奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第次的形象宣传， 为项目的开发推广作了铺垫。 地块现状 项目地块位于温江县，总占地亩，以江安河为界，地跨温江县涌泉和公平两镇， 其主体部分位于涌泉镇境内。地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房 产的项目地块为邻，北侧目前为农业区。 地块内部地势平坦土地肥沃，相对落差在米左右，现主要为农田，其中零星分 布着农房和竹林，西南临光华大道处有企业。地块内现有条东西向双车道的水泥公 路，路面高出两侧的田垄约米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。 项目地块综合开发环境 自然及人文历史景观条件 地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的 竹团共同构成了道独特的风景。另外，地块内保存有条较为完整的江安河古河道， 但缺少独特的人文景观与历史古迹。 交通条件 项目地块与外界连接交通条件 地块内有条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合部为沙 石路面，路况较差，较为泥泞坑洼。 项目地块周边交通状况 目前地块周边有土龙路温双路涌泉柳城公路，南侧的光华大道正处于施工阶段，尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东西北三侧均规划有三条市政公路， 目前尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良 好的。 水土地空气污染状况 项目地块整体污染状况小。江安河水质较为清澈流量大土地平坦，几乎均为农 业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小光华大道的施工未对周边环境造成明显 破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷 神怡及有氧运动之美。 项目地块周边治安状况分析 项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较 好。 项目地块周边建筑状况分析 项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂 区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。 项目地块周边居民状况 项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业 职工外，没有其它类型的居民，商业人口服务业人口及企业单位居民极少。 项目地块周边市政工程实施情况 目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线温江段项，路面现已推平， 正在铺设两侧的管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。 项目地块周边配套设施状况 商业设施 地块周边的商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小 餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名仲华养生园。地块周边缺少银行，邮局等 配套设施和娱乐场所。 生活设施 地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。 医疗教育设施 附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路侧有成都市狮 马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。 项目地块优劣势分析 优势分析 土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。 项目规划用地近亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出 了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。 紧临光华大道，距成都市区三环路仅公里，交通条件极为便利。光华大道的 高标准建设以及规划沿路两侧米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成 为种享受。 项目地块位于涌泉镇未来规划的中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企 业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整 体形象和竞争力。 便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免 重复投资带来的重复性浪费。 地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景沿岸良好的茂密竹林， 既有利于打造具有川西风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本沿 河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。 项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与 规划，令区域产品整体风格与档次较为统，可保持版块形象的完整性。 住在温江成都房产高层论坛会的召开，树立了良好的温江版块区域品牌， 引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。 光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入引出创造了良好的水电 气路等基础设施条件。 本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。 加之成都建信公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以奥林匹克花园 良好的项目品牌和运作模式，温江县政府将建信奥林匹克花园项目列为温江县政 府号工程，都将进步加强本项目的优势。 劣势分析 项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。 项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为米左右，地势缺少起伏，不利于 营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。 地块周边现有们竞争的焦点更集中于市场占有率及筹资能力这两个方面。 对于项目的投资的决策时点而言，可以得出初步结论 本项目的投资开发顺应了成都市房地产市场的发展趋势，具备长期利好的宏观市场 背景支持。本项目的关键在于需求的把握和市场的创新，以及企业核心竞争力的提升。 第五章市场有效需求及项目定位建议 消费者特征分析 消费能力 据统计数据年成都市居民人均可支配收入首次突破元大关，达到 元，较年同期增长。行业教育年龄工资外收入是影响收 入差距的四大重要因素。随着社会的发展，传统收入分配格局在新经济的背景下有 了新的变化。产业之间的收入距离较往年尤甚，据相关统计数据显示科技金融与 保险房地产通信电力煤气及水等新经济行业和垄断行业的职工收入排位靠 前。职工收入最低的三个行业为社会服务业制造业采掘业。 年龄结构 主要分为青年消费者周岁以下中青年消费者岁中年消费者 岁老年消费者五大群体，其所占比例分别为和。 消费者年龄结构 岁以下岁岁岁岁以上 消费者地域结构 可分为市内消费者与市外消费者两大类型。目前外地消费者都占有四成左右的比 例。那些长期在成都工作经商生活的外来群体，无论从生活习惯，做事风格都已融 入了成都这个大家庭。 另外，从成都市房地产需求调查统计中得知，外地接受调查者占有超过三成的比例。 可见，外地者已成为支不容忽视的重要力量。 成都市内外消费者分布图 本地人 外地人 消费者心理习惯特征 除去价格位置交通等传统因素外，户型设计环境运动休闲教育设施物 管配套均是影响消费者购房的主要因素。 消费者购买行为习惯 交通方便购物方便户型设计良好的运动休闲环境教育环境好物业管理庭院绿化周边配套开发商信誉小区规模智能化房屋外观 具定规模的低层和高层复合建筑和低密度底层建筑小区有较多选择，对物业类型 的选择多倾向于多层和低层住宅，电梯物业尤其是小高层住宅日渐受青年白领族的青 昧。小区配套中商场超市银行医院教育等配套设施是消费者的首选，宽带网 红外线监控系统可视对讲系统单元防盗门也越来越受到开发商和消费者的重视。随 着人民居住水平的提高，大规模的生活居信小区，景观绿化以及人与景观的交融互动 是市场追求的热点。 目前，住房已不仅仅停留于满足单的居住功能，更加注重产品的功能与外延，买 房更是买种生活方式受到消费者的认同。生活质量的提高生存压力的增大以及对 健康的追求，消费者渴望运动与健康，渴望人与人之间的交流，从我们所掌握的调查表 统计得知有的消费者希望小区内具有良好的运动休闲环境。 成都市房地产消费市场需求特征 消费者对方位的选择分析年春秋季会正式办理合同商品住宅方位分布情况 西南市中心北东 春交会秋交会 从目前市场供应与消费情况分析，选择在西南和市中心购房的消费者排在前三位。 其中西南以占强的比重排在首位，且两次房交会的总体成交量和所占成交比重变化 不大南面与市中心的房产成交量从排位上看，两次房交会位次与比例刚好对换秋季 房交会东面房产成交比例没有变化，所占比例最小。 消费者对置业环域的选择 年春交会秋交会分环域成交情况 环内至二环二环外郊县 春交会秋交会 从春秋两季房交会商品住宅分环域成交状况统计图中可以看出二环外的商品房以 占成交量半左右的比例高居首位郊县房产成交量大副上升，增加了十个百分点 环内房产成交量增副为七个百分点至二环商品房成交量大副下降，将幅为十四个百 分点。 郊县商品房成交量放大的原因是 总体原因与二环外相似，但相对而言，郊县房产的价格更是竞争优势，升值潜力更 大。距离因素及其带来的时间或成本和交通费用成本是制约其大幅增长的瓶领。 郊县房产的大幅增长还不止表现为房交会上的到的增加，更多的郊县房产更 倾向于立足本地市场的开拓和开发商自我的营销。虽然成都城区消费者的日益增多促使 开发商开始注重在房交会的展示，但由于房交会展场面积的限制及开发商营销思路的局 限等因素，实际郊县房产的增幅数量还会更大。 购房者接受的产品类型 从市场需求看多层住宅占电梯住宅占别墅项目占。 物业类别需求情况 多层电梯别墅 对产品户型的需求 年成都户型面积需求的主流区间集中在之间，主要户型为三室两厅 双卫。面