帝景公馆住宅项目投资申请报告.doc文档44页在线阅读

年合肥市各区域住宅用地商品住宅市场概况 由于新政的影响，贷款利率不断上升，导致年土地出让在幅湖东北岸地势较 高地段建设滨湖新区包括包河工业园区。

人均达元折合美元，比上年增加元。

图年全省生产总值及其增长速度图 数据来源安徽省统计局统计公报 合肥市房地产市场 合肥市区域规划 大合肥整体布局其中城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。

图合肥市城市总体规划图 其中，是指在合肥城镇密集区范围内构建个主城，个主城是指在现有合肥二环 路以内国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能是指四个外围城市 组团，分别是东部组团包括店埠撮镇北部组团包括瑶海经济开发区庐阳工业 园区双墩西部组团包括高新技术开发区蜀山在已经开发比较完善的临近城中心区域，蜀山区 楼面价则比其他区域较低，具有定的竞争优势。

二年合肥市第二月份房地产市场状况 市区楼盘供应分析和成交统计 据了解，成交量较好的楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合 肥市房产网了解的情况来看，绝大部分的投资型改善型置业需求，早已被限购令抑制， 而首次置业者的入市愿望已然强烈。

中央依旧高强的调控政策不动摇与合肥市以及刚出台 的微调政策直进行的交易网年年度报告 从统计的数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低的经调查为公租房建设地块， 而在商品房中，楼面价较低的为经开区。

撮镇北部组团包括瑶海经济开发区庐阳工业 园区双墩西部组团包括高新技术开发区蜀山经济开发区科技创新示范基地 西南部组团包括经济技术开发区上派镇是指个滨湖新区，在巢城市总体规划图 其中，是指在合肥城镇密集区范围内构建个主城，个主城是指在现有合肥二环 路以内合肥市区域规划 大合肥整体布局其中城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。

图合肥市 会劳动生产率为元人，比上年 增加元。

人均达元折合美元，比上年增加元。

部分内容简介中工业增加值占 的比重为，比上年提高个百分点。

部分内容简介中工业增加值占 的比重为，比上年提高个百分点。

全社会劳动生产率为元人，比上年 增加元。

人均达元折合美元，比上年增加元。

图年全省生产总值及其增长速度图 数据来源安徽省统计局统计公报 合肥市房地产市场 合肥市区域规划 大合肥整体布局其中城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。

图合肥市城市总体规划图 其中，是指在合肥城镇密集区范围内构建个主城，个主城是指在现有合肥二环 路以内国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能是指四个外围城市 组团，分别是东部组团包括店埠撮镇北部组团包括瑶海经济开发区庐阳工业 园区双墩西部组团包括高新技术开发区蜀山经济开发区科技创新示范基地 西南部组团包括经济技术开发区上派镇是指个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较 高地段建设滨湖新区包括包河工业园区。

合肥市房地产市场概况 年合肥市各区域住宅用地商品住宅市场概况 由于新政的影响，贷款利率不断上升，导致年土地出让在幅数上有所减少， 年的均无住宅用地出让。

合肥市住宅用地出让面积最大的为月份，即在新年 之后，合肥市升级版限购令颁布的前两个月，达到了亩，总值达万元。

图年合肥市土地成交走势图 数据来源合肥市房地产交易网年年度报告 年合肥市住宅用地年合肥市经营性用地成交总额亿元，共 亩，成交均价万元亩，相比较年亿元下跌亿元，跌幅达 。

其中，合肥市商品房不含商住共成交宗土地，总成交量亩，成交均 价万元亩，成交总额亿元。

在合肥市个区域中，滨湖区以总成交量 亩摘得头魁，政务区亩排名第二，蜀山区亩列居第三。

相较而言，在市区 已经发展比较成熟的区域中，蜀山区仍是土地的较重要成交阵地。

表年合肥市土地成交统计表 年合肥市土地成交统计 年成交量年成交量同比 成交面积亩亩 成交单价万元亩万元亩 数据来源合肥市房地产交易网年年度报告 从统计的数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低的经调查为公租房建设地块， 而在商品房中，楼面价较低的为经开区。

在已经开发比较完善的临近城中心区域，蜀山区 楼面价则比其他区域较低，具有定的竞争优势。

二年合肥市第二月份房地产市场状况 市区楼盘供应分析和成交统计 据了解，成交量较好的楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合 肥市房产网了解的情况来看，绝大部分的投资型改善型置业需求，早已被限购令抑制， 而首次置业者的入市愿望已然强烈。

中央依旧高强的调控政策不动摇与合肥市以及刚出台 的微调政策直进行的博弈，刺激了部分的刚需尤其是去年年底的对于公积金政 策的放宽和首付比例的微调，使得他们的需求开始主动释放。

