海口都市海岸房地产项目投资申请报告.doc文档44页在线阅读

度已经大于供应速度，正 在消化以前的存量。

销售面积增长近，显示了市场强劲的需求潜力和消化能力。

销售面积大于竣工面积，表明市场消化速 年房屋竣工销售面积对比 商品房施竣工面积和销售面积增长迅速 年商品房施工面积万平方米，比年增长， 其中住宅施工面积万平方米，增长商品房竣工面积 万平方米，比上年增长，其中住宅竣工面积万平方 米，增长商品房销售面积万平方米，增长其中 住宅销售面积万平方米，增长。

年，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面 积。

年房屋销售面积万平方米，不仅比年增加， 也比年房屋竣工面积万平方米高出万多平方米。

年，销售总额为亿元，比年增长。

市场还是以海口本地市场为主，省内其他市 县消费者及海南省外消费者为辅。

开发商开始从注重经济效益到经 济效益和社会效益兼顾，重视楼盘位置环境设计质量及市场 定位，使房地产投资开发建立在市场需求的基础上。

户型结构 面积合理小区环境优越的商品住宅已成为房地产开发投资的主流。

海口市商品房价格稳步上升 根据海口市房产管理部门统计数据显示，海口市目前商品房销 售基本良好，销售价格稳步上涨。

居住环境的要 求更高，自我保护意识增强，个人购房占同期房屋交易量的比例为 。

房地产的需求米高出万多平方米。

年，销售总额为亿元，比年增长。

销售面积大于竣工面 积。

积万平方米，增长其中 住宅销售面积万平方米，增长。

年，海口市房地产出现的喜人变化是施竣工面积和销售面积增长迅速 年商品房施工面积万平方米，比年增长， 其中住宅施工面积万平方米，投资力度的加大，意味着市场 的信心重新树立，加快了发展的速度。

商品房部分内容简介社会固定资产投资的，在全社会固定资产投资 中名列第二，仅次于基本部分内容简介社会固定资产投资的，在全社会固定资产投资 中名列第二，仅次于基本建设投资。

投资力度的加大，意味着市场 的信心重新树立，加快了发展的速度。

商品房施竣工面积和销售面积增长迅速 年商品房施工面积万平方米，比年增长， 其中住宅施工面积万平方米，增长商品房竣工面积 万平方米，比上年增长，其中住宅竣工面积万平方 米，增长商品房销售面积万平方米，增长其中 住宅销售面积万平方米，增长。

年，海口市房地产出现的喜人变化是销售面积大于竣工面 积。

年房屋销售面积万平方米，不仅比年增加， 也比年房屋竣工面积万平方米高出万多平方米。

年，销售总额为亿元，比年增长。

年房屋竣工销售面积对比 竣工面积销售面积 年海口房地产销售 竣工面积万平方米 销售面积增长近，显示了市场强劲的需求潜力和消化能力。

销售面积大于竣工面积，表明市场消化速度已经大于供应速度，正 在消化以前的存量。

但是我们也看到，施工面积远大于销售面积， 表明未来段时间将有大量的市场供应，而销化能力如果没有明显 增加的情况下，将有部分供应量得不到消化而成为空置面积，增加 市场的压力。

房地产投资资金结构有待优化 住宅仍是年海口市房地产开发的主体。

全年海口市住宅开 发投资亿元，占房地产总投资的，较上年增加， 办公楼商业经营用房及经济适用房投资只占。

值得提的 是，年，海口市办公楼投资只有万元，比年减少 。

目前，海口市住宅建设已初步完成了向市场化的转轨。

这 就给房地产开发提供了个良好得市场环境。

市场日趋成熟，个人购房为市场需求主体 消费者理性购房，注意货比多家，对房屋质量居住环境的要 求更高，自我保护意识增强，个人购房占同期房屋交易量的比例为 。

房地产的需求市场还是以海口本地市场为主，省内其他市 县消费者及海南省外消费者为辅。

开发商开始从注重经济效益到经 济效益和社会效益兼顾，重视楼盘位置环境设计质量及市场 定位，使房地产投资开发建立在市场需求的基础上。

户型结构 面积合理小区环境优越的商品住宅已成为房地产开发投资的主流。

海口市商品房价格稳步上升 根据海口市房产管理部门统计数据显示，海口市目前商品房销 售基本良好，销售价格稳步上涨。

年商品房平均价格元 ，比年增长，其中商品住宅平均价格元， 增长，办公楼平均价格元，同比持平，商业用房平 均价格元，增长，经济适用房平均价格元，与上年持平。

价格得上升，显示了消费能力在逐步提高。

年月，海口市房管局共办理新建商品房交易宗， 面积达，成交金额万元，平均销售价格为元 。

在销售面积中，住宅为万，占销售总面积的， 非住宅销售仅有万，占。

商品房销售中住宅所占比重过 大，交易商品房用途单化。

这也说明海口的商业写字楼工业 厂房交易缺乏。

目前已在海口市房管局登记的商品房预售达宗，面积为 万。

年月海口商品房销售物业用途类别构成 万平方米 住宅 非住宅 积压空置商品房总量逐步减少 据统计，年月底，海口市共有积压空置商品房 万平方米，停缓建半拉子工程万平方米。

