高档物业进入大面积 的白领家庭，消费大众化，标志成都高档物业市场的成熟。 成都别墅市场 成都市内别墅 年，成都市内的别墅大量涌现，但就目前的情况而言，大多数 并不能称为真正的别墅。自身特点不鲜明，没有出现符合未来建筑发 展趋势的个性化特色，只能算是大房。首先，就环境来讲，在市内建别墅对开发商有许多现实的问题。市内 的土地非常珍贵，土地的成本因素不允许让开发商开发低密度低容 积率大面积绿地的社区，为保证回报，必然就会牺牲社区环境， 别墅社区的私密性间距绿化等指标将受到限制。而对于买方市场， 花费买别墅的金钱，却不能享受别墅业主应该拥有的环境，购买意 愿就大打折扣了。 第二是人为因素，别墅建在市区内，虽然交通较方便，但环境嘈杂。 而对于别墅的业主来讲，安静清幽是他们的第要求。 第三，市内的许多别墅，并非个单独的别墅群，而是与电梯公寓 多层等交叉混杂，这严重影响了别墅的定位和文化品味。 成都别墅郊区化趋势明显 年，成都房地产市场出现新特点别墅项目郊区化。方面 是价值规律起作用。成都郊县房产开发以起点低发展空间大售价 相对较低的前提下，利润高而吸引大批开发商另方面也更加符 合别墅这高档物业的基本特征，远离城市的喧哗，较大规模的开发 和实现配备完善的生活配套，低密度低容积率等等，要实现这些 相对市内就容易得多。而对于买方市场，价格较市内低，环境远比市 内好，车程也不远，考虑入住就在情理之中了。 总的来说，郊县别墅市场进入年，前景片光明，买方市场出 现积极变化。随着投资及人居环境的改善，政府宏观政策的进步落 实，将使本地经济增长良性持续稳健的发展。在强势群体对高 品质生活的追求驱使下，郊县别墅的潜能会逐渐释放，特别是加入后，吸引更多的外来资金注入成都本地，拉动经济持续增长， 从而使郊县别墅市场更加活跃。 成都市高档住宅市场及本项目在市场竞争中的优势 有个性的高档住宅，市场积极响应有特色性价比突出把新材 料和新技术用于创造精品的高档住宅的销售路看好，本项目本着 造精品，创精品，品精品的思路打造新时代精品住宅。 价格战不可避免 年，成都市楼市局部供应量大 开发商整体开发水平明显提高 规模化的大盘越来越多 ④房产营销促销手段日新月异 本项目提出先进的营销理念，拥有级差地租优势，不惧不畏价格战。 对于高档住宅，既要有品牌，更要有好的性价比。在新轮的市场 竞争中，只有真正有利消费者的楼盘才会受到市场的欢迎。本项目走 品牌经营之路，充分考虑消费者的利益，必将赢得市场的青睐。 购房者目光投向成都的东面。本项目借势造势，营造外东楼盘新 亮点。 二本项目在成都高档物业市场的有力竞争 从技术指标看本项目的优势 现代都市高节奏的生活带来丰厚的经济回报，都市人有了成熟的购房 观，开始用指标衡量高档物业的档次。 空间有意识的空间浪费和留白能显示高档物业的品位，也能为业主保守私人秘密。本项目占地合理，优美的自然景观让业主 悠闲山水间，易茗水云深。 阳光充足的阳光，清新的空气，是业主拥有应龙富雅至陶冶 情操趣的无形财富，本项目地处应龙湾度假村，享尽天时地利之便。 绿化率成都别墅物业绿化率般在之间，本项目依山环 水，规划设计绿化率，这将是未来业主享有的份难得的资产。 车程市郊的别墅，车程会直接影响到购房者的购买意愿。成都市 郊的别墅车程般在几十分钟到个小时，本项目的车程大约分 钟，充分体现现代都市人办公居家观念，也符合城市中心空壳化 的国际趋向，这对于未来的市场竞争，必将占据在市场的有利方。 配套购物娱乐休闲维修设备是否完备，直接反映别墅物业 的档次。本项目定位高档楼盘，规划设计科学合理设施完备，业主 将充分享受贵族式的生活。 从环域分析本项目的优势 市民购买高档住宅地域分布的调查统计表 范围 时间环路内 二环路间 二三环路间 三环路外 年 年 分析中不难发现，在环路内，二环路之间购臵高档住宅居家的 业主，年的统计比例正在下降，而在二三环路之间，三环路 以外购臵高档住宅的业主统计比例正逐渐上升，特别是三环路外的， 上升比例几乎达到。高档住宅尚且如此，别墅因其建造特点， 自身的品质特性，这种向市外扩展的趋势更是明显。依山环水清 新的空气远离市区的嘈杂，脚踏自己的土地，头顶方蓝天， 业主们在市郊别墅拥有切，自然不必在城市的喧哗中苦苦寻求片刻 的宁静。郊县别墅，是他们的选择。本项目给予业主的更多，近乎 完美，旦起动，自然掀起完美风暴。 