【RS50】湛江市某住宅小区投资申请报告.doc文档

量为万吨。

以客运为主的汽 车站有个，其中江州汽车站和西站规模最大现有集装箱中转站和中转库各个，年货物 道条，乡道条，公路总里程 公里。

安臵东方五区构成市区，城市面积平方公里。

全市常住人 口万人。

户籍总人口万人，其中，市区人口万人。

在户籍总人口中非农 业人口万人，比上年增加万人农业人口万人，比上年减少万人。

六交通运输条件 市境内有条铁路干线，东为陇海线西为江新和江青线北为包江 八社会经济概况 市年全市实现生产总值亿元，比上年增长，增幅较上年回落 个百分点。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值 亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三次产业比例为∶ ∶。

非公有制经济增加值亿元，增长，占全市的比重为。

全市固定资产投资完成亿元，比上年增长。

城区大气污染综合整治工程 积极推进，清洁能源改造力度加大，天然气用户发展到近万户，大气环境质量有了新的 改善。

六交通运输条件 市境内有条铁路干线，东为陇海线西为江新和江青线北为包江线铁路营运 里程公里，其中电气化里程公里 市境内公路网，有国道条，省道条，县在户籍总人口中非农 业人口万人，比上年增加万人农业人口万人，比上年减少万户籍总人口万人，其中，市区人口万人。

臵东方五区构成市区，城市面积平方公里。

个乡 镇个街道办事处个社区居委会个行政村，总面积平方公里，城关 八里屯中铝安部分内容简介皋江中江中铝三县和城关八里屯中铝部分内容简介皋江中江中铝三县和城关八里屯中铝安臵东方五区，个乡 镇个街道办事处个社区居委会个行政村，总面积平方公里，城关 八里屯中铝安臵东方五区构成市区，城市面积平方公里。

全市常住人 口万人。

户籍总人口万人，其中，市区人口万人。

在户籍总人口中非农 业人口万人，比上年增加万人农业人口万人，比上年减少万人。

六交通运输条件 市境内有条铁路干线，东为陇海线西为江新和江青线北为包江线铁路营运 里程公里，其中电气化里程公里 市境内公路网，有国道条，省道条，县道条，乡道条，公路总里程 公里。

公路枢纽以江州为中心条纵横干线为框架，辐射全省的网络。

以客运为主的汽 车站有个，其中江州汽车站和西站规模最大现有集装箱中转站和中转库各个，年货物 量为万吨。

民航江州中川机场是全国重要的航空机场之，是甘肃的空中交通枢纽。

中川机场为民 用二级机场，距市中心公里，可起降中短程干线客机。

现有条航线。

七城市建设 市以三版城市总体规划为龙头，实施东扩西进南伸北拓战略，探索出环境立 市特色建市的道路，不断完善城市综合服务功能。

在路桥工程城市给排水管网燃 气热力管网电信电力管网建设中取得了显著成绩。

近几年实施的多项城市基础设施建设项 目，小西湖银滩等座黄河大桥建成已投入使用，南北滨河路等道路拓建也已完成。

城 市自来水生产能力万吨日，污水处理能力万吨日。

城区大气污染综合整治工程 积极推进，清洁能源改造力度加大，天然气用户发展到近万户，大气环境质量有了新的 改善。

八社会经济概况 市年全市实现生产总值亿元，比上年增长，增幅较上年回落 个百分点。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值 亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三次产业比例为∶ ∶。

非公有制经济增加值亿元，增长，占全市的比重为。

全市固定资产投资完成亿元，比上年增长。

全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。

全市完成大口径财政收入亿元，增长般预算收入亿元，可 比口径增长。

般预算支出亿元，增长。

城市居民人均可支配收入元，比上年增长农村居民人均纯收入 元，比上年增长 第三章需求分析及市场预测 市场需求分析 市场调查 年我国房地产市场整体情况 年，在国际金融危机的形势下，中央政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保 持了中国经济的平稳发展，对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。

年上 半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由年的过热转向理性回归，各项 指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制但年第三季度，市场开始快速下行， 并显现出加速下滑的趋势。

在国家保增长政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地 产市场进步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

年我国房地产市场供应分析 年，竣工面积新开工面积施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积新开工 面积和施工面积涨幅分别由年初的和下降到月的和 ，月新开工面积亿平方米，超过销售面积，而施工面积亿平方米， 相当于前三年平均销售面积的近倍，假设施工面积中四分之已经作为期房销售，则剩下 的仍需要市场消化年。

