万平方米上升到万平方米，像北京上海等大城市发 展速度还要更快些。 我国房地产市场发展状况 中国房地产价格自年以来，持续年以百分比两位数的速度增长。从年至年月，全国住宅用地平均价格指数 在五年间上涨了，京沪穗深等地房地产价格均上涨 倍以上，杭州则超过了。这其中有正面的推动力，如经济发展 居民购买力增强供求关系变化农村城镇化等，但其间也蕴藏着 大量非理性繁荣的因素。 年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而 呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积土地开发面积 新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导 致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或 自住，业主都乐意尽快掏钱购买。年月年我国完成开发 土地面积万平方米，与年同期相比增长了。全国 完成购置土地面积万平方米，与年同期相比增长了 。年月我国房地产开发投资额为亿元，比 年同期增长。我国东部地区房地产投资额为亿元， 比年同期增长。中部地区的房地产投资额为亿元， 比年同期增长。西部地区的房地产投资额为亿元， 比年同期增长。房地产企业的融资活动空前活跃。据有 关调查统计，年，房地产基金投向房地产资金超过亿美元， 年，房地产基金投向房地产资金将达到亿美元年， 全国家信托投资公司共计发行了约个房地产信托产品，募集 金额约亿元，年，房地产信托募集资金约为亿元。 经济发展趋势分析与预测改革开放以来，随着市场经济的发展，沈阳市的综合经济实力 显著增强新世纪以来经济呈现快速增长趋势，年是振兴东北 老工业基地的开局之年，在这年里，沈阳的经济发展不仅增长速 度达到了十年来的最高水平，经济运行质量更是显著提高。 沈阳近八年人均走势 说明从年至年的七年间，沈阳人均连续保持 着递增的趋势，年的人均增长率更是达到 年已完成亿元，同比增长，年预计比上年同 上增长，从总量上看，沈阳市的总值不算高，因为 在沈阳市，我们拥有较多的国防科技产业，不计算在国家的总 值中，但从图表，我们不难出，沈阳市的快速增长过程，及有利于 全民收入水平的提高，沈阳市进入城市发展的快速成长行列。 房地产经济与政策分析 国八条 高度重视稳定住房价格 切实负起稳定住房价格的责任 大力调整住房供应结构 单位元 ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， ， 年年年年年年严格控制被动性住房需求 正确引导居民合理消费需求 全面监测房地产市场运行 积极贯彻调控住房供求的各项政策措施 认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 盟森营销观点 国务院为进步规范房地产的有序发展与挤压房地产的泡 沫，在房地产的税务与管理进行宏观调控，从国八条的发布至 今，房地产价格的增长势头在减缓，二线城市出现负增长，三线 城市房价减缓增长国家宏观调控基本上取得了成效，二线城市 房地产泡沫被部分挤出，国家宏观调控取得了成效而三线城市的 房地产减缓增长，从另个方面影响了各地方城市发展的增长 值，房地产的开发与销售，是三线城市增长的主要来源，各地 方结合中央的要求，准许各地方，根据自身情况，对国八条区 域落实进行调整，特别是房地产两年内再交易的，增收的营业税 方面，在二线城市，二手房营业税落实较少，般只采用 的营业税，全国只有山东青岛增收的营业税，按全国现阶段房地 产的发展情况，我们认为中央不会在今明两年再出现针对房地产增 长的严管宏观调控制度。 土地大限 年月日，国土资源部签发号文件招标拍 卖挂牌出让国有土地使用权规定，以下简称号令，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从年 月日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标拍 卖或挂牌方式进行公开交易。国土资源部监察部日前联合 下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情 况执法监察工作的通知，为协议出让经营性土地使用权规定 了最后期限年月日。 盟森营销观点 国家从土地方面控制了不正当的竞争，让房地产的开发商，在 土地方面的确取得，基本上是公平竞争另方面也控制了部分 地方官员权钱交易，受贿的行为。 