从水文化分析本项目的优势 对年的别墅业主在选择如果您选界纵横的成功人士 ④在成都投资的外商 长期在成都工作的外地高收入阶级 职业经理 国内的诸多成功人士 四城东外东房产分析 城东房地产市场特点 各区域发展不平衡 环路内，因距市中心较近，市政配套相对完善，住宅小区也较为 完善 二环路之间，房地产状况呈南北较差，中间建设路带较 好的态势 二环路外，集中了大量的国有机械，化工企业，居住环境较差 ④三环路外，即外东，近年房地产开发热度持续上升，地价稳步增长。 特别是中和场带，房地产开发逐渐火爆 商品房空臵率低 由于土地价格相对便宜，早期开发的房地产项目以经济适用房为主， 房地产价格较低，规模不大，开发商无须做大量的广告宣传活动就可 以取得较好的销售业绩，商品房空臵率很低。 目前在售楼盘情况 城东目前在售楼盘总开发规模约万平方米，低于城西城南总开 发规模。价格主要在元平方米之间，低于城西城南的平均价格水平。户型多以经济实用型的二室二厅三室二厅， 平方米为主。 去年月中旬举行的新城东新居住成都房地产高层论坛• 城东主题会及东郊工业结构调整规划方案出台，将个崭新的城东 展现出来，提高了城东的社会形象，展示了美好未来。 城东在售楼盘情况 项目名称占地面积 建筑面积 建筑覆盖 率容积率绿化率 新鸿家园 富临大厦 景泰电梯公寓 景碧园 景泰公寓 华西苑 桃蹊苑 泰怡花园 万科城市花园 蜀都花园 东景丽苑香木林花园 新龙苑 东南苑 天然局公寓 华房苑 东泰苑 田园 蓝色港湾 新城俊园 新港湾 海棠名居 东方明珠 晨光春华 河滨印象 纵向比较 楼盘品质高档化 城东前期的楼盘多以砖混结构为主，而且车库少。近期开发饿楼盘项 目，出现大量框架结构的多层和中高层住宅小区的部分别墅，且多带 有适量地下或地上停车库。 开发规模化 早期项目因为可开发地小而分散，没有形成规模开发。新开楼盘如万 科城市花园，建筑面积较大，形成定的规模效应。价格呈上升趋势 通过目前城东部分在售楼盘的平均价格，可以看出近几年城东项目的 价格逐渐走高。 城东部分楼盘售价 项目名称总建筑面积项目均价元平方米 新鸿家园 富临大厦 景泰电梯公寓 景碧园 锦泰公寓 华西苑 桃蹊苑 泰怡花园 万科城市花园 蜀都花园 东景丽苑 香木林花园 新龙苑 蜀都花园 东南苑 天然居公寓 华房苑东泰苑 田园 蓝色港湾 新城俊园 城东商品住宅价格趋势 单位元平方米 ④土地升值潜力大 随着城东外东控制性规划出台，城东的房地产开发逐渐升温，土地 也随之升值，特别是成都市内的土地被征的所剩无几时，外东中和镇 的土地升值就更快了。 户型趋向经济合理 城东早期开发了不少的经济适用房，多是以小户型为主。在住房制度 改革的初期，些盲目追求豪华户型设计大而不当，新近开发的 项目在充分的市场调查基础之上，设计的户型更加趋于经济合理。 横向比较 与城西城南的房地产开发情况比较 综合均价横向比较 单位元平方米 城东外东房地产项目，其诱人的前景和后发优势，是城西城南所 不具备的。东郊工业结构调整交通条件的改善沙河的治理新规划的出台，给城东外东勾画出副美好的蓝图。 城东外东房地产市场前景分析 向东向南发展的战略，为城东外东房地产发展提供良 好的政策环境 市政府早在年就提出了向东向南发展的发展战略，并加 紧制定和实施各项具体政策措施。最近出台的东郊工业结构调整的重 大举措，使城市东扩有了实质性的动作。难得的历史机遇和良好的政 策环境，是城东外东房地产业发展的基础和保障。 东郊工业结构调整规划沙河整治工程，带动房地产业的良性 发展 以政策促规划，以规划带动发展，加快城东外东建设进程，东郊改 造城市建设用地平方公里，居住用地平方公里，人口规模 万，将城东外东建设成为以居家为主，兼物流配送商业金融旅 游休闲等功能于体的综合性城区。 物业类型趋向多元化发展 城东外东的土地面积占成都版图近，万科城市花园东方明珠 海棠名居等楼盘成功开发后，这片土地便成了开发的热土。应龙湾是 传统的旅游休闲中心，别墅项目的开发，是发展的结果。 五华阳房产分析 华阳目前的楼盘索引 项目名称占地 亩建筑面积容积率绿化价格 元平方米备注 府河音乐花园错跃 向阳名居标准错跃 绿水康城联排 黄金海岸起多层单体别墅联排 翠拥天地近标准错跃期联排 福泽花园平错 府河名居标准错跃 望江苑标准错跃 金南园标准错跃 华阳滨河花园起错跃复 府河箐华标准错跃 光明苑超过标准错跃 观景苑错 府河怡丰花园期 标准错跃 华阳楼市概况 从房地产市场发育程度来看，华阳是成都市周边开发较早的版块，华 阳房地产正逐渐升温