【26页】历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目投资申请报告.doc文档优秀范文

酒店物业市场 天津市目前拥有成开业的推动下，天津市商业物业年均增长超过万。

年到年间将有约万的商业物业向市场交付。

京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 史最好水平。

二天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达 到万。

年至年间，物业累计总量年均增长， 增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。

新增供应方面， 年至年天津市进入了个供应高峰。

在大型和外资 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 和深厚的文化底蕴，目前城市的大规模建设，海河沿线的改 造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景点被开发出来，旅游的产品 结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造，天津将会给人 面目新的感觉，这对天津酒店业提供了更大的需求。

酒店服务式公寓市场 天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥林匹 克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和国际公寓等几家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位。

这几个项目均由管理及服务水 平流的物业公司进行管理。

五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。

天津作为直辖市，有 着悠久的历史供应方面， 年至年天津市进入了个供应高峰。

在大型和外资 年津年至年间，物业累计总量年均增长， 增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。

二天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达 到万。

市接待国内旅游人数 万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长， 创历史最好水平。

年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游 创汇收入亿美元，同比增长。

同期天津部分内容简介，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段。

部分内容简介，总体上已实现小康，进入了比较富裕阶段。

国内外游客数量 年天津市共接待海外旅游者万人次，同比增长旅游 创汇收入亿美元，同比增长。

同期天津市接待国内旅游人数 万人次，同比增长国内旅游收入亿元，同比增长， 创历史最好水平。

二天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 年底天津商业物业累计开发面积达万，到年达 到万。

年至年间，物业累计总量年均增长， 增量的年均增长更达，市场供给迅猛增长。

新增供应方面， 年至年天津市进入了个供应高峰。

在大型和外资 年津京沪渝穗人均可支配收入及消费性支出 情况 天津北京上海重庆广州 亿元 城市居民人均可支配收入城市居民人均消费性支出超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业年均增长超过万。

年到年间将有约万的商业物业向市场交付。

通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商业物 业市场的主流销售价格集中在元区间，主流租金集中 在每天元至元区间。

酒店物业市场 天津市目前拥有四星级含准四星级酒店共家，可提供各类客房 间，占全市客房总量的。

天津五星级含准五星级酒店共计 家，可提供各类客房间，房间数占全市。

根据市政府规划， 在年奥运会前，天津市场至少需要开发建设家四星级以上的酒店， 其重点会分布在滨海新区和城区贸易商务频繁的商务区。

天津市五星级酒店的价格直以来保持着相对较为平稳的水平，平均 房价在元天，实际成交价格约为元天。

由于现存 供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天津五星级入住率仍然较为理想。

五星级酒店平均入住率保持在的良好水平。

天津作为直辖市，有 着悠久的历史和深厚的文化底蕴，目前城市的大规模建设，海河沿线的改 造，会有许多有特色的游览娱乐消费的景点被开发出来，旅游的产品 结构和产业规模都会不断地完善和扩大伴随着城市改造，天津将会给人 面目新的感觉，这对天津酒店业提供了更大的需求。

酒店服务式公寓市场 天津真正意义上服务式公寓很少，目前只有天津国际大厦奥林匹 克大厦利顺德酒店公寓喜来登酒店公寓和国际公寓等几家酒店服务式公寓，总共提供大约套公寓单位。

这几个项目均由管理及服务水 平流的物业公司进行管理。

其平均租金在元月平方米。

另外， 还有家标榜为服务式公寓的项目，但是般都不提供酒店式服务， 因此不能算是真正意义上的服务式公寓。

文化艺术及休闲娱乐市场 文化艺术及休闲娱乐市场是个庞大复杂的市场，根据各市场的特征 以及消费者的类型，将其整体市场分为文化艺术市场传统休闲娱乐市场 和新兴休闲娱乐市场三大类。

文化艺术市场天津有各类博物馆家画廊和美术馆的供应量相 对较少各类艺术表演场所个。

传统休闲娱乐市场天津市电影院高峰时期曾达到家，而截至 年，存活的只剩下家。

夜总会娱乐城歌舞厅象雨后春笋的出现， 但经营状况良莠不齐。

新兴休闲娱乐市场目前天津酒吧以友谊路酒吧街和五大道酒吧较为 闻名。

但由于缺乏总体规划策划，形式较单面向的客户以年轻人为 主，经营特色不突出，效益般。

咖啡厅近几年发展很快，星巴克和上岛 咖啡的经营状况较突出。

档次较高的健身俱乐部在家左右。

第三章项目竞争力分析分析 优势分析 地理位置及交通 本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天 津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。

有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。

由于可视性较好，各条 通路均能看到项目内部状况。

自然环境 项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着栋各 具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。

人文环境 该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。

例如 位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌 先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先生旧居。

类 似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。

以上这些都为本项目 注入了文化历史因素。

市政配套 该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。

地块规模 地块规模为，适宜打造集高风格比较明确，有利于项目的开发。

天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目 之。

市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予 大力的支持。

天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发 和运作。

本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。

天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中高档 次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市地位以及深 厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。

四威胁 天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情 区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。

天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。

劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该 区域。

如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目效益。

综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文品 牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点 前景良好。

具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识 重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档 次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招 商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。

通过这 些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。

第四章项目定位 市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及 高档餐饮娱乐市场的需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商 业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态的花园法式风情区项目。

天津 城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有的商业物业中，步行街能 够更好地体现商铺的均好性。

因此，本项目决意创建天津第个国际级法 式风情商业街区，打造公园式购物环境。

为此，我们委托国际流策划公 司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程策划，完成了基础研究及市场 研究报告及市场定位及开发策略报告。

项目定位主要内容如下 项目价值定位 集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史 文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和 海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史 文化特色的国际化都市旅游休闲街区。

二市场定位 天津法式风情区个具有天津历史文化风貌的都市旅游景点。

以天津 近代建筑的标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这 片反映天津历史和文化的法租界洋房改造成集国际水平的休闲购物餐 饮娱乐旅游文化交流演艺等功能的时尚休闲文化娱乐。

风 情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内的座保护建筑，及充分体现 法国建筑风格的现代商业设施，按照二十世纪现代都市人的生活方式 生活节奏情感世界度身订做，无不体现出现代休闲生活的氛围。

三业态定位天津法式风情区分为外环和内环两部分。

外环以法式风格的新建建筑 为主，内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内的座保护建筑及 平方米突显法国园林特色的花园。

地块以保留公园建筑为主，新 旧对话，交相辉映。

外环将进驻多家商户，包括了时尚人士最爱的 国际名品时装专卖店时尚饰品店化妆品店工艺品长廊国际画廊 图书广场特色酒吧及颇具规模的美容美体，为本地和外地的 消费者及游人提供了个多元化和具品味的休闲娱乐热点。

内环由多