以户均平方米每户人计算，如果全部竣工后，可以为市场 提供万户，万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较 大。

年商品房销售量分析 年月的销售面积比年同期增长，比年增长由于统计 口径的变化，我们不考虑年以前的数据。

如果不考虑年这个特殊因素的话，可 以看到年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。

图年年月销售面积及增长情况 月 月 月 月 月 月 月 月 商品房销售面积销售面积增长率 数据来源国家统计局中国指数研究院 为对年的销售量下滑这现象分析得更加透彻，我们对年年这三年前 个月的住宅日均销售套数进行分析，其中年和年的套均建筑面积是以年 和年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而年套均建筑面积是以中国指 数研究院对国内主要城市的年前个月住宅成交的监测数据计算得出。

我们可以看到， 年前个月日均销售住宅约万套，比年同期下降了，与年同期相 比，增长了，年复合增长率在左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量 大幅上涨的年，仅与年比较，年销售量增长仍处于合理的区间。

另外从这 些数据也可以看到，年销售面积的下降，个重要的原因是套均面积的下降，或者说 中小户型住房比例的增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源 和能源，这点与国家的调控方向是致的。

房地产市场供求关系分析 由于供给类指标的快速增长，年商品房销竣比路下跌，由年上半年的 下降到月的。

应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了，但由于中国的商品房销 售面积中以期房为主，静态的株待兔坐等客户上门，缺乏品 牌意识的树立，不大重视客户的意见，内部管理粗放，此缺陷可能会成为制约企业可持续健 康发展的主要因素。

与外资房地产企业相比，缺乏雄厚的资金实力 随着房地产市场回暖，将会有越来越多的海外地产基金进入国内市场，他们对房地产公 司直接构成了资金实力上的压力，造成房地产公司在资产投资回报时间和效益上的损失。

四企业的发展对策 转换经营机制，实行现代企业制度 健全完善现代企业制度，是培育企业核心竞争力，从市场入手，明确市场化的经营理 念，创新符合经济发展特点的经营机制，转变企业职能，用现代企业管理制度经营企业。

从 公司内部业务范围着手，采取灵活的机制。

将开发与销售租赁合为体，成立中介服务公 司，不但为开发企业承担房屋销售租赁业务，也可以同时为投资购房者承担房屋租售业务， 举两得。

对自己承建的项目，成立物业管理公司，面向市场求发展，解决人们日益增长的 住房服务需求，其业务可涵盖家政服务社区服务等。

对已售公房未售公房新增公房等 成立房屋管理公司，不以盈利为目的，实行内部经营机制，创造社会效益。

还可以利用自身 的优势成立集建筑装潢为体的工程公司。

整个运营由集团控制，合理的把握企业投资方 向投资规模运营资本等。

改变经营模式，确立多元投资主体 现在市场经济条件下，僵化滞后的经营机制已呈现明显的弊端，企业必须以市场为主体， 找准自己的经营模式，才能在竞争激烈的市场上开辟块新的天地。

确立以房地产为主业， 实现四个专业化即产业专业化产品专业化人才专业化合作伙伴专业化。

打造企业文化，树立品牌意识 在现代社会里，人们已不再仅仅满足于解决温饱问题，绝大多数人则符合马斯洛需要 层次的理论，以追求舒适温馨的高品质高标准生活。

在住房上，从追求大面积向居住 舒适转变。

因此，企业要想抓住人们的眼球来满足人们不同层次的需求，就必须根据市场 变化人们的嗜好等等来创立自己的企业文化打造自己的商品品牌，建造经济适用美 观节能省地型住宅，从房屋质量入手，在居住环境环保材料的运用居住舒适度等方面 充分考虑社会需求。

凭借综合势力，提高市场占有率 跨区域发展多面开发，采取多种投资方式，合理利用社会资金为企业服务，通过对 外发展，提高市场占有率，扩大企业知名度。

服务社会大众在建设大规模的高档社区多元化的品位社区多功能的综合社区的 同时，不忘建设中低价位中小户型普通商品住宅和经济适用住房，扩大房地产市场的占有 群体。

做到高中低档住宅有个合理的比例，全面提高企业的市场竞争力。

加强企业管理，建立企业人才库 项目上规模上档次，必须建立规范化管理模式，从人财物的管理上下功夫，而对 人力资源的管理和运用是首要的，它直接影响企业的正常运转。

扩大销售渠道，促进资金回收 任何企业的发展都离不开实力，而实力的体现在企业拥有的资金上。

企业开发建设的 最终目的是为了获得最大的效益。

为确保