【41页】西湖科技产业园项目投资申请报告.doc文档在线阅读

塘苗路南侧规划道路，为西湖，文三街区通过天目山路快速道东西向接入绕城高速或中河高架路，通过古墩路 莫干山路南北向接入绕城高速，将西湖科技产业园与萧山机场城站火车站沪杭甬高速公路国道 国道杭宁高速公路杭金衢高速公路等连接，使西湖科技产业园与外界交通紧密联系，快速联动。

地块周边交通道路详细情况介绍 与地块直接贯通交通道路介绍 文三路与地块北侧贯通，单行线上塘路路口古翠路路口，路宽，自东往西三车道，自西向东 车道公交专用道，是城西居住区与市中心连接的主要干道，通行压力很大。

学院路与地块东侧贯通，城市次干道，路宽，双向四车道设计，为连接地块北部传统文地 块直接贯通的市政道路如文三路为单行线，且路况拥堵，学院路则为城市次干道，通行能力有限，地块内车辆 的通过该两条市政道路与外界沟通并不流畅。

而整个文三路电子信息街区内部交通路线虽然完善，但处在市中 心与城西居住区之间，在上下班高峰时车流量很大，经常发生拥堵，这进步加剧了西湖科技产业园的车辆在 区域内的快速通行问题。

项目周边交通道路图 地块周边公共交通项目北侧和东侧均设臵有公交车站台，路线密集，有路之多，与杭州境内各 个区域贯连，公共交通条件相当良好。

存在问题虽然地块所在区域内道路系统完善，与区域周边城市干道也自然连接，快捷通达，但由于与 学院路与地块东侧贯通，城市次干道，路宽，双向四车道设计，为连接地块北部传统文教区与南 部黄龙商贸区的主要通行道路。

路口古翠路路口，路宽，自东往西三车道，自西向东 车道公交专用道，是城西居住区与市中心连 地块周边交通道路详细情况介绍 与地块直接贯通交通道路介绍 文三路与地块北侧贯通，单行线上塘路山路南北向接入绕城高速，将西湖科技产业园与萧山机场城站火车站沪杭甬高速公路国道 国道杭宁 从区域周边道路交通看，文三街区通过天目山路快速道东西向接入绕城高速或中河高架路，通过古墩路 莫干部分内容简介南北向上主干道分布有古墩路教工路莫干山路，辅助以学院路古翠路部分内容简介南北向上主干道分布有古墩路教工路莫干山路，辅助以学院路古翠路以及其他 相应设臵的次干道，在西湖科技产业园周边形成个有序通畅便捷的道路网系统。

从区域周边道路交通看，文三街区通过天目山路快速道东西向接入绕城高速或中河高架路，通过古墩路 莫干山路南北向接入绕城高速，将西湖科技产业园与萧山机场城站火车站沪杭甬高速公路国道 国道杭宁高速公路杭金衢高速公路等连接，使西湖科技产业园与外界交通紧密联系，快速联动。

地块周边交通道路详细情况介绍 与地块直接贯通交通道路介绍 文三路与地块北侧贯通，单行线上塘路路口古翠路路口，路宽，自东往西三车道，自西向东 车道公交专用道，是城西居住区与市中心连接的主要干道，通行压力很大。

学院路与地块东侧贯通，城市次干道，路宽，双向四车道设计，为连接地块北部传统文教区与南 部黄龙商贸区的主要通行道路。

塘苗路南侧规划道路，为西湖区背街小巷改造工程，路宽米，标准双车道设计，为本项目地块 进入学院路的快速通道。

工专路塘苗路与文三路间规划道路，现有道路宽，规划道路宽，为本项目地块进入文三路 的快速通道。

地块所在区域主交通道路介绍 天目山路快速道杭州城市东西向快速路，也是杭州市第景观大道，是杭州西部进入杭州城市的主要 干道。

路宽米，包括双向六机动车车道两公交车道两非机动车道和人行道，交通状况良好。

文路处文三路信息街区北部，为该区域东西向交通的主通道，也为杭州东西向交通的主干道，西接 西湖科技产业园项目主要技术经济指标 总用地面积折合亩 用地性质教育科研设计用地 其 中 建设用地面积折合亩 道路用地折合亩 停车场折合亩 绿地折合亩 容积率 总建筑面积 绿地率 建筑密度 限高，如需突破，应编制景观分析城西居住区，东连朝晖居住区，直至下沙经济开发区。

古墩路为城西区域乃至西湖区的南北向主干道之，宽米，双向四车道，向北通往三墩居住组团， 南至天目山路。

莫干山路杭州西北部南北向干道，年经过三口五入工程整修，为双向四车道，向北直接连接 国道。

存在问题虽然地块所在区域内道路系统完善，与区域周边城市干道也自然连接，快捷通达，但由于与地 块直接贯通的市政道路如文三路为单行线，且路况拥堵，学院路则为城市次干道，通行能力有限，地块内车辆 的通过该两条市政道路与外界沟通并不流畅。

而整个文三路电子信息街区内部交通路线虽然完善，但处在市中 心与城西居住区之间，在上下班高峰时车流量很大，经常发生拥堵，这进步加剧了西湖科技产业园的车辆在 区域内的快速通行问题。

