【T9117】东直门某项目写字楼部分前期定位及投资申请报告.doc格式文档

本项目主要工作如下 全面普查北京市甲级及以上写字楼 全面普查目前北京市在建在售写字楼项目 全面普查北京市目前已经规划但未建设的写字楼项目 深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家 电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家 三调查企业基本背景资料 深访企业背景资料 深访企业数量家 深访企业入住物业分布 附表访问企业入住物业名称 编号物业名称数量所占比例 嘉里中心 丰联广场 国贸大厦 东方广场 亿亿 未回答 附图深访企业年营业额 深访企机 械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的 左右。

通讯类 咨询服务类 制造类 金融投资类 运输贸易类 广告传媒类 其它 附图定量访问企业行业分布 定量访问企业人员规模 从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其 次是人员规模在人之间的企业，占。

人以下人人人以上 附图定量访问企业人员规模 定量访问企业年营业额 本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营 万以下 万 万 万 亿 亿 亿 亿 访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家 三调查企业基本背景资料 深访企业背景资料 深访企业数量家 深访企业入住物业分布 附表访问企业入住物业名称 编号物业名称数量所占比例主要工作如下 全面普查北京市甲级及以上写字楼 全面普查目前北京市在建在售写字楼项目 全面察项目人员访问等方式针对需求研究主要采用定性深 度访谈和电话调查相结合的方式进行。

本项目供给分析 需求分析 第二部分本项目竞争对手研究 第三部分本项目潜在用户研究 三执环境 界定未来特别是本项目写字楼入市时面临的主要竞争对手及其特征 二调研内容 针对委托方要求，本次调研的主要分为个部分展开，分别是 第部分北京市写字楼市场未来供需趋势分析 部分内容简介 界定本项目各类办公物业双塔写字楼中庭式写字楼小户型写字楼部分内容简介 界定本项目各类办公物业双塔写字楼中庭式写字楼小户型写字楼的目 标客户及其需求特征 了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场特别是东部市场的供需环境 界定未来特别是本项目写字楼入市时面临的主要竞争对手及其特征 二调研内容 针对委托方要求，本次调研的主要分为个部分展开，分别是 第部分北京市写字楼市场未来供需趋势分析 供给分析 需求分析 第二部分本项目竞争对手研究 第三部分本项目潜在用户研究 三执行情况 根据以上要求，本次研究在针对第部分供需研究当中供给研究以及竞争项 目研究主要采用实地考察项目人员访问等方式针对需求研究主要采用定性深 度访谈和电话调查相结合的方式进行。

本项目主要工作如下 全面普查北京市甲级及以上写字楼 全面普查目前北京市在建在售写字楼项目 全面普查北京市目前已经规划但未建设的写字楼项目 深度访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家 电话访问目前已经入住甲级顶极写字楼的用户家 三调查企业基本背景资料 深访企业背景资料 深访企业数量家 深访企业入住物业分布 附表访问企业入住物业名称 编号物业名称数量所占比例 嘉里中心 丰联广场 国贸大厦 东方广场 投资广场 泛利大厦 国际大厦 汉威大厦 平安大厦 赛特大厦 远洋大厦 东环广场 国际企业大厦 和乔大厦 科伦大厦 联合大厦 亮马大厦 南银大厦 盛福大厦 现代盛世大厦 合计 深访企业物业入住模式 租赁购买 附图深访企业入住模式 由于本次访问的企业基本上属于甲级顶级写字楼，北京及东部区域 高档纯写字楼基本上没有买卖的历史年以后上市的有销售，本次被访 问企业采用购买方式入住的基本上在金融街区域，这和金融街年写字楼全 面采取销售策略有关。

深访企业目前办公面积 本次深度访问企业在抽样时充分考虑了本项目种产品将来会面对不同 的消费群体，所有在选择访问对象时充分考虑了不同办公面积规模的客户群 体，本次深度企业办公面积主要集中在平米之间。

平米以上米米米米以下 附图深访企业办公面积分布 深访企业行业分布 行业分布数量比例 网络电子电信 咨询服务 金融投资 机械制造公关广告 报业 航空运输 汽车 律师 化工环境 医药 教育 旅游 政府 合计 深度访问企业人员规模 从深访企业的人员规模分布来看，基本上人以上和人以下的企业各 占半左右，其中又以人和人两种规模的企业数量 居多。

人以内 人 人 人 人 人 附图深访企业人员规模 深访企业年营业额 从深访企业的年营业额来看，万以上的占成。

万以下 万 万 万 亿 亿 亿 亿 亿亿 未回答 附图深访企业年营业额 深访企机 械制造金融投资等领域，以上几个行业占本次定量总体样本量的 左右。

通讯类 咨询服务类 制造类 金融投资类 运输贸易类 广告传媒类 其它 附图定量访问企业行业分布 定量访问企业人员规模 从本次定量访问的人员规模分布来看，主要集中在人以下，占其 次是人员规模在人之间的企业，占。

人以下人人人以上 附图定量访问企业人员规模 定量访问企业年营业额 本次访问企业的年营业额主要集中在万之间，占略强，年营 业额超过亿元的企业占总体样本量的。

万以下 万 万 万亿 亿 亿 亿以上 附图定量访问企业年营业额 第二章北京写字楼市场供给分析 北京市现有顶级写字楼供给分析 顶级甲级写字楼的划分标准 写字楼的等级划分标准主要是按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计 内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自 动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统， 办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量 配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同 步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。

顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于 其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力影响力，比较典 型的代表有嘉里中心国贸中心南银大厦东方广场数 码大厦远洋大厦华润大厦等。

另外从销售价格和租金来看， 顶级写字楼售价基本上在元平米以上，租金在 元月平米以上 甲级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准相当于四星级酒店，达 到级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于秒，中央空调为四管式软件方面物业管理服务水准 达到三星级酒店以上标准。

比较典型的代表有国际企业大厦 中关村大厦恒基中心招商局大厦等。

从销售价格和租金来 看，甲级写字楼售价基本在元平米左右，租金在 元月平米以上 乙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差， 部分达到级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯 等候时间大于秒，中央空调为两管式软件方面物业管理服 务未达到星级酒店的标准。

比较典型代表有海龙大厦京广 商务楼海淀新技术大厦理工科技大厦和乔大厦翠微大 厦等。

从售价和租金来看，乙级写字楼售价在元平 方米左右，租金在人民币元天平米 丙级写字楼硬件方面外观设计内外公共装修标准为普通材料，基本的通 讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯分体空调等 软件方面为传统的物业管理服务。

已旧楼改造和酒店改造的项 目居多，市场上最为多见。

丙级写字楼售价在元平米 以下，租金在元天平米以下 北京顶级写字楼供给及租金分析 总体状况 按照顶级写字楼租金标准在元月平米，目前北京市已经入住的顶 级办公物业的总面积达到万平米，其中朝阳区万平米，占， 平均租金水平为元平米月东城区万平米，占，平 均租金水平为元平米月西城区万平米，平均租金为 元平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为 元平米，目前所有在建在售顶级写字楼的总体平均租金为元 平米月。

朝阳东城海淀西城 附 图北京顶级写字楼区域分布比例 朝阳东城海淀西城总体 附图