有新的调控措施出台。

我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。

比如像征收物业税的呼声日渐高涨， 所谓的保有税其实就是物业税的变种。

个越来越普遍的共识是， 由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛 行。

房屋持有的低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多 套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重 低迷的怪现象。

其次，政策执行力能否得到切实加强。

在飞涨的房价和膨胀的房 地产业中，部分地方政府近年来扮演的角色耐人寻味由于自身 利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不 顾，使调控政策的执行力大打折扣。

政策分析人士认为，从 年月的国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展的专项督查，表明中央政府问责的剑锋已明确指向政策执行力。

纵观数年来我国房地产业的发展过程，可以说是从乱到治从无 序到有序到规范的过程。

这个过程，经济学家称为房地产产业的过渡 时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。

但是就房地产行业对我 国经济增长的拉动作用和带来的社会进步贡献来分析，国务院及央行 目前出台的系列新政最终不过是抬高房地产开发的投资门槛，保护 消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业的作用。

央行出台的中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经 济增长的支柱产业，并表示要继续支持房地产业的健康发展， 使其支柱产业的功能得到充分发挥。

同时就房地产行业在中所 占的比例来分析我国目前的房地产行业占比例为左右，而 美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论 从国家的经济发展需要，还是从世界经济发展的规律中都可以预见中 国的房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大的发展前景和利润空 间。

形势比人强，识事务者为俊杰，般来说，在市场经济条件下， 行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能 避免不了被淘汰出局的下场。

而对于那些自身综合素质较高的企业来 说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗 牌之时，暗藏的也可能是做大做强的天赐良机。

综上所述，我们认为在目前的宏观市场条件下进行房地产项目开 发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设 项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是 由于历史原因，该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之 日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。

但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价 格的带动，该区域板块市场均价有了较大的提高，代表项目有九点阳 光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场 向阳小区等，上述项目住宅产品目前的市场均价为元平方米 元平方米左右。

次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地 区的房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣 域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城 区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业 代理公司进行策划销售，是目前日照市房地产市场竞争较为激烈的板 块，目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间， 小高层产品每平方米均价在元左右，此次拟开发项目即位于该 板块。

石臼及开发区板快位于日照老石臼城区和经济开发区内的 房地产项目，该地区项目以前多为商住体开发，商业概念炒作氛围 较强，而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业制约，大部分项目住 宅产品价格定位偏低。

但今年随着凤凰城德赛三期观巢帝景 青青小镇润生花园兴业春天金湾国贸金港佳园等批新建项 目相继开工开盘，这板块成为了今年日照房地产市场的热点区域， 房价也度升高。

新市区板块含大学城板块北京路以东，海曲路以北，青 岛路以西区域内的房地产项目，该地区是日照市未来规划的行政科教文化中心，升值潜力巨大，该板块内的代表项目有城市花园国际大 厦都市花园望海小区四季圣园城建花园地王豪庭世纪城 等，该板块直受到市场的追捧，各楼盘项目的定位和开发成本相对 较高，区域内市场竞争激烈，是日照市大户型产品较为集中的区域， 房屋总价大都在万万之间，目前随着大学城规划建设完成 和区域内房地产项目形成连片规模，该地区将成为日照市人气和购买 力较旺的地区之。

滨海度假区板块青岛路以东及日照市内沿海公路线区域 内的房地产开发项目，该地区具有海景资源优势，风景优美，板块内 房地产项目均以观海和近海生活为楼盘卖点，定位客户群体为异地置 业和本地收入较高的部分人群。

项目开发多为高端产品，是日照房地 产市场的高价区域，该板块的代表项目有教授花园三期山海天花园 新天地荷兰庄园世纪之帆海港城等，其中教授花园已成为山东 省内知名房地产品牌。

该板块多层公寓每平米均价在元左右， 高层公寓及别墅类产品均价已经超过元平方米左右。

日照市目前注册房地产企业有百余家，二级