至广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自 然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良 港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比 较完善的道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有 发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势 公司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备， 在世界石化市场占据重要地位。公司的龙头地位有利于大亚 湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发 区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规 模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备 业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可 能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚 湾，其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加 坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。 市在珠三角的地位和作用 目前，是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三 角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基 地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了中心城区的 发展空间，从地理位臵上实现了从沿江城市向沿海城市的转 变。正在建设中的中海南海石化项目将给市经济发展增添 台强有力的发动机，推动工业化进程，拉长产业链，使 成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变在珠三角的 分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至 整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使产业空间向沿海推移，带动城市 空间向沿海发展，推动市走向真正意义上的沿海城市。随着 继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用， 对生态环境的加强保护和建设，市未来将成为珠三角重要休 闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章项目概况 研究基础 用地单位市房地产开发有限公司 发展商市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位臵市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证市规字第号期 商品房预售许可证房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发。 本项目经济技术指标和有关参数 总用地面积平方米 总建筑面积平方米公共占地平方米 园林占地平方米 销售收入万元 开发总投资万元其中 土地开发费万元 土建建安设计工程费万元 应缴各种税费万元 营业税万元 各类配套工程费万元 供水增容费万元 报建手续费万元 不可预见费万元 投资利息万元 其他费用万元。 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统的研究，可依据房地产市场的特征决定市场定 位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期， 尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策 的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求 预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业 知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标， 市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策 划人员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究 人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成的顾问 小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目 自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对 项目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦 较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将 内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分 析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项 目前景有决定性影响的市场因素 从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规 划作出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投项可留待以后各期使用。本 核算期开发所需资金不能由预售楼款抵偿的部分，将首先通过自 有资金解决，不足部分再由银行贷款的途径解决，但银行贷款则 须支付年利率为的贷款利息。贷款利率的支付方式为本核算 期内支付以往各期累计的贷款总额半年的利息以及本核算期内 均匀投入的原则计算的本核算期内投资资金的半年利息。上述的 平缓回收方案，是个相对较为保守的预售楼款的回收方案， 由于要考虑到第阶段只能以低开高走采取低廉的推广销售住 宅物业，因此，前期所回收的预售楼款只使用其中的 部分，作为下阶段的建设开发资金使用。 营业性公建项目收益的设定 小区建设涉及到的具有营业性质的公建项目，如会所商店 俱乐部等，是可以产生盈利的项目，也就是说，建造这些项目所耗费的成本将来是可以通过物业的销售或项目的经营收益来补 偿的。在本次可行性研究中，暂不对这部分项目投资进行回收， 不作为项目收益部分计入总收益里面。 财务指标的选取 本项目经济效益分析报表格式的依据是国家计委和建设部发 布的建设项目经济评价方法与参数第二版，参照我国的财 会制度，结合现时房地产开发的实际情况，对项目投资计算经济 效益。参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况， 进行本项目的经济效益评判。初步效益测算根据本项目的基础数 据，可算出本项目的静态财务效益，详见下表 本项目静态投资效益分析表 序号项目名称金额万元 现金流入 现金流出 土地开发费 土建建安设计工程费 应缴各种税费 营业税 各类配套工程费 供水增容费 报建手续费不可预见费 投资利息 其他费用 从静态的角度看，整个项目盈利十分明显。从上述分析可得 出如下关于本项目的开发效益的结论从各财务评价指标看，整 个项目盈利十分明显从计算模型的设定，知道影响本项目效益 的主要因素，是开发成本，二是物业的销售进行得顺利与否， 对上述两方面因素的控制是本项目成功的关键。三本项目的计 算模型中，设定本项目物业的销售率为，是为了体现本项 目的内在盈利能力。而本项目物业日后推出的实际销售率将与当 时该地区的物业市场环境对本项目物业的营销是否得力等诸多 因素的综合作用有很大的关系，对这些因素的研讨将不是本次可 行性研究的内容。 首期第阶段投资效益分析 根据前面对第二阶段开发模式的设定，第阶段及第二 阶段预售楼款将主要用于抵偿本项目部分开发投资，预售楼款不 足以抵偿开发投资的部分才通过银行抵押贷款进行筹资，不同的 预售楼流入计划与安排将会直接影响贷款的筹措数量，也就是说 影响了财务成本。从财务指标看，本项目整体开发的开发效益在 收支平衡的基础上有定的盈余，基本达到了用较少的资金贷 款额来启动整个小区建设的目的，在财务分析的角度上看是可行的。首期开发效益综述由于首期开发资金筹措及运作模式的 设定，开发资金可由部分预售楼款来冲抵。这样的做法对于盘活 资金，减轻贷款压力，启动整个小区开发建设均是有利和可行的。 平稳回收预售楼款的回收方案，在实际操作中将有定的借 鉴意义。从上面的分析可知，不同的预售楼款回收方案导致的项 目贷款数额是有较大出入的，从而造成的贷款利息也相关颇大。 也就是说，预售楼款的回收方式是影响第阶段开发成败的个 较敏感的因素。从首期开发的效益分析结果来看，难以立即做到 盈亏平衡，但是通过第二第三期的开发则可达到先行启动整个 小区的目的。从这个角度上看，首期的开发投资方案是可行的。 二期投资效益分析 二期的开发以下简称后期开发涉及的不可预见因素较 多，并且受到首期开发的影响较大。在本次的可行性研究中，对 后期开发的运作模式只作般假设。现将有关的基本假设如下 后期开发的资金投入按全部贷款的原则，贷款利率财 务成本按年利计息年 销售税项按销售收入的计算，销售费用按销售收入 的计算，所得税率为。 后期开发的资本收益率计算公式如下 净现金流量利润资本收益率 开发总投入从项目各功能物业的测价的分析中知道，由于后期开发的跨期较长，小区外部环境对小区物业将来价值影响 的不定因素较多，且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅 物业的测价只进行了小区内环境因素改善的系数修正，该系数反 映的是小区环境改善后对小区内住宅价值的影响。因此，当小区 开发的第阶段启动成功后，后期的效益分析反映的是后期开发 内在的盈利能力。当后期开发期间的房地产市场维持目前稳中有 升的局面，则后期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。 项目总体开发盈亏平衡分析 经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够 使项目盈亏平衡。首期开发是采用了低价促销的方式，各类住宅 单元的测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形 式。其中，推广价是由成本加成价乘