【18页】莱西市政府东侧地块项目投资申请报告.doc在线文档

从国外来看，房地产的发展也有周 期性，周期般来说有五到八年的成长 下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小些。

现价格的下跌。

下跌 的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而基本的特征就是能够保值增值，能够抵 御通货膨胀的负面影响。

按照国际经验，超过就已经开始加快城市 化了，是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的 转化才能降低。

所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从， 还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市， 转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租房，都需要有居住的场所，还 需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有 部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。

所以 从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发资就会大量增加， 直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加，房价在这个 过程中也在增加。

这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能会发生定 的变化。

原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出 现拐点，可能就要回调。

这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。

投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。

好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投 资商进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因 为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投所以 从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发 展，在经济增长的过程中房地产产品个房，都需要有居住的场所，还 需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从， 还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市， 转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租就已经开始加快城市 化了，是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的 转，它的价值是不均衡的，主要表现为城市土地 值钱，现在正好赶上了城市化进程。

按照国际经验，超过部分内容简介地也是非常少，随着人口的 增长，人均土地在减少。

部分内容简介地也是非常少，随着人口的 增长，人均土地在减少。

这些土地中，它的价值是不均衡的，主要表现为城市土地 值钱，现在正好赶上了城市化进程。

按照国际经验，超过就已经开始加快城市 化了，是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的 转化才能降低。

所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从， 还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市， 转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租房，都需要有居住的场所，还 需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有 部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。

所以 从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发 展，在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能够抵 御通货膨胀的负面影响。

当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。

下跌 的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而 下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小些。

我们经历了多年的增长，年 部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。

从国外来看，房地产的发展也有周 期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是涨价有到两年，最多三年 会有价格的稳定和回调，有定幅度的下跌。

这是国外在自由体制市场下的情况。

我们国家和国外还有些市场经济的不同，中央政府直在说我们搞的是中国 特色的社会主义市场经济，中国特色和国外的市场经济有什么不同我们的政治体 制是在中央集权制的体制下，是大政府强势政府的管理之下运行的市场经济，在 国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少 得多，比如土地资源。

我们的土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制， 土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好的调节作用。

比如年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投 资商进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因 为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加， 直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加，房价在这个 过程中也在增加。

这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能会发生定 的变化。

原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出 现拐点，可能就要回调。

这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。

投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。

这个周期就由上升期转 变为箫条周期。

但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场，就是 级市场，房地产开发业的上游，上游土地由政府垄断，在现有的国情下，人多地少， 所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地的征地计划，还是供应市场 的出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式的指标 管理来控制土地能够进入房地产开发的市场，能进多少，不是完全按照投资商的需 求来供应土地的，这是和国外个很大的区别。

正是因为这样，虽然现在的房价今 年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济的机制来调节。

所以在这种情况下，在土地出让征 地，通过计划管理的情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资的现象在大陆 的多数城市不容易出现。

政府向市场出让开发用地的规模是受到国家整体宏观调控 限制的，这样就不容易出现过度的投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过 于求的局面，也就不会轻易地导致供过于求之后的市场拐点之后的房价的大幅调整 下跌。

当房价涨到定程度，到购买力被消化得差不多的时候，成交量会发生变化， 成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在 个价位上，这种情况下是存在的，但是可能要持续段时间，通过时间和购买力 进步的积累，再产生新的交易量，这种情况在大陆的城市是个基本的特征。

先看经济发展的环境。

首先看中国经济复苏，在年的时候，从国际到国内相 对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府的揽子投资计划，宏观调控能调 度的资源比较多，所以调控的力度比较大，就产生了些明显的效果。

年就房地 产开发来说，好多开发企业由于货币从紧的政策从银行贷款贷不到，资金贷款很紧 张，后来由于美国金融风暴影响了全世界的经济，也影响了中国的出口企业，影响 了中国整个经济的发展，所以才有了四万亿的揽子计划，国家货币政策也开始放 松，所以开发企业从银行贷款从今年第季度就放松了，大量贷款可以使用，所以 资金链也不紧张了，这样整个中国房地产业的形势就出现了缓解。

在中国经济的复 苏当中，投资的复苏除了基础设施的投资，这是政府安排的些计划，基础设施的 投资增长非常明显，增长幅度很大，其次就是房地产。

房地产业的投资得到了快速 的恢复，尤其是今年月份以后房价开始明显加快了上涨的步伐，这时候房地产开 发投资企业看到了明显快速恢复的市场前景，加大了投资的力度，所以各地就出现 了拿地获取出让土地用于房地产开发的大量房地产企业，不断地出高价拿地，就冒 出很多新的地王，所以房地产业的持续兴旺今年就出现了。

房地产业的兴旺有很多 人不光是外辐 射能力，提升购房需求。

环胶州湾组团功能定位示意图 来源青岛市规划局，中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 青岛市总体规划确定了依托主城拥湾发展组团布局 轴向辐射的空间发展战略。

其中重点强化环胶州湾地区老港区到团岛等中心 组团的分工合作与协调发展。

这些举措预计在中长期将会切实增强环胶州湾地 区的综合竞争实力和对外辐射能力，促进青岛市经济的快速发展，为当地房地 产市场发展提供坚实基础。

年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供应将较为充足。

虽然年 开发企业加快项目的竣工和推盘节奏，但预计年上半年青岛市房地产市场 供给仍将偏紧。

不过，随着企业加大投资力度，住宅施工面积新开工面积同 比增速仍将继续保持上升趋势，年下半年市场供给将较为充足。

年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡。

基于以下原因， 青岛市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括年 青岛市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌 约半年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持 续高企，以及中心城区住宅市场供应结构较为集中。

而在年下半年，青岛 房价或将随着当地住宅成交量的波动而高位震荡。

二莱西市的城市发展分析 批重点建设项目进展顺利 全市新批准外资项目个含增资，完成外资到账亿美元，比上年 增长续建引进内资项目个，实际利用内资亿元。

全市新开工 项目个，续建项目个，投产项目个，汉莎天厨金华工业园期等 项目投产，耐克森轮胎二期主体工程完工，韩亚重工大好河山葡萄酒华翔 航空科技等项目推进较快。

预计全年出口达到亿美元，比上年增长。

工业经济持续健康发展预计工业增加值达到亿