项目周边交通道路图 地块周边公共交通项目北侧和东侧均设臵有公交车站台，路线密集，有路之多，与杭州境内各 个区域贯连，公共交通条件相当良好。

文三路东方通信大楼站点 曲苑风荷汽车北站 蒋村公交中心站杭州高级中学 翠苑四区城站火车站 府新花园南鼓楼 董家路公交站文三新村 府新花园南雄镇关 长途汽车西站火车东站 夜班车 蒋村公交中心站武林广场 学院路口站点 三墩黄龙公交中心站 区间车振华路西口黄龙公交中心站 竞舟路联桥 文三路口公交南环路站 地块周边未来交通改善情况 新建地铁交通 地铁号线根据杭州市地铁网络布线规划，地铁号线连接杭州西北的三墩与东南的萧山，号线期 工程从丰潭路文二西路交叉口出发，路经文二西路至保俶路拐弯，到庆春路向东过钱塘江后至萧山，中间从 文三路保俶路穿过，分设古翠路教工路保俶路等站点，计划年建成，与本项目建成基本同步，对项 目所在的文三街区的公共交通能力将有次质的提升。

地铁号线根据杭州市地铁网络布线规划，地铁号线连接杭州西部留下与东北部的临平天都城区域， 目前尚处在前期规划阶段，根据其路线，可能会在古墩路与天目山路路丰潭路与天目山路口设臵地铁站点， 从远期进步巩固项目所在的文三街区公共交通能力。

杭州地铁规划走向图 道路修整改造 古墩路列入年杭州五纵六路工程，对南起文西路，北至三墩路，全长公里段进行整改， 进步提升所在区域南北向的通行能力。

德胜路快速路文路段为杭州东西向交通大动脉，德胜路段高架已开始全面施工，文路段高架走余 杭塘河，文路改造成快速路，建成后将大大缓减城西目前交通拥堵的情况，减轻文二路文三路天目山路 的通行压力。

其他配套设施 政府办事机构 文三路电子信息街区 管委会 文三路东方通信楼政策咨询，服务信息提供，代办企业证 照审批项目审核等事务。

西湖区行政办事中心华星路创业大厦楼区级各职能部门行政审批服务事项及 相关服务集中办公点。

杭州高新区滨江 办事服务中心 文三路高新区管委会 大楼楼 区级各职能部门行政审批服务事项及 相关服务集中办公点。

银行文三路自西向东分布 中国银行工商银行广发银行招商银行应。

除了钱江新城超高层大体量高容积率的公建群外，批集办公商业住宅于体的城市综合体 开始抢占人们的眼球，如华润新鸿基杭州万象城项目嘉里建设湖滨校区项目等。

这些项目由国内知名地产商 经营，在资金实力操作经验上具有杭州本土开发商尚不具备的大型综合体作用的能力，相信能对杭州的写字 楼市场注入股新风气。

开发经营模式谋求改变，售后物业维护成为焦点目前杭州写字楼的开发经营模式，除极个别屈指可数 的项目如嘉华国际商务中心外，其他几乎全部是以零散出售为主，即使因产权问题不能出售的，也以长期出租 的方式给予变相销售。

零散出售的开发经营模式，使得写字楼开发商在追求销售速度和利润率的同时，并不在 意物业业主的定位统。

而写字楼产权的分散，又使得售后物业的经营维护难以形成统有效的物业管理和物 业经营，更难以统对入住企业的选择，写字楼物业的整体形象得不到塑造，从而使得作为商业物业的写字楼 最重要的投资回报得不到保障甚至提升。

在写字楼的经营方式中，除集设计建造销售于身的开发商外，后期维护的物业管理公司的作用却常 为人所忽视。

杭州写字楼的物管公司基本有两类由写字楼开发企业自己成立的物业管理公司管理以及所委托 专门的物业管理公司，由于两者均为代理人的身份，其专业化并不高，不能满足写字楼物业日益严要求的管理 和经营。

相反，以物业由开发公司持有，以出租形式进行经营以获取效益的嘉华国际商务中心取得了良好的社会影 响和经济效益。

作为杭州少有的纯租赁式写字楼，该物业由开发公司统持有全部的物业产权，组建自己的招 商公司和物管公司进行经营和管理，并聘请第太平戴维斯进行长期指导。

从入驻的企业类型来看，该物 业始终保持房地产业文化产业驻外机构的比例，形成较稳定的业主定位从租金和出租率上看，元 天的租金和近的出租率在整个杭州写字楼中成绩矫人。

这都不能不说是经营方式的成功。

以出售为经营方式的写字楼开发商明显也看到了这些，为规避零散出售所造成的后期物业经营维护的无力， 以销售中客户严格选择控制和销售后物业服务提升两大手段为卖点的写字楼开始出现，例如公元大厦。

销售中 客户严格选择控制是指开发商对写字楼的入驻客户有定清晰的定位，这个清晰客户定位在销售中就严格在客 户行业和需求面积上加以把握，从而保障入驻后客户的数量行业和稳定性销售后物业服务提升从目前来说， 基本上还是基于对开发商品牌的信任，可能较现状会有所改善，并