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而目前出租率普遍在左右， 与去年的出租率相比上涨了左右。
市场 统计资料显示目前北京的酒店式服务，同时可选用居家自助厨房自 助洗衣服务相结合，为旅游商务活动提供酒店式日租服务公寓或者 短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受些公司高层的青睐。
。
地区经商人士短住或长住，费用相对酒 店比较便宜，并且有生活配套设施，能满足世界各国各民族种族 人士的需要。
北京作为中国的首都，随着中国经济的不断发展和国际地位的提 高，旅游商务资源得到不断的开发和整合，北京酒店式公寓的出租 价格逐年上升。
目前酒店式公寓采取比较可控的预定式服务，预订者主要是企业高级管理人员长期在北京经商的中外商人海外华人， 需求的面积主要是以中小户型居多。
北京房屋限购令的实施新国五条的颁布新婚姻法的实施以及 令人望而生畏的房价。
年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新 高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和 春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元 人民币，分别同比增长和出境人数达万人次， 同比增长。
从发展势头上看，年中国旅游业势头十分 喜人。
旅游客源快速增长。
些酒店更加趋向于专性客源定位，其产 品也更加细化，更有深度。
第二章市场调研及前景预测 北京酒店业的市场情况 年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头 北京房屋限购令的实施新国五条的颁布新婚姻法的实施以及 令人望而生畏的房价，将原本些经济实力可以的高端人士拒之门 外，这类中高端的消费人群对这种租住灵活服务到位的酒店式公寓 需求比较迫切企业高级管理人员长期在北京经商的中外商人海外华人， 需求的面积主要是以中小户型居多。
合，北京酒店式公寓的出租 价格逐年上升。
目前酒店式公寓采取比较可控的预定式服务，预订者主要是同时，项目与商业比较密集的木樨园大红门地区 也是紧紧相连，比较适合这地区经商人士短住或长住，费用相对酒 店比较便宜，并且有生活配套设施，能满足世界各国各民族种族 人士的需要。
部分内容简介小时的路程，但费用却大大低于这两个区域，竞争优 势相对比较明显。
部分内容简介小时的路程，但费用却大大低于这两个区域，竞争优 势相对比较明显。
同时，项目与商业比较密集的木樨园大红门地区 也是紧紧相连，比较适合这地区经商人士短住或长住，费用相对酒 店比较便宜，并且有生活配套设施，能满足世界各国各民族种族 人士的需要。
北京作为中国的首都，随着中国经济的不断发展和国际地位的提 高，旅游商务资源得到不断的开发和整合，北京酒店式公寓的出租 价格逐年上升。
目前酒店式公寓采取比较可控的预定式服务，预订者主要是企业高级管理人员长期在北京经商的中外商人海外华人， 需求的面积主要是以中小户型居多。
北京房屋限购令的实施新国五条的颁布新婚姻法的实施以及 令人望而生畏的房价，将原本些经济实力可以的高端人士拒之门 外，这类中高端的消费人群对这种租住灵活服务到位的酒店式公寓 需求比较迫切。
由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统集中 管理，提供专业小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房自 助洗衣服务相结合，为旅游商务活动提供酒店式日租服务公寓或者 短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受些公司高层的青睐。
市场 统计资料显示目前北京的酒店式服务公寓租金从美元平方米 月美元平方米月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平 米出租价格上涨到了美元。
而目前出租率普遍在左右， 与去年的出租率相比上涨了左右。
如目前酒店式公寓比 较集中的商圈丽都商圈亚运村酒店式服务公寓都出现了明显 上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了左右。
进度计划 本案项目如双方能达成合作意向，希望在年下半年进行项 目论证设计及各项手续的申报工作，预计在年建成，争取在 年上半年开业。
本案项目资金量大概需要万左右，作为项目的投资方北京 市方庄龙腾达业综合市场有限公司有实力进行投资，所以在项目市场 前景和资金都没问题的情况下，希望合作各方全力以赴完成各个环节 的工作，使项目尽早实施。
希望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入 项目的启动工作中来。
第二章市场调研及前景预测 北京酒店业的市场情况 年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。