至年底， 已消化万平方米，尚存万平方米。

空置面积的减少，说 明消化能力加强，但空置面积依然高企，也加大了市场的压力。

海口市积压商品房空置存量 年年 海口市积压空置商 品房存量万平方 米 三级市场交易逐渐活跃 据有关部门统计，海口市在年月的二手房交易达到 宗，同比增长面积万平方米，同比增长成 交金额亿元，同比增长。

在二手房交易面积中，住宅占 ，平均价格元平方米非住宅占，平均价格 元平方米综合价格为元平方米。

来自海口房地产交易中心的统计数据显示，年月，该 交易中心平均每月的二手房销售额为万元左右，而去年同期只 为万左右。

其中今年上半年平均每月的二手房销售额更是达到 万元左右，与去年上半年同期相比超过了。

随着海口二手房市场的交易量不断增加，其价格也跟随着稳步 上扬。

据有关统计数据表明， 非住宅销售仅有万，占。

商品房销售中住宅所占比重过 大，交易商品房用途单化。

这也说明海口的商业写字楼工业 厂房交易缺乏。

目前已在海口市房管局登记的商品房预售达宗，面积为 万。

年月海口商品房销售物业用途类别构成 万平方米 住宅 非住宅 积压空置商品房总量逐步减少 据统计，年月底，海口市共有积压空置商品房 万平方米，停缓建半拉子工程万平方米。

至年底， 已消化万平方米，尚存万平方米。

空置面积的减少，说 明消化能力加强，但空置面积依然高企，也加大了市场的压力。

海口市积压商品房空置存量 年年 海口市积压空置商 品房存量万平方 米 三级市场交易逐渐活跃 据有关部门统计，海口市在年月的二手房交易达到 宗，同比增长面积万平方米，同比增长成 交金额亿元，同比增长。

在二手房交易面积中，住宅占 ，平均价格元平方米非住宅占，平均价格 元平方米综合价格为元平方米。

来自海口房地产交易中心的统计数据显示，年月，该 交易中心平均每月的二手房销售额为万元左右，而去年同期只 为万左右。

其中今年上半年平均每月的二手房销售额更是达到 万元左右，与去年上半年同期相比超过了。

随着海口二手房市场的交易量不断增加，其价格也跟随着稳步 上扬。

据有关统计数据表明，今年第二季度二手房销售面积比上季 增长，价格涨幅居各类商品房的首位，价格比去年同季和上 季上涨和，其中住宅上涨和，同比涨幅比上季 的高个百分点。

三季度二手房价格继续稳步上涨，住宅比 去年同季上涨，比上季上涨。

三级市场得活跃，将拉动二级市场的需求，换房的需求增加将直接带动大面积住宅的销售，也给这部分市场细分带来了机会。

三项目区域状况分析 规划状况分析 城市规划总纲将海口建成第二人居地 第二居住地是海口市种新型的城市职能，在环境优美 的热带旅游城市中选择第二居住地是国际上久已流行的做法。

第二 居住地不仅是个生活和规划概念，同时也是旅游休闲度假等 相关产业职能的进步拓展与深化。

目前在海口购房的消费群中，不少置业者来自岛外，这样的消费 不但有利于海口引进外来的智力与财富，同时也为进步消除泡沫 经济再次振兴房地产行业打下了基础。

海口外滩城市规划图 海甸岛整个岛屿都处在城市设计项目的范围之内。

最近在岛 屿中心地区进行了系列高品质的开发项目酒店各种类型的高 端房地产项目写字搂综合项目搂和大学校园等。

海甸水城规划 海甸水城规划图 在海甸溪和海甸二路之间的约米宽地带将会规划为海甸水 城。

本项目特点是利用区域临近海甸溪的地理特征，将水体引入区 域组织空间，营造出千变万化的空间层次和极具吸引力的水城 空间。

利用挡潮闸，保持恒定水位和水循环，从而形成清晰而又平 静的水面，可以映出河道周边的新建楼群。

水城以低层建筑为主，为保证项目开发的经济平衡，沿 海甸二路规划排高层建筑物，现存的高层建筑尽管可能保留。

内部水体可变的岛屿空间大小将使实现各种不同的功能成为可 能。

这座市中心的运河城将规划以办公购物和居住功能为主。

白沙门生态公园规划 规划中的海甸岛白沙门生态公园占地公顷，东与海南民生燃 气的规划住宅用地相连，西靠海口市污水处理厂，南至人民大道， 北至规划环岛路。

在推选方案中提出了充分利用原基地中的水系， 开凿溪流布置跌瀑，创造出风格别致的自然水景，巧妙地用水将 公园景观延伸至海面，将浩瀚的大海景观渗透到公园里，并将公园 分