市基本建设和更新改造的投资额大幅增加，反映了长沙正在进行的快速 城市化进程。快速的城市化进程中对房产投资的有着巨大促进作用。 非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。年全社会非国有单位完成投资增长，占全社会固定资产投资的 比重达到，比上年提高个百分点。 综合以上所述 各项经济指标显示，近年长沙市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快固定资产投资呈高增长态势。年年 经济总量实现重大突破，说明长沙经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长的新时期。而良好的经济发展态势为长沙市房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。 三社会消费情况 年平均增长，年长沙社会消费品零售总额达亿元，同比增长，年止累 计实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。 主要经济指标 分析长沙社会消费品零售总额和呈现同方向的变动，社会消费品零售总额增长率的变动先于的增长率变动。长沙社会 消费品零售总额和增长趋势明显。 长沙人均收入和消费性支出逐年变动情况基本致，但是消费和收入的增长率低于社会消费品零售总额和的增长。说明 有相当部分的消费来自于长沙市外的消费群体。 分析 通过对比分析，长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的，城区消费比重更是占到近，这反映了长沙市消费正在向 城区消费集中。城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推动的物流专业市场等的发展规划也见成效。 长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长，将会得到了进步体现。 二消费构成 分析 娱乐和食品消费超过居民消费性支出的，长沙的娱乐文化传媒餐饮等行业相对发达，长沙市人均娱乐休闲场所的数量 在全国处于前列。长沙人最早经营歌厅，航空蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现在年。对于长沙居民的消费能力和水平，以及 休闲娱乐消费为主的特点，结合下表可以得以证实三长沙市民消费特征分析 土洋兼具 长沙是全国第批对外开放的城市，经济发展水平位居全国中等以上城市前列。不断吸引外资投入并增强本土民营经济，这种实 内固外的经济体系已成为长沙经济发展的特点。土洋兼具，是转型期社会的消费特征。这点在长沙人身上表现得尤为突出。 现代化 长沙人的消费洋溢着现代气息。市私人购车和购房大幅增长，成为个新的消费热点。 长沙人均手机持有量在各大城市中也是居前列的，市区常驻人口多万，就有多万门手机。而且手机更新换代快。 类目名次备注 城市综合排名位国务院有关部门 人均商业面积平米全国平均平米，发达国家平米 居民可支配收入在全国排名第位 人均消费能力全国排在第位 房价全国排在第位左右 年，长沙人口社会消费品零售总额分别为深圳的如果考虑到深圳的城市化水平全国最高， 长沙的消费能力和消费水平处于全国的前列。表中数据仅供参考休闲化 打保龄球和高尔夫球是现代人休闲的种方式。长沙有家保龄球馆，球道总数近道。不大的长沙城在湘江的月亮岛上也 有个高尔夫球场。而娱乐产业在长沙，更是如火如荼，各种娱乐场所遍布全城，消费异常火爆。 知识化 长沙人重视教育消费，基础教育和民办教育颇为发达。私立学校之多，在省会城市里也是少有的。据调查，的人把教育投资 摆在首位。 崇土排外 长沙人在吃玩方面偏向于崇土，外来餐饮很难在长沙立足。 趋众跟风 跟风从众是长沙市民消费的大特点，同时也伴随着喜新厌旧。无论是商品还是卖场娱乐场所，如果没有创新，很难长期生存。第二部分长沙市商业市场分析 长沙商业概况 商业历史 长沙自古以来商贸发达，早在西周时期，湘江线就成为南北交通要道，楚村晋用便是当时的写照，长沙之名始于西周初期 约公元前世纪。同时长沙曾是全国最早的四大米市无锡九江长沙芜湖之，素为江南商品集散中心。作为项目 所在地的开福区曾是全国著名的湘绣之乡刀剪之乡建筑之乡，形成了有定特色的市场网络。 长沙十万户，游女似京都。北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商贸的繁华，但是抗战时的文夕大火毁掉了年的古城。 二发展历程 改革开放以来，长沙商业发展更为迅速，五虎闹长沙闻名全国商界。年代初，阿波罗友谊商店中山晓园东百五 虎闹长沙，打响了长沙零售业的第轮大战，长沙商业因此名扬全国商界。