。更是成为 人们来三亚旅游的必到之处。 的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚 城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国 际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范 为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河 城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在 水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的 知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大 文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列。 房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。 据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产的购 买者当地居民只占，海南岛的客户占了，而全国其他城市 的购买者占了。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地 产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的个必然。这就使 得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百 年遇的良机。 年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个 信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸 引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在 中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默 契。线海景和近海的公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资的首 选。尤其是的线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现 在的海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售罄。 所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。 综上所述，二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境 和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。 二市场供求分析 酒店开业之时，仅为凯莱家五星级酒店，客房接待能 力达不到万人次年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登环 球城等十几家星级酒店，客房接待能力越过万人次年。三亚旅 游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。 从目前来看，酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和 节假日，入住五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不 应求。根据公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下 图例表 单位万人次 年年年年年 从上表可见的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很 大的市场。二期的开发完全是顺应了这市场需求的。二期 与期联为体，以其完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫 无可比拟的特色区别于凯莱喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持 其竞争地位。 三项目比较分析 项目地块情况 项目的地块，约，位于中部，南面南中国海， 北靠起伏的山岭和高尔夫球场，紧挨着期，是块优质的 专属沙滩的线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的 块宝地。 因为政府对线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值 潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 酒店接待能力 实际到访游客数量 市场定位 二期是设计为五星级标准的度假酒店，与期样，目标是 来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪高端游客，包括世界 强企业新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产 权发售的角度考虑，同样是为这样群高端客户提供的自有星级 酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万 以上的投资群体。 比较分析 在同样的地理条件下，暂时尚未出现可类比的项目，拥有 线海景的凯莱喜来登等酒店，没有家发出产权销售的信息。严格 来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。三亚市房地产行 业在发展产品上产权酒店基本是个空白。 目前唯竞争对手是位于期北面的假日酒店。 因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。假日酒店现 在价格定位是元平方米均价。 项目名称 项目位置 开发商 开盘或预计开盘日期 总占地面积总建筑面 积 容积率建筑密度绿化率总套数 层数层户型 项目优势 地处目前房地产开发最佳地大道，分享椰梦长廊之美景处 市中心，生活配套设施完善全海景的户型满足了内地人对大海的需 要 整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目的档次。 项目劣势 项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境 户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求 本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。 宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售 销售价格元起，高层加到不等，均价 客户主要来源便出租。 五委托经营管理收入分配方案 酒店客房收入实行按年度分配的原则。 分配的时间以会计年度为计算单位。从度假酒店二期开业之 日起，每会计年度为分配年度。 年终时，酒店经营管理公司按照双方所签定的客房委托经营管 理合同所约定的方式，将会计师事务所审计的客房总收入，按各客房 物业价值占酒店客房总价值的比例进行分配。其中将考虑到业主在这 年度的实际入住情况和该类房的分类开房率系数。 收入分配关系因素 总收入本年度二期酒店客房总收入 可分配收入本年度客房总收入 业主入住酒店费用将按照业主入住计分制详见业 主入住计分附表进行核算，并在分配时予以抵扣。 分类开房率系数在个会计年度中类客房实际开房率与总 开房率的比值 业主分配公式 方案部分自用型 本年度所有方案业主可分配收入酒店客房本年度总收入方案业主物业总价值酒店二期物业总价值 本年度方案业主收益额本年度所有方案业主可分 配收入方案业主物业价值所有方案物业总价值该客房 的有效委托时间系数方案客房开房率系数业主入住酒店费用 方案完全投资型 所有方案业主可分配收入酒店客房本年度总收入方 案业主物业总价值酒店二期物业总价值 本年度方案业主收益额所有方案业主可分得收入 方案业主客房物业价值所有方案物业总价值方案客房开房 率系数。 六业主客房业权变更有关规定 鉴于业主所享有的产权，是酒店不可分割的部分， 为维护酒店经营的连续性和广大业主的权益，特规定 如下 业主要变更客房业权时，须向酒店经营管理公司提出书面申 请 业主在提出变更业权时，还须提供如下材料 转让双方个人身份证正本复印件，转让双方个人户口本正本复印件， 原始购房合同书 原始发票 原始房产证， 原始委托经营管理合同。 新旧业主应共同与酒店经营管理公司结算，确认并结清原业 主的所有帐务。 原业主所缴纳的基本运行费及押金不予退还，储备账项自动转 到新业主名上。 在酒店经营管理公司的监督下，双方签订房地产买卖合同，合 同交酒店管理公司份备案。 有关费用由新旧业主协商支付。 在原业主的有关账务没有结清，并且受让方不予承认的情况 下，不得办理客房业权变更。 直系亲属有对客房业权的继承权。直系亲属在办理客房业权的 变更时，同样须提供相关证件。在种特殊情况下还得提供公证 书或者律师证明书。 同等条件下酒店经营管理公司具有优先购买权。未经本酒店经营管理公司的私下转让，本酒店经营管理公司不予 承认，如果给酒店经营管理公司或其它业主造成损失，需承担相关责 任。 第四章营销策略 宣传主题概念 度假公寓，您的酒店您的家 三亚首家主题的滨海度假公寓 开创三亚度假物业小户型先河 时尚，共享型的，交流型的，开放型的 经典的地段造就经典的楼盘，经典的楼盘吸引经典的顾客， 经典的顾客享受经典的人生，演绎经典 卖点整合 海之南，天之涯，中国著名的热带滨海旅游度假城市，环境 优美，气候宜人 滨临三亚湾，十七公里椰梦长廊拥抱，海景如画，椰韵 如诗 三亚唯的滨海酒店公寓主题度假公寓，品 质高雅，地位显赫，投资度假两受益 三亚市海景小户型先锋 三亚唯的酒店观景外廊抬升式入口建筑，规划设计超凡，建筑质素臻美，既体现度假建筑的公共性，又体现人居环境的隐私性 具有中心游泳池的热带花园式景观 三亚唯的通透式酒店大堂设计 雍居城市中心，配套齐全，交通便捷，生活便利 配有完善的酒店配套设施并提供个性化的酒店服务 优惠措施 售前宣传期间购买，优惠 试销期购买，优惠 次性付款，优惠 购买两套以上含两套，优惠 购买五套以上含五套，优惠 特定促销期购买，额外优惠 备注以上优惠可以叠加。 销售目标体系整体推广思路 销售的目标，毫无疑问就是要顺利地将产品销售出去，这就需要 每个操作步骤都达到了预期的效果，包括形象与品牌的推广效果 公关效果销售进度和资金回笼计划。 这些既执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己的预期 目标，但同时又为了实现同个最终目标，是个因果循环的目标体 系。各步骤需要达到的预期目标如下。 形象与品牌推广效果 企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行，以便让目标客户有个从了解到接受的过程。在本项目的前期宣传铺垫的 阶段，应使得三亚首推的滨海酒店公寓主题形象 得以确立，使得本项目时尚，共享型的，开放型的，交流 型的概念得以确立。这些要首先体现在项目施工围墙工地 上。施工队伍进场之日，即要开始建立围墙广告的宣传效果，采用墙 体喷绘技术，使项目的主题概念首先体现工地围墙上，并选择较好的 位置树立适量大小和数量的工地广告牌。同时还要开始精心打造个 具有特色和品位的卖场，力争使卖场和现场宣传效果相呼应，并在项 目出正负零之前完成，为