年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新 高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和 春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元 人民币，分别同比增长和出境人数达万人次， 同比增长。
从发展势头上看，年中国旅游业势头十分 喜人。
旅游客源快速增长。
些酒店更加趋向于专性客源定位，其产 品也更加细化，更有深度。
主题酒店经济型酒店和些专题酒店如 会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。
而年的北京奥运会，大大的推动酒店业的发展，所以宾 馆酒店行业在未来几年的前景将看好。
据北京奥组委官方的保守预 测，北京奥运会期间，国外旅游者可能达万，而国内观众总人数 也将达万万人。
与目前北京可比项目分析 与本项目有可比性的酒店式公寓租金情况 项目名称租金水平美金月套使用面积户型 国贸公寓建面居 嘉里中心建面居 雅诗阁建面居 凯宾斯基公寓居 丽苑公寓建面居 丽都公寓建面居 京城大厦建面居 盈科中心建面居 丽晶苑建面居 三全公寓建面居 瑞士酒店建面居 福景苑建面居 东湖别墅公寓建面居 北京国际俱乐部公寓居 万国公寓项目与其他项目相比较优劣势分析 项目优势 得天独厚的地理位置 位于大红门商圈的西邻，三四环路中间，距离新崛起的北京 南站高端人群到达地点比较近，非常适合经常往返北京的各种高端人 士长期居住。
同时，北京园博园的建成和南水北调卢沟桥水 系的全面恢复，将为南城的高端居住人士提供比较便捷的休闲场所。
便捷的交通 距离北京西站北京南站北京站南苑机场都比较方便，同时 通过地铁号线和地铁号线到达北京最繁华的中关村西单国 贸大红门商圈都是车直达，不到半小时的路程。
特别是距 离承担整个北京乃至北方服装五金小商品的大红门商圈不足 钟的路程，租住便捷服务到位设备齐全的酒店式公寓，势必适合 来京做生意的中外商贾的需求。
绿色环保的宜居环境由于是新建项目，本项目将充分利用项目的后发优势，在设计 建设用材方面都将广泛引进节能环保的概念和产品。
经营成本的优势 由于本项目的开发用地是合作方的自有用地，所以在项目的前期 开发方面大大节约了费用，同时由于合作方的特殊身份，也方便项目 的前期报批，节约了时间和资金成本，为项目的成功运用奠定了比较 好的基础。
项目劣势 品牌 自主品牌在经营初期将有个相对长期的创立过程，管理体系 经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。
加盟品牌能迅速 获得个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导。
但加盟经营将限 制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本。
人力资源 做为个高端项目，不同于般意义上的盖房子，收租子，项 目要求有专业的团队进行策划宣传设计规划建设以及后期的 管理，所以在项目实施之初要重视人力资源的储备和建设。
分析与解决方案综合各方面的情况分析，本项目得天时地利政策市场资 金优势，但项目品牌和团队建设是个问题，有待解决。
酒店的经营在 于市场的拓展和成本的控制，在市场的拓展方面，因为有便捷的交通 和北京政策方面的契机以及地理位置优势，所以关键的客源问题将迎 刃而解。
所以在客源问题解决以后，管理人员的专业度和员工素质与 储备将突显出来，对此，在招聘中应积极联系多家职业培训学校，招 募和储备批接受过培训的员工，另外应从社会招聘中引进些有经 验有能力的骨干员工和中高层管理人员，并以完善的规章制度和有 力的培训使服务团队达到企业和顾客的要求。
第三章项目定位 主题定位 根据本项目所处的地理位置特点差异化经营的理念，本着以特 色立足顺应行业发展的思想，本项目定位为绿色的高档酒店式公 寓。
酒店的单套面积不用过大，主要满足企业的高级白领和大红门 商圈的商人以及部分经常坐高铁来京办事的高端人士。
功能定位 休闲商务宜居式酒店公寓定位主要依据是项目所在地的周遍环境和交通特点。
此区域多所 各种大型巨型的市场，经济比较活跃，长短住户都有。
另方面， 由于便捷的地铁交通，也适合中关村西单国贸的高端白领 过来入住。
市场定位 本项目市场定位于为中高端的消费者提供幽雅便利舒适的环 境与高效率的服务。
目标消费群体为国内外在大红门地区经商的商人 及依托便捷交通方便上班的高管和经常通过高铁来京的高端人等。
项目建设方案及规划设计定位 本项目建筑面积平米，地下层为设备层及洗衣房等后勤 保障设施所在层。
二层为大堂服务台餐厅商业等配套的功 能性服务设施，三层及以上楼层为客房。
具体设计见建设规划图纸 规划设计定位以绿色休闲时尚体现国际化风格表现形式为主 调。
价格定位 租金为美元平米每月。
实际定价将依据有关规定及 参考同业价格制订 销售方式定位在销售中采取以与各旅行社房屋中介合作为基础，商务促销和 协议签定为主攻方向，网络销售与传统销售形式相结合的销售方式。
第四章营销策略 销售客户 旅行社客源 以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的 客房出租率，吸收各旅行社团队。
在与本地较大的旅行社建立联系的 同时，对外与广东上海港澳台
酒店式公寓项目投资申请报告.doc在线文档共20页
