【TL73】郑煤集团沉陷治理安置工程荥阳郑上路项目投资申请报告.doc文档存档

按照目前房地产开发的总体利润率平均水平之间浮动安置部分按照职工 能够承受的心理价 参数建安成本。

房地产开发的建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价 目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加权平均值 参数二销售价格。

根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位， 根据价格定位的结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价的影响。

安置部分按照职工 能够承受的心理价位推算土地价格。

内部主要是绿化用树种植基地和农牧 场，有少量层建筑物。

地块完整性 地块总计亩，地块基本方正。

宗地区位图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在，北侧南侧西侧为基本农田。

地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。

根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位， 根据价格定位的结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价的影响。

的建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价 目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加建安成本。

房地产开发 变量参数利润率浮动，售价浮动对地价的影响。

格区间。

假设开发法需要确定的参数 定量参数物业建成后的销售价格，物业的开发期间成本等部分内容简介开发法适用于在未取得土地前，土地的开发条件以及未来的规划设计等均 部分内容简介开发法适用于在未取得土地前，土地的开发条件以及未来的规划设计等均 是未知数的情况下，对地块将来的规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从 而分析拿地的合理价格区间。

假设开发法需要确定的参数 定量参数物业建成后的销售价格，物业的开发期间成本等 变量参数利润率浮动，售价浮动对地价的影响。

参数建安成本。

房地产开发的建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价 目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等的加权平均值 参数二销售价格。

根据市场调查根据项目的具体特征，运用比较法进行价格定位， 根据价格定位的结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价的影响。

安置部分按照职工 能够承受的心理价位推算土地价格。

参数三利润率。

按照目前房地产开发的总体利润率平均水平之间浮动， 按照房地产开发的平均水平，计算项目开发所能够承受的地价，并计算利润率变化对地 价承受范围的影响。

参数四安置面积。

目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积 计算。

研究思路框架 六用地概述 项目定位 项目产品组合 项目设计建议 项目投资分析 土地价格确定土地取得策略项目市场分析项目性质界定项目位于郑上路与绕城高速的交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥 政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储， 拿地的现实性较强。

受地块地段和配套的限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团 户职工的安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边 乡村居民销售。

第二部分项目性质界定 项目解析 地块现状 用地规模亩 宗地四至项目东面邻乡村级道路，北侧南侧西侧为基本农田。

地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。

内部主要是绿化用树种植基地和农牧 场，有少量层建筑物。

地块完整性 地块总计亩，地块基本方正。

宗地区位图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地形地貌图 地块内基本平整，有条凸起的土丘。

交通状况示意图 周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。

绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地块周边环境项目周边交通系统 出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已 损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。

公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。

交通规划地块周边有三条规划道路。

项目周边配套 配套明细 交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右 教育无 商服无 医疗医院 公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除 宾馆酒店餐饮娱乐等无 金融机构无 行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局 周边自然资源基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺， 如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。

周边配套分布图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 项目周边环境 治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体 素质不高，治安情况般。

空气状况周围无污染源，空气质量良好。

噪声情况基本无噪声污染。

污染情况无化工厂河流湖泊污染等。

危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生 产或仓储基地等。

周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有 良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。

规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇 的规划建设重点在绕城高速的西侧。

大市政配套 道路现状及规划发展 现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。

规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约 米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。

燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地块周边环境项目周边交通系统 出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已 损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。

公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。

交通规划地块周边有三条规划道路。

项目周边配套 配套明细 交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右 教育无 商服无 医疗医院 公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除 宾馆酒店餐饮娱乐等无 金融机构无 行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局 周边自然资源基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺， 如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。

周边配套分布图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 项目周边环境 治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体 素质不高，治安情况般。

空气状况周围无污染源，空气质量良好。

噪声情况基本无噪声污染。

污染情况无化工厂河流湖泊污染等。

危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生 产或仓储基地等。

周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有 良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。

规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇 的规划建设重点在绕城高速的西