而面对低迷徘徊的成交市场， 部分开发商推出了总价折扣送装修送窗台大抽奖送购房卡等诸多促销手段，吸引 些刚性需求入市。

合肥市城市绿化与交通 城市绿化 实施圈三环四楔五廊十带绿化发展战略，构建翠环绕城园林楔入 绿带分隔点线穿插的大生态大园林大绿化格局。

圈即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部的紫蓬山风景名胜区和肥西花卉苗 木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边的绵延公里的山地绿化， 共同组成合肥的生态防护圈。

三环即保护管理好环城公园，实施贯通全长公里高压走廊环城绿带，实施总 长约公里的外环高速公路防护林带建设。

四楔即在大蜀山周围董铺水库与大房郢水库地区滨湖新区巢湖及南淝河沿岸 和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。

五廊是指沿城市规划区南淝河十五里河二十埠河店铺河及上派河两岸规划 建设特色滨河生态廊道。

十带即高标准实施合六路合安路合裕路蒙城北路张洼路合淮路荣事 达大道方兴大道包河大道长江东路条道路绿化。

为推进生态园林城市建设，至年，合肥市完成绿化面积公顷新建游园绿 地块新建公共绿地公顷新建骨干公园个，城市绿地率绿化覆盖率年均 增长个百分点以上西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳 区为邻，西南两面与肥西县接壤。

总面积平方千米，总人口万人年。

蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区合肥 经济技术开发区合肥政务文化新区和中国合肥科学城，省市科技馆市图书馆等。

是个以科技文化教育为先导高新技术产业为主导高效社会服务为引导，极具发展活 力城市化水平最高的新兴城区。

区属销售情况分析 在年的区属销售中，合肥市个区的销售量均同比去年出现了不同程度的下跌， 而且各行政区的销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区的销售量是超过了 套。

蜀山区的销售套数是各区中最大的，其销售了套，排名第二位的是瑶海区，其 销售套数为套。

表年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化览表 年年年年同同比比 蜀蜀山山区区 庐庐阳阳区区 包包河河区区 瑶瑶海海区区 高高新新区区 经经开开区区 政政务务区区 新新站站区区 滨滨湖湖区区 图年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图 年合肥市的区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为元 的区域，处于中等水平。

表年合肥市住宅类商品房区属销售均价览表 排名区区属属均均价价 高新区 政务区 蜀山区 经开区 瑶海区 庐阳区 包河区 新站区 滨湖区 分析结论从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城 市发展的核心区域，尤其是本项目前期的成功实施，为本项目提供了非常有力的支撑。

大 量高档商务办公的进驻，将极大促进商业住宅需求的提升。

从功能上看，蜀山区布局合 理，各项配套齐全从绿化上看，本项目周边缓解经优美，是合肥市国家级生态园林城市 的主要生态区，绿色生活氛围浓厚从城市交通上看，蜀山区交通便利，半小时内城， 小时合肥的交通格局已经形成。

综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。

第三章项目定位 产品竞争力分析分析 优势 地段优势 蜀山区最靠近市中心的繁华区域周边行政商业配套齐全 地处学校中心，人文气息浓厚 本项目地处国购广场商业圈旁边，紧邻合肥科技馆 本项目距大蜀山植物园天鹅湖等游玩休闲场所不远 本项目地处安徽省最大的电子商业圈中心赛博数码广场旁边，可对房价形成重 要的经济区域优势，在产品营造上不宜过低定位 二规模及产品优势 总建筑面积为万平方米，为合肥市距城中心较近的盘大型住宅项目 南临望江路，东俯中国科学技术大学，安徽大学校园，人文气息浓厚 户型设计简约大方紧凑合理，面积控制较好 劣势 项目周边其他居民区公里范围内都是上个世纪的老住宅区，生活配套设施已 经渐近淘汰 周边已经开发完全，已经进入建成区阶段。

机会 此项目周边日益繁华，但是住宅项目却相对较少，为项目立意提供了可能 市中心的南移以及国购商业圈的日渐成熟，使得此地段日渐繁华，周围配套设 施几近完善 周边的电子商业的日渐繁华，也将带动些商住两用客户们的兴趣。

威胁 竞争风险未来几年，西环中心天鹅湖附近将涌现较大量的住宅项目，导致 市场供应量增加，将会分流大量客户，市场竞争加剧 市场风险项目规模小，资金链紧张，不如大项目那样能抵抗住市场大起大落 的能力，抗风险能力较差 政策风险愈来愈严的市场调控政策使得市场需求量进步减少，未来的房价走 势，不容乐观。

项目的客户定位 目标客户