【RS50】高尚居住区房地产项目投资申请报告.doc文档

尽下部分土地使用权问题。

要多方面的培 育。

项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。

期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。

项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。

项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。

项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。

存在预期利益难以兑现的可能。

重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。

二项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终 成效。

项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。

同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。

的合作伙 伴。

以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。

存在预期利益难以兑现的可能。

资金供 项目开发总体规模较 项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。

五项目建设存在的问题与项目实施建议 项目建设存在的问题 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。

部分内容简介目环境影响评价 项目投资估算与资金安排 项目融资方案 部分内容简介目环境影响评价 项目投资估算与资金安排 项目融资方案 项目财务评价 项目风险分析。

五项目建设存在的问题与项目实施建议 项目建设存在的问题 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。

项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。

项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。

项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。

存在预期利益难以兑现的可能。

资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。

存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。

项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。

及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电 通讯等工程。

尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。

集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。

项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市 场调查工作。

既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场 策略。

临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象 后卖楼。

项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴。

以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。

重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。

二项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终 成效。

项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。

同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。

项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的 生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生 重大的影响。

因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高的美国政府都密切 关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整 个经济的稳步发展。

我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用 的市场。

所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。

土地供给政策调整 年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发 展的通知国土资发号 通知指出，必须严格实行土地供应的集中统管理。

必须严格控制土地 供应总量。

各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌 出让。

通知要求，严格控制高档商品房的土地供应。

凡高档商品住房写字楼 等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。

停止 别墅类用地的土地供应。

严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享 受产业优惠政策的土地后用于房地产开发 年月日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知国土资源部和监察部，国土资发号 通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出 让中违规操作问题和违纪违法行为。

通知强调，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作 假，变相搭车。

要加快工作进度，在年月日前将历史遗留问题界定并 处理完毕。

月日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性 土地使用权。

年月日，国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格 土地管理的紧急通知国办发明电号 通知要求清理检查年以来的土地占用情况，整顿未批先用征而 未用乱占滥用和随意改变土地用途等问题在治理整顿期间，全国暂停审批农 用地转非农建设用地暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。

土地供给政策的调整 大大规范了政府和开发企业在土地级市场的行为 使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位 促使城市土地价格上涨。

将在总体上增大房地产投资风险。

房地产金融政策调整 年月日中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理的 通知银发号 通知要求 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖 欠工程款的房地产开发企业。

对未取得土地使用权证书建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

严禁以房 地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

对 借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房的，首付款比例仍执行的规 定对购买第二套以上含第二套住房的，应适的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关 风险监管措施进行了规定，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类 型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准操作程序风险控制 贷后管理以及中介机构的选择。

着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包 括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法。

指 引还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿 还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含， 月所有债务支出与收入比控制在以下含。

商业银行应根据各地市 场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过 。

中国人民银行出台的房地产金融系列新规定旨在从金融政策层面抑制房 地产过热和泡沫现象的出现。

它提高了开发商的入市门槛，资本实力弱的开发商面临出局局面 它将以釜底抽薪强力打压高档高价位物业的发展势头。

物业管理政策 年月日物业管理条例于年月日国务院第次常 务会议通过，自年月日起施行中华人民共和国国务院令第号 物业管理条例的实施将 强化开发商承担售后服务的责任 有力促进房地产市场全面健康的发展 使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分。

房地产业政策调整 年月日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国 发号 通知指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产 业。

要求完善供应政策，调整供应结构改革住房制度，健全市场体系发展 住房信贷，强化管理服务改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿 市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。

年月日，国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金 比例的通知国发号 通知要求水泥电解铝房地产开发项目不含经济适用房项目资 本金比例由及以上提高到及以上。

房地产业是国民经济的支柱产业和基础产业，是牵引力大关联性极强的产 业，土地供给房地产投资必须与其他相关产业发展相协调。

上述政府出台的 系列房地产宏观调控政策，是针对我国房地产业结构性的区域性的过 热苗头，其目的是为了房地产业的健康持续发展。

此次宏观调控不同于上世纪 年代初期的房地产宏观调控，它是发展性调控主动性调控改革性调控， 是在我国房地产市场自我调控能力差的情况下进行的系列政府调控行为。

但从长期来看，政府鼓励支持房地产业的健康持续发展应该是我国政府长 期的政策取向。

房地产业政策的调整将继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与 消费热点，促进房地产市场持续健康发展。

二项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析 我国国民经济在经历了年代初高速运行与房地产大范围泡沫期 年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康稳定持续发展期。

国 家实施以