经过激烈的洗牌，友谊阿波罗整合百货旗舰，中山 湖商相继易主友谊阿波罗名媛世家紫荆城昙花现东汉名店不战自败。经过这轮竞争，友谊阿波罗通程存活下来并获 得发展壮大。年月，日本平和堂落户长沙五商圈，其繁荣程度曾令五路交通度中断。紧接着，新佳超市空降侯家塘，友谊阿 波罗集团拓展超市业务，家润多崛起于长沙，长沙零售业第二轮大战由此拉开序幕。 到年，商商业中心没有有效发展，无法形成聚集效应，所以商铺遍地开花，缺乏应变的能力，档次不够高。 构建集购物休闲餐饮旅游于体的全方位新理念的消费体系还有待进步完善。 开发商只重视招商不重视经营等。长沙的大型商场规划上控制的不是很好，导致过量等。 小结 年长沙商业地产呈现分化现象。由于零售业市场完全开放，等待已久的外资零售企业在中国市场正式迈开扩张步伐，这必然会对国内商业地产带来冲击。综合性的商业物业，如大商场，其价值就有可能发生明显的分化，甚至大幅度的调整，必须对此予 以重视。 根据实地调研情况，估计长沙目前人均商业面积约在平米，虽然距离发到国家人均平米的还差距很多，但是依照长沙市的 开发情况，还有约万平米的商业营业类物业的施工面积，长沙商业地产的总体形势虽长期看好，但短期内有可能趋于严峻。 由于长株潭体化才起步不久，人口规模的相对较小。考虑倒长沙经济的快速增长人均消费能力位于全国前列目前长沙 城市化水平等因素，随着省政府南迁岳麓区开发北城的复兴，部分城区对商业物业的将需求依然存在。 第三部分项目地块解析 项目周边区域调查 商业分布 滨江美食条街调酒吧 秦皇食府好食上七彩江南夜色酒吧 湖湘第家华厦大市场 华逸府五商圈 呈翰食府下河街市场 福竹怡心园中高档家纺 似水华年酒吧梦洁艾比家饰 解放西路酒吧条街 蓝魅酒吧 分析 沿江路于长沙市几大商圈，且沿江大道左侧无大型商业和休闲场所，不能很好的留住沿江风光带休闲人流，造成现阶段商业 气氛不浓，商业幅射力较差。 业态沿江路商业业态以餐饮为主，占，是店铺数量最多和营业面积最大的业态，其次为零售，占，再次为娱乐休闲及 宾馆。 沿江路优越的交通条件湘江江景及美丽的沿江风光带的建成，使得沿江路餐饮近年来发展迅速，成为沿江路最主要的业态。湘 江风光带美食街号称长沙最方便最时尚的美食街，客户群覆盖全长沙市，具有较大的影响力。 沿江路百货零售业多为平方米以下的生活型便利超市，主要需求为周边居民日常生活支出，幅射范围较少。 江路娱乐业是解放西路酒吧条街的延伸，相对解放路及长沙市其他娱乐场所，规模较小。二较大商业调查分析特点 项目周边区域内较大型商业业态主要为餐饮娱乐休闲等。大型餐饮主要集中在沿江路中山路至湘春路路段，面积在 之间，消费水平分中高档与高档两个档次，经营状态良好。区域内较大型娱乐可看作解放路酒吧条街的延伸，店面规模相对解放路 其他酒吧较小，靠近解放路酒吧条街两家酒店营运情况较好，另外两家都因经营不善，已停业关门。 物业名称位置规模层数物业类型消费水平营运方式营运情况 秦皇食府湘江风光带美食街规模层数改建连锁好 好食上湘江风光带美食街左右二层改建好 七彩江南湘江风光带美食街左右二层改建好 湘锦酒楼湘江风光带美食街二层改建好 华逸府湘江风光带美食街左右二层改建好 揽江楼湘江风光带美食街二层改建好 金太阳外婆桥店湘江风光带美食街三层改建连锁好 似水华年酒吧沿江路营盘路路口左右二层裙楼较差，已停业 酒吧沿江风光带轮渡旁层公建已关门 蓝魅酒吧沿江路解放路路口层裙楼较好 调酒吧湘江风光带二层改建好 福竹怡心园沿江路号二层改建较好三临街铺位调查分析 部分街铺位统计按租金降序排列 序号店名类型面积行业租金经营情况 平价自选超市街铺零售般 同意蓄电池街铺其他般 洪湖浪粮油总代理街铺零售较好 金太阳鞋业批发市场街铺零售较好 伍哥烟酒超市街铺零售较好 易飞风筝街铺零售较差 好望角超市街铺零售较好 湘海烟酒街铺零售较好 美容美发街铺其他较好 龙兴菜馆街铺餐饮般 旺旺商店街铺零售般序号店名类型面积行业租金经营情况 田记蓄电池经营部街铺其他较差 珍珠奶茶街铺餐饮般 湘水人家街铺餐饮般 红蓬子大排挡街铺餐饮般 夕阳红商店街铺零售般 周记超市街铺零售般 广佬生蚝街铺餐饮般 长沙轮渡客运站带街铺街铺零售较差 强强油脂街铺零售般 最高月租金在解放路口附近约在元平米 最低月租金在靠近本项目的长沙轮渡客运站为元平米 沿江路商业物业主要由私户改建和临街小商铺组成，除几家较大餐馆和酒吧外，整体形象较差，加上区域内商业气氛不浓， 造成整体租金水平较低，大部分商业物业租金水平在元平方米月。租金水平由解放西路口向南北两端递减。四租售商业调查分析 商家名称营业面积铺位大小销售价格元租金元月备注 坡子街民俗美食街，均价万二楼均价万 租金为坡子街中等位置的湘韵阁租金 水平。 黄兴南路步行街 商业总面积万 ，其中新建面