央行两次加息年月日至年月日 央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水 平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准 利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水 平和内部定价规则。以年期以上个人住房贷款为例，其利 率下限为贷款基准利率的倍即，比现行 优惠利率高个百分点。 盟森营销观点 国家通过央行，对房地产的销售融资方面，逐步取消了优惠政 策，通过对消费者的消。新区将在基础设施方面实施大资本投入战略，基础设施先行， 达到连接东西沟通南北提升环境凝聚人气保证生产生活的 目的。 从自然环境看，浑南新区的开发，将使绕城而过的浑河变成内 河，也使浑南成为沈阳惟的滨水黄金宝地，结合沿河绿化带，开 发高品质的住宅项目便顺理成章。 为控制开发速度，浑南年原则上将不再进行新的商 品住宅项目用地出让。业内人士据此分析说，浑南新区房地产的发 展有助于缓解沈阳市目前老城区人口密度过大的局面，平衡城市结 构，完善城市布局。而作为沈阳市城市规划核心区的重要组成部分， 房地产增量市场必将向新区拓展，浑南新区的房地产走势对沈阳市的影响意义深远，将改变沈阳房地产市场的总体格局，有力支持沈 阳市的发展建设。 现在看浑南新区内部房地产市场竞争相对平和，几个已有项目 均进行中后期或尾房销售阶段，但不容忽视的是，浑南地区还有很 多已出让或未出让的空置土地，而且未来几年浑南的改造速度会更 快，房地产产品的供应量也会加大，所以区域内存在较高未来竞争 风险。 二浑南区域主要房地产项目情况 项目名称 项目规模 建筑形式楼盘价格元主力户型开盘时间总户数销售率占 地 建 筑 金河花园万 万 多层小高 年 融城时代小高高层 年 期 总体 期 唯美品格多层小高 年期期二期 河畔新城 多层小高 高层 精 装 年 二 三四五期 浦江苑高层年二期总体 假日伊利亚特 湾 高层别墅 别 高精装 高 别 年末 总 别 别 套高 万科新榆公馆 多层小高 联排别墅 年 月 期套 理想新城 多层小高 层 年 月 多套 左岸慧晶 多层小高 高层 年多套二三期 金河花园融城时代唯美品格 万科新榆公馆 河畔新城 浦江苑 伊利亚特湾 理想新城 东方威尼斯 左岸慧晶 区域内房地产价格分析 最低价最高价 分析由价格上看竞争激烈，提升性价比为取胜关键 浑南新区房地产项目除别墅与个别中低档小盘外，其余项目价 格均在元平方米之间，并且差别不大，高层产品的价格 由于成本的原因会在元以上。河畔新城虽价位在元左 右，但由于其交房标准为精装修，除去元的装修费用其价格 也在元左右。浑南新区项目虽整体价位较高但距离较近先天资源相似，项目价格区间较窄，价格竞争较激烈。所以在产品及内 涵没有大的提升前提下，取胜的关键是在价格相似的条件下提高产 品的性价比，提升产品本身的品质及附加值。 从销售上看品牌开发商与多层住宅的项目销售较好 从供应面积上看未来市场存在较大竞争因素 浑南新区虽多数项目进行中间或后期销售阶段，但万平以上 的项目有个在水方河畔业乔女人街生态园，所以未来市场 仍存在较强竞争，加之未开发土地及空置土地较多，所以市场不可 确定的竞争因素较多。 从建筑形式上看多层产品市场空白点较多 多数项目虽有多层产品供应，但都进入中后期销售，浑南市场 中多层产品供应结束，现在市场上多层产品，有较明显空白点。在户 型上，由于地理位置距市中心较远，而且项目产品定位为中高档， 所以户型面积集中在平米左右的三室二厅二卫为主，多层产品， 基本上供不应求，与浑南新区路之隔的理想新城，多层供应较多，但 路引设计较差，无车旅基本上不能随意出入园区，宣传与接待不匹 配，形成销售不畅。三周边主要竞品分析 项目名河畔新城左岸慧晶万科新榆公馆理想新城东方威尼斯唯美品格 营销定位河畔生活，康居住 宅 法国左岸生活北欧工业时代现代生活，大师作 品 异国水景住宅庭院，花园 洋房 项目规模 占地建筑 占地建筑 占地万，建 万 占万占地建筑 占地万建 筑万 建筑形式多层小高高层多层小高高层多层小高全跃多层小高高层多层小高别多层小高层 总户数二三期套多户期总 单价范围精装起价 万别 均价元 车库数量比共余个期没有期没有车位 车库 主力户型 物业费元月元月元月元平方米月元平方米 月 未来市场供应量 五期为高层住宅三期为高层住 宅 期多层销售 较好，二期为 套联排别墅与 期销售较差，售 楼处规划超前，现 场人气较差。 土地储备较 多，后期供应 较大 全跃高层 项目点评 项目名项目点评 河畔新城 品牌开发商，由尊居向康居延伸，吸引多数金领人群产品设计同销售结合紧密市场定位客 户定位准确避开临水高端产品的概念，打出康居概念通过专业销售代理公司，体现专业形 象，使销售的每环节都体现专业规范形象。